別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
熊谷 -7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
熊谷 -7 埼玉県 埼玉第８ 氏名  不動産鑑定士　吉岡　邦展   TEL.
鑑定評価額 30,300,000 円  １㎡当たりの価格 99,700 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 79,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 熊谷市万平町１丁目１１６番
 ②地積
　(㎡)		 304  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）

1:1.5		 住宅

Ｗ3		 中規模一般住宅が多
い区画整然とした住
宅地域		 南西6m市道 水道、ガス、下水 熊谷

600m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   180 ｍ、南    90 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 市内で人気が高く地価水準も
高い閑静な住宅地		 街

路		 基準方位　北　　６
ｍ市道		 交通

施設		 熊谷駅南方

600m		 法令

規制		 １住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 駅から近く利便性の良好な区画整然とした住宅地域として成熟しており、当面現状の住環境を維持すると予測す
る。需要は底堅い一方で供給は少なく、地価はやや上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     99,700 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     52,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ高崎線沿線熊谷、行田、籠原駅勢圏に存する低層住宅地域である。需要者の中心は熊谷市を中心に周
辺市に居住する一次取得者である。駅徒歩圏の住宅地は底堅い値動きを示しているが、郊外部あるいは市街地において
も居住環境の劣る住宅地では依然地価が下落している。周辺は区画整然として駅から近いため人気が高く、需要は堅調
である。市場の中心価格帯は土地（更地）は１３００万円程度、新築戸建住宅は２７００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 自用の一般住宅を目的とする取引が中心であり、類似地域においても規範性のある取引事例が収集し得た。共同住宅等
の収益物件も散見されるものの、熊谷駅から徒歩圏に位置する戸建住宅が中心の区画整然とした住宅地域であることか
ら、収益性より居住の快適性を重視する地域である。従って住宅地としての市場性を反映した比準価格を重視し、収益
価格を参考として、代表標準地との検討、前年公示価格からの連続性を踏まえ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　熊谷 -12                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +6.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     72,200 円／㎡		 [100.6]
100		 100
[106.0]		 100
[ 71.7]		 [104.5]
100		 99,900 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     98,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 県北の中心都市であるが、人口は微減傾向で
ある。新型コロナの影響は比較的限定的であ
ったため、取引件数も安定的に推移している
。

熊谷駅徒歩圏の区画整然とした住宅地は利便
性も良好で人気が高い。需要は引き続き堅調
であり、地価はやや上昇傾向で推移している
。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -9.3
環境　　　　　　 -21.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 熊谷 -7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 熊谷熊谷Ｒ
０６
-11010		 熊谷市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南7m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
b 熊谷熊谷Ｒ
０５
-41301		 熊谷市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東6m市道、
中間画地
商業

(90,360)
c 熊谷熊谷Ｒ
０５
-40452		 熊谷市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南5.5m市道、
東2m、角地
１住居

(60,200)
d 熊谷熊谷Ｒ
０６
-11015		 熊谷市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北3.7m市道、
中間画地
１住居

(60,160)
e 熊谷熊谷Ｒ
０６
-11039		 熊谷市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南4m市道、
中間画地
１住居

(60,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
90,412  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.0]
85,294 		 100
[  89.4]
95,407 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.5

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.5]
　　　　 100
99,700 
b (　           ) 
77,950  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.5]
76,798 		 100
[  80.6]
95,283 
99,600 
c (　           ) 
91,212  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 108.1]
85,390 		 100
[  89.6]
95,301 
99,600 
d (　           ) 
63,998  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[  93.0]
68,815 		 100
[  71.8]
95,843 
100,000 
e (　           ) 
72,499  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.0]
68,600 		 100
[  71.8]
95,543 
99,800 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -4.8 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  +6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.1 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +1.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -5.7 環境　　　　  -4.0
画地　　　　  +8.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -5.5 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  -7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -5.1 環境　　　　 -22.0
画地　　　　  +6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     99,700 円／㎡]  



