別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月10日　提出
川越 9-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
川越 9-4 埼玉県 埼玉第３ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　良彦   TEL.
鑑定評価額 73,400,000 円  １㎡当たりの価格 96,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 75,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 川越市中台元町１丁目５番８外
 ②地積
　(㎡)		 765  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）

1:2		 作業所兼事務所

Ｓ2		 中小規模工場等のほ
か一般住宅も見られ
る地域		 北西10m市道 水道、ガス、下水 川越

1.8km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   180 ｍ、西   200 ｍ、南     0 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層の事業所又は倉庫地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  38.5 ｍ、規模　　       770 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １０ｍ市道 交通

施設		 川越駅南方

1.8km		 法令

規制		 準工
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は工場、事業所のほか、店舗等も混在する地域であることから、工場地としての需要はやや弱い地域で
ある。特に地域の変動要因はないことから、当面は現状のまま推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 倉庫地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     97,800 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     56,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、川越市及び周辺市町を中心に、埼玉県内の中小工場、事業所等が見られる工業地域である。需要者の中
心は自己使用目的の製造業、流通業等の法人である。当該地域は大規模物流・工業団地とは異なり、店舗や住宅への用
途変更の可能性もあることから、エンドユーザー、不動産業者等も市場参加者として考えられる。景気は緩やかに持ち
直し、地価は上昇基調で推移している。規模、単価等はまちまちで、取引の中心となる価格帯は把握できない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 川越市郊外の工業地域であり、賃貸物件も見られるが、自用地の利活用に係るものが多く、賃貸物件を建築する目的で
行われる更地の取引はほとんど見られない。不動産の取引は、事業収益性に基づく自己利用目的が中心となっており、
収益価格の相対的信頼性は低い。よって、本件評価にあたっては、市場性を反映した比準価格を標準とし、収益価格を
比較考量し、さらに代表標準地との検討を充分に踏まえ、対象標準地の鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　川越 9-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     80,800 円／㎡		 [103.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 87.4]		 [100.0]
100		 95,200 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     94,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 国内景気は、このところ一部に足踏みもみら
れるが、緩やかに回復している。市内の取引
件数は、２年連続で減少している。　　


既存の中小亊業用地であり、地域要因に影響
を及ぼすような変動要因はないが、地価は上
昇基調で推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  -8.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 川越 9-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４０１－
０８
-20126		 川越市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東6m市道、
中間画地
準工

(60,200)
b ２４０１－
０１
-20112		 川越市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西10m市道、
西4m、二方路
準工

(70,200)
c ２４０１－
１１
-32401		 入間郡三芳町

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西8m町道、
南東4.5m、
角地
｢調区｣ 

(70,200)
d ２４０１－
０４
-24115		 鶴ケ島市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東12m市道、
南10.3m、
角地
工専
地区計画等
(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
96,674  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
99,284 		 100
[ 103.0]
96,392 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
96,400 
b (　           ) 
95,955  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.9]
95,955 		 100
[ 100.0]
95,955 
96,000 
c (　           ) 
78,700  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.0]
79,479 		 100
[  74.7]
106,398 
106,000 
d (　           ) 
67,000  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
66,089 		 100
[  71.3]
92,691 
92,700 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.9 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -23.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.18 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     97,800 円／㎡]  



川越 9-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

11,434,036 
2,664,440 
8,769,596 
6,803,400 
1,966,196 		 （　0.9499）
1,867,690 		 （  4.5 -  0.2 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     43,434,651 円　　　　（　     56,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
川越 9-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
倉庫 430.00 Ｓ2 840.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工

 60 ％   200 ％   200 ％   765 ㎡     19.0 m x   42.0 m  前面道路：市道     　  10.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 倉庫、一棟貸しを想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 2		 倉庫
840.00 
100.0 
840.00 
1,200 
1,008,000 		 3.0  3,024,000 
1.0  1,008,000 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
840.00 
100.0 
840.00 

1,008,000 		 3,024,000 
1,008,000 
⑨年額支払賃料      1,008,000 円　×　12ヶ月　＝　      12,096,000 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     840.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        12,096,000 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,003,968 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 11,092,032 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,024,000 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          27,730 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        1,008,000 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　         314,274 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      11,434,036 円　　　　（　        14,946 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４０１－１１
　　　　-10		 1,499  
(   1,455) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]
1,455 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,237 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,200 円/㎡）


　基準階     F     B
b ２４０１－１１
　　　　-8		 1,060  
(   1,029) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
1,093 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
川越 9-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 510,000 円  　　　　    102,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 483,840 円  　　　       12,096,000　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      599,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      867,000 円  　　　　    102,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       102,000 円  　　　　    102,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       102,000 円  　　　　    102,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,664,440 円　（　　　　　　         3,483 円／㎡）　　（経費率　　  23.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9499    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 102,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 118,000 円／㎡　×　     840.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0667     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0528 ×　 40 ％　＋　0.0600 ×  30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,803,400 円  
（　　　　　         8,893 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 11,434,036 円      
②総費用 2,664,440 円      
③純収益　①－② 8,769,596 円      
④建物等に帰属する純収益 6,803,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,966,196 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,867,690 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,441 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     43,434,651 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      56,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 川越 9-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　川越市中台元町一丁目５番８
 0302000063708-0000
2 　川越市中台元町一丁目５番１０
 0302000063710-0000
3 　川越市中台元町一丁目５番９
 0302000063709-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月13日　提出
川越 9-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
川越 9-4 埼玉県 埼玉第３ 氏名  不動産鑑定士　浦崎　国雄   TEL.
鑑定評価額 73,300,000 円  １㎡当たりの価格 95,800 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 75,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 川越市中台元町１丁目５番８外
 ②地積
　(㎡)		 765  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）

