令和6年1月12日　提出 熊谷 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   熊谷 -8 埼玉県 埼玉第８ 氏名  不動産鑑定士　相川　晶彦   TEL.

鑑定評価額 12,300,000 円  １㎡当たりの価格 29,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 熊谷市村岡字上出口７１０番１ ②地積 　(㎡) 425   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １住居 (60,200) （その他） (60,176) 1:1 住宅 Ｗ1 一般住宅、農家住宅 、農地等が混在する 住宅地域 南4.4m市道 水道 熊谷 2.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    50 ｍ、南   270 ｍ、北   200 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  21.0 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       440 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 熊谷駅及び中心市街地の存す る荒川左岸部の対岸にあたる 地域 街 路 基準方位　北　　４ ．４ｍ市道 交通 施設 熊谷駅南西方 2.8km 法令 規制 １住居 (60,176) ⑤地域要因の将 　来予測 最寄駅等へ主として荒川に架かる荒川大橋利用の住宅地域で、交通の利便性等に劣り、地域発展を促す要因も今 のところ観察できない。地価は需給がまだ弱含みであるため、当面は下落傾向にあるものと予測される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     29,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ高崎線沿線で熊谷駅、籠原駅、行田駅の各駅勢圏に存する住宅地域で、特に熊谷市内の荒川右岸部 エリアにおいて強い代替、競争関係にある。需要者の中心は熊谷市とその周辺市町に居住する一次取得者である。当該 エリアは最寄駅や中心市街地から荒川を隔てて離れ、利便性がやや劣ることから需給は弱含みで推移している。市場で の中心となる価格帯は画地規模により様々であり、見出せない状況にある。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 自己使用目的での取引が中心であり、同一需給圏内の類似地域において多数の信頼性のある取引事例を収集、採用する ことができた。一方、標準地の周辺にアパート等の収益物件も散見されるが、土地建物等の投資額に相応した賃料が得 られず、経済合理的な賃貸経営が困難なため、収益還元法は非適用と判断した。従って、住宅地としての市場性を反映 し、精度の高い比準価格を標準とし、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　熊谷 -15                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +4.5 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     31,300 円／㎡ [100.0] 100 100 [104.5] 100 [109.4] [106.0] 100 29,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     29,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口は減少傾向にあり、高齢化率は県平均よ り高く、上昇している。取引件数は前年同期 間より若干の減少、建築着工戸数は前年同期 間と比較し増加。 荒川右岸部に存する住宅地域で、地域要因に 特段の変動は認められない。需要は弱く流動 性の低下が認められ、地価は依然として下落 基調にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -4.9 環境　　　　　　 +15.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％