熊谷 -7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,209,948 
977,201 
4,232,747 
3,465,580 
767,167 		 （　0.9718）
745,533 		 （  4.7 -  0.0 ）
4.7％  
⑧収益価格 　     15,862,404 円　　　　（　     52,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
熊谷 -7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 130.00 Ｗ2 260.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居

 60 ％   200 ％   200 ％   304 ㎡     14.5 m x   21.0 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １戸当たり専有面積３０～３５㎡のワンルームタイプの低層共同住宅を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
130.00 
100.0 
130.00 
1,686 
219,180 		 1.0  219,180 
1.0  219,180 

 2～ 2		 居宅
130.00 
100.0 
130.00 
1,720 
223,600 		 1.0  223,600 
1.0  223,600 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
260.00 
100.0 
260.00 

442,780 		 442,780 
442,780 
⑨年額支払賃料        442,780 円　×　12ヶ月　＝　       5,313,360 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     260.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等で担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,313,360 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       318,802 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,994,558 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           442,780 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,162 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          442,780 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         211,228 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,209,948 円　　　　（　        17,138 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 熊谷熊谷（賃）
Ｒ０６
　　　　-11802		 1,818  
(   1,743) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,818 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,760 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,686 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 熊谷熊谷（賃）
Ｒ０５
　　　　-21317		 1,717  
(   1,646) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[104.0]
1,702 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
熊谷 -7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 241,000 円  　　　　     48,200,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 159,401 円  　　　        5,313,360　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       70,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      409,700 円  　　　　     48,200,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        48,200 円  　　　　     48,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        48,200 円  　　　　     48,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         977,201 円　（　　　　　　         3,214 円／㎡）　　（経費率　　  18.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9718    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 48,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 180,000 円／㎡　×　     260.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0719     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0588 ×　 45 ％　＋　0.0782 ×  40 ％　＋ 0.0944 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,465,580 円  
（　　　　　        11,400 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,209,948 円      
②総費用 977,201 円      
③純収益　①－② 4,232,747 円      
④建物等に帰属する純収益 3,465,580 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 767,167 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 745,533 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,452 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     15,862,404 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      52,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 熊谷 -7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　熊谷市万平町一丁目１１６番
 0303000886324-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月9日　提出
熊谷 -7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
熊谷 -7 埼玉県 埼玉第８ 氏名  不動産鑑定士　直井　裕   TEL.
鑑定評価額 30,300,000 円  １㎡当たりの価格 99,700 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 79,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 熊谷市万平町１丁目１１６番
 ②地積
　(㎡)		 304  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）

1:1.5		 住宅

Ｗ3		 中規模一般住宅が多
い区画整然とした住
宅地域		 南西6m市道 水道、ガス、下水 熊谷

600m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   180 ｍ、南    90 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       300 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 熊谷駅徒歩圏で利便性高く住
環境良好		 街

路		 基準方位　北　　６
ｍ市道		 交通

施設		 熊谷駅南方

600m		 法令

規制		 １住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は住環境良好な区画整然とした住宅地域としてほぼ熟成しており、当面現状のまま推移するものと思料
する。地価水準は強含みで推移するものと思われる。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     99,700 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     57,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ高崎線の熊谷駅、行田駅、籠原駅の各駅勢圏に存する住宅地域。需要者は熊谷市とその周辺市等に居
住する３０代～４０代の一次取得者層が中心であると考えられる。当該地域は区画整然とした閑静な住宅地域で居住環
境が良好で利便性も良いことから人気が高く、高値で取引されるケースが顕在化している。市場での需要の中心となる
価格帯は、土地は１３００万円前後、新築戸建住宅は２７００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 周辺ではアパートも見られるが、典型的な市場参加者・需要者は戸建住宅地として自己利用を目的とする個人等で、そ
の価格判断において収益性は要因としての影響が弱く、需要者の価格判断に最も適合する価格は実際の取引市場を反映
した比準価格である。よって収益価格は参考に止め、堅調に推移している市場動向を勘案し、代表標準地からの検討を
踏まえ、実際の取引市場を反映した比準価格を採用することを妥当と判断し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　熊谷 -12                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +6.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     72,200 円／㎡		 [100.6]
100		 100
[106.0]		 100
[ 71.7]		 [104.5]
100		 99,900 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     98,200 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 当市の総人口は減少し高齢化率は上昇。土地
取引件数はほぼ横ばいで推移している。戸建
住宅地の市場は安定的乃至概ね堅調に推移し
ている。