1:2		 作業所兼事務所

Ｓ2		 中小規模工場等のほ
か一般住宅も見られ
る地域		 北西10m市道 水道、ガス、下水 川越

1.8km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   180 ｍ、西   200 ｍ、南     0 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層の事業所又は倉庫地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  38.5 ｍ、規模　　       770 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １０ｍ市道 交通

施設		 川越駅南方

1.8km		 法令

規制		 準工
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は、中小工場等のほか、一般住宅も見られる地域である。地域要因に特段の変動はなく、当面は現状を
維持して推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 倉庫地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     97,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     52,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、川越市を中心に埼玉県内の中小工場、事業所等が混在する工業地域と判定した。需要の中心は製造業、
流通業等の法人事業者若しくは店舗・事務所利用目的の個人事業者と分析した。近隣地域の工業用途の集積の程度はや
や低く、店舗や住宅への用途変更の可能性を含んで用途の多様性が認められる。このため、取引不動産の中心価格帯は
工業用途であっても業種業態により選好される不動産は異なるため把握が困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地は、中小規模工場等のほか一般住宅も見られる地域に存する。需要の中心は事業目的の法人若しくは個人で
あることから、取得価格としての比準価格の説得力が優る。収益価格は、想定要素を含み説得力は劣るが、収益性を反
映する理論的な価格として有用である。よって、市場性を反映する比準価格を標準として収益価格を比較考量し、代表
標準地との規準とした価格並びに前年標準地価格との均衡を考慮して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　川越 9-1                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     80,800 円／㎡		 [103.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 87.4]		 [100.0]
100		 95,200 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     94,100 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は、各種政策の効果もあって、緩やかな
回復が続くことが期待されるが、物価上昇、
中東情勢、金融資本市場の変動等の影響に注
意を要する。

地域要因に特段の変動は認められない。地価
水準は上昇傾向で推移している。



個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　  -8.0
行政　　　　　　  -5.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 川越 9-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４０１－
０３
-20119		 川越市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南12m県道、
中間画地
２住居

(60,200)
b ２４０１－
０１
-20112		 川越市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西10m市道、
西4m、二方路
準工

(70,200)
c ２４０１－
０８
-20126		 川越市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東6m市道、
中間画地
準工

(60,200)
d ２４０１－
１１
-20104		 川越市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西7.1m市道
、北東5m、
角地
準工

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
86,008  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
86,696 		 100
[  89.0]
97,411 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
97,400 
b (　           ) 
95,955  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.9]
97,798 		 100
[ 100.0]
97,798 
97,800 
c (　           ) 
96,674  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
98,898 		 100
[ 101.0]
97,919 
97,900 
d (　           ) 
98,543  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
97,108 		 100
[ 100.1]
97,011 
97,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -11.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -1.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.9 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.9 交通・接近　   0.0 環境　　　　  +1.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     97,500 円／㎡]  



川越 9-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

11,052,902 
2,609,512 
8,443,390 
6,636,650 
1,806,740 		 （　0.9499）
1,716,222 		 （  4.5 -  0.2 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     39,912,140 円　　　　（　     52,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
川越 9-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
倉庫 430.00 Ｓ2 840.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工

 60 ％   200 ％   200 ％   765 ㎡     19.0 m x   42.0 m  前面道路：市道     　  10.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 倉庫、一棟貸しを想定。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 一棟貸しのため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
一括
 1～ 2		 倉庫
840.00 
100.0 
840.00 
1,160 
974,400 		 3.0  2,923,200 
1.0  974,400 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
840.00 
100.0 
840.00 

974,400 		 2,923,200 
974,400 
⑨年額支払賃料        974,400 円　×　12ヶ月　＝　      11,692,800 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     840.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        11,692,800 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       970,502 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 10,722,298 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,923,200 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          26,806 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          974,400 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　         303,798 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      11,052,902 円　　　　（　        14,448 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４０１－１１
　　　　-8		 1,060  
(   1,029) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,060 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,196 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,160 円/㎡）


　基準階     F     B
b ２４０１－１１
　　　　-3		 1,688  
(   1,639) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 97.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,582 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
川越 9-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 497,500 円  　　　　     99,500,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 467,712 円  　　　       11,692,800　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      599,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      845,700 円  　　　　     99,500,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        99,500 円  　　　　     99,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        99,500 円  　　　　     99,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,609,512 円　（　　　　　　         3,411 円／㎡）　　（経費率　　  23.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9499    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 99,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 115,000 円／㎡　×　     840.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0667     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0528 ×　 40 ％　＋　0.0600 ×  30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,636,650 円  
（　　　　　         8,675 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 11,052,902 円      
②総費用 2,609,512 円      
③純収益　①－② 8,443,390 円      
④建物等に帰属する純収益 6,636,650 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,806,740 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,716,222 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,243 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     39,912,140 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      52,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 川越 9-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　川越市中台元町一丁目５番８
 0302000063708-0000
2 　川越市中台元町一丁目５番１０
 0302000063710-0000
3 　川越市中台元町一丁目５番９
 0302000063709-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考