地域要因に特段の変動は認められない。居住
環境の良い住宅地域に係る市場は堅調であり
、過去１年間の地価は上昇の傾向で推移して
いる。

個別的要因に変動はない。代替・競争等の関
係にある不動産と比較した優劣及び競争力の
程度は普通で変動はない。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  -9.3
環境　　　　　　 -21.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 熊谷 -7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 熊谷熊谷Ｒ
０６
-11039		 熊谷市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南4m市道、
中間画地
１住居

(60,160)
b 熊谷熊谷Ｒ
０６
-11010		 熊谷市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南7m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
c 熊谷熊谷Ｒ
０５
-41055		 熊谷市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東4m市道、
中間画地
２中専

(60,160)
d 熊谷熊谷Ｒ
０５
-40447		 熊谷市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北6m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
72,499  		 100
[ 100.0]		 [ 100.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.0]
68,600 		 100
[  71.8]
95,543 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.5

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.5]
　　　　 100
99,800 
b (　           ) 
90,412  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.0]
85,294 		 100
[  89.4]
95,407 
99,700 
c (　           ) 
68,569  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.5]
68,910 		 100
[  72.7]
94,787 
99,100 
d (　           ) 
65,677  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
66,137 		 100
[  69.0]
95,851 
100,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -5.1 環境　　　　 -22.0
画地　　　　  +6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -4.8 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  +6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -7.5 環境　　　　 -19.0
画地　　　　  +0.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.05 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -12.7 環境　　　　 -21.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     99,700 円／㎡]  



熊谷 -7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,228,304 
977,762 
4,250,542 
3,402,920 
847,622 		 （　0.9731）
824,821 		 （  4.7 -  0.0 ）
4.7％  
⑧収益価格 　     17,549,383 円　　　　（　     57,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
熊谷 -7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 130.00 ＬＳ2 260.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居

 60 ％   200 ％   200 ％   304 ㎡     14.5 m x   21.0 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １戸あたり専有面積約３０㎡程度、１ＤＫタイプの低層共同住宅を想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
130.00 
100.0 
130.00 
1,692 
219,960 		 1.0  219,960 
1.0  219,960 

 2～ 2		 居宅
130.00 
100.0 
130.00 
1,726 
224,380 		 1.0  224,380 
1.0  224,380 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
260.00 
100.0 
260.00 

444,340 		 444,340 
444,340 
⑨年額支払賃料        444,340 円　×　12ヶ月　＝　       5,332,080 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     260.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているため計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,332,080 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       319,925 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,012,155 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           444,340 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,177 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          444,340 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         211,972 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,228,304 円　　　　（　        17,198 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 熊谷熊谷（賃）
Ｒ０５
　　　　-11001		 1,787  
(   1,786) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[101.9]		 100
[100.0]
1,754 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,765 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,692 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 熊谷熊谷（賃）
Ｒ０５
　　　　-21317		 1,717  
(   1,646) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
1,770 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
熊谷 -7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 241,000 円  　　　　     48,200,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 159,962 円  　　　        5,332,080　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       70,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      409,700 円  　　　　     48,200,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        48,200 円  　　　　     48,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        48,200 円  　　　　     48,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         977,762 円　（　　　　　　         3,216 円／㎡）　　（経費率　　  18.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9731    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 48,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 180,000 円／㎡　×　     260.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0706     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0559 ×　 45 ％　＋　0.0782 ×  40 ％　＋ 0.0944 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 3,402,920 円  
（　　　　　        11,194 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,228,304 円      
②総費用 977,762 円      
③純収益　①－② 4,250,542 円      
④建物等に帰属する純収益 3,402,920 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 847,622 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 824,821 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,713 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.7 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     17,549,383 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      57,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 熊谷 -7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　熊谷市万平町一丁目１１６番
 0303000886324-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
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備考