別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
川越 5-11　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
川越 5-11 埼玉県 埼玉第３ 氏名  不動産鑑定士　中山　健人   TEL.
鑑定評価額 72,400,000 円  １㎡当たりの価格 299,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 230,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 川越市幸町３番１
 ②地積
　(㎡)		 242  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）
重伝建地区


(90,400)

1:3.5		 店舗兼住宅

Ｓ3		 低層の小売店舗等が
建ち並ぶ既成商業地
域		 東10m県道 水道、ガス、下水 本川越

950m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    60 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 蔵造りの町並みを有する県内
有数の観光地		 街

路		 １０ｍ県道 交通

施設		 本川越駅北方

950m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
重伝建地区
⑤地域要因の将
　来予測		 コロナ禍で減少した観光客数は回復傾向にあり、感染拡大前の姿を取り戻していくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    310,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    163,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、川越市及び周辺市における中心商業地域。需要者の中心は、従来からの地元個人事業主や支店・営業所
を配置しようとする法人等である。令和５年５月には新型コロナが５類へと移行したこともあり、蔵造りの町並み「一
番街」をはじめとした観光エリアは順調に活気を取り戻している。画地規模、取引水準ともにバラツキが大きく、中心
となる価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は僅かな位置的相違によって価格水準が大きく異なる商業地の特性に十分留意し、各取引事例の要因比較を適
正に行って求めたもので実証的である。近隣地域は自用を前提とした土地取引が中心であり、収益価格を指標とした価
格形成がなされるには至っていない。よって、市場性を反映した比準価格を標準として、収益価格を参酌の上、代表標
準地から検討した価格との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　川越 5-4                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    382,000 円／㎡		 [103.1]
100		 100
[100.0]		 100
[131.7]		 [100.0]
100		 299,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    288,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市の総人口は微増（直近は微減）で推移して
いる。市況の回復傾向が認められるものの、
物価上昇や金融資本市場の変動等に注意する
必要がある。

埼玉りそな銀行旧川越支店を整備し、地域の
魅力発信拠点として期待される「りそなコエ
ドテラス」が令和６年春オープン予定となっ
ている。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.1
交通・接近　　　 +14.9
環境　　　　　　 +20.0
行政　　　　　　  -2.4
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 川越 5-11　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４０１－
１２
-20138		 川越市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 南東8.2m県道
、中間画地
近商
都市景観形成地域
(90,200)
b ２４０１－
１２
-20139		 川越市

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 南東7.3m市道
、中間画地
近商

(90,200)
c ２４０１－
０２
-20122		 川越市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 東7.4m市道、
中間画地
商業

(90,400)
d ２４０１－
０６
-20126		 川越市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南12m県道、
中間画地
商業

(78,320)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
171,233  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
181,472 		 100
[  64.0]
283,550 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
284,000 
b (　           ) 
243,756  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
273,819 		 100
[  96.3]
284,340 
284,000 
c (　           ) 
389,408  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
396,028 		 100
[ 116.6]
339,647 
340,000 
d (　           ) 
258,787  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  91.6]
294,384 		 100
[  90.5]
325,286 
325,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.1 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.1 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.7 交通・接近　 +18.6 環境　　　　 -10.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.1 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.6 交通・接近　  +6.6 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +0.5 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　  -3.6 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    310,000 円／㎡]  



川越 5-11　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,721,688 
1,865,126 
6,856,562 
5,076,080 
1,780,482 		 （　0.9545）
1,699,470 		 （  4.5 -  0.2 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     39,522,558 円　　　　（　    163,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
川越 5-11　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 150.96 Ｓ3 326.02
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
重伝建地区
 90 ％   400 ％   400 ％   242 ㎡      7.8 m x   28.5 m  前面道路：県道     　  10.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 店舗部分はフロア貸し、共同住宅部分はワンルームタイプ、平均専有面積約２９㎡ ⑦有効率　  84.3 ％
の理由		 共用部分を考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
133.16 
73.6 
98.00 
3,860 
378,280 		 6.0  2,269,680 
0.0  0 

 2～ 2		 居宅
101.00 
92.1 
93.00 
2,235 
207,855 		 1.0  207,855 
1.0  207,855 

 3～ 3		 居宅
91.86 
91.3 
83.86 
2,300 
192,878 		 1.0  192,878 
1.0  192,878 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
326.02 
84.3 
274.86 

779,013 		 2,670,413 
400,733 
⑨年額支払賃料        779,013 円　×　12ヶ月　＝　       9,348,156 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     274.86 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         9,348,156 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       775,897 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,572,259 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,670,413 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          24,488 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          400,733 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　         124,941 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,721,688 円　　　　（　        36,040 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４０１－１２
　　　　-20112		 3,236  
(   3,235) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 83.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
4,104 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,879 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,860 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２４０１－０２
　　　　-12		 3,119  
(   3,025) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 80.0]		 100
[103.0]		 100
[107.0]		 100
[100.0]
3,538 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
川越 5-11　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 428,000 円  　　　　     85,600,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 373,926 円  　　　        9,348,156　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      164,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      727,600 円  　　　　     85,600,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        85,600 円  　　　　     85,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        85,600 円  　　　　     85,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　なし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,865,126 円　（　　　　　　         7,707 円／㎡）　　（経費率　　  21.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9545    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 85,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 255,000 円／㎡　×　     326.02 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0593     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0477 ×　 45 ％　＋　0.0600 ×  40 ％　＋ 0.0920 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,076,080 円  
（　　　　　        20,976 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,721,688 円      
②総費用 1,865,126 円      
③純収益　①－② 6,856,562 円      
④建物等に帰属する純収益 5,076,080 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,780,482 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,699,470 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        7,023 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     39,522,558 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     163,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 川越 5-11　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　川越市幸町３番１
 0302000184859-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月10日　提出
川越 5-11　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
川越 5-11 埼玉県 埼玉第３ 氏名  不動産鑑定士　中野　拓   TEL.
鑑定評価額 72,100,000 円  １㎡当たりの価格 298,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 230,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 川越市幸町３番１
 ②地積
　(㎡)		 242  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）
重伝建地区


(90,400)

1:3.5		 店舗兼住宅

Ｓ3		 低層の小売店舗等が
建ち並ぶ既成商業地
域		 東10m県道 水道、ガス、下水 本川越

950m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    60 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 重要伝統的建造物群保存地区
内に所在する。		 街

路		 １０ｍ県道 交通

施設		 本川越駅北方

950m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
重伝建地区
⑤地域要因の将
　来予測		 ポストコロナ禍にあって、今後も、埼玉県を代表する観光地として、小売業態が中心の商業地としての性格が維
持されるものと予測する。
(3)最有効使用の判定 店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    306,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    160,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は埼玉県内の商業地一円と判定した。対象標準地は埼玉県有数の観光地である「蔵の町」に所在しており、
主たる需要者は、観光客を対象とする小売店舗に係る事業者であり、建築規制が厳しいためマンション開発業者との競
合はないものと判断される。近隣地域における取引はほとんど認められず、取引の中心価格帯を把握することは困難で
あるが、経済活動に対する制約が撤廃されたことに伴い、客足の増加とともに地価は上昇傾向を持続している。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格と収益価格には開差が生じた。収益価格は低位に試算されたが、行政上の制約により中高層建築の開発が規制
されること、上層階への需要が乏しく地価に見合う賃料収入が期待しえないこと等が原因と思料する。また、近隣地域
では地権者自らが事業を営む場合も多い。比準価格は市場における土地取引に基づいており、客観的で実証性がある。
以上より、本件では、比準価格を関連付け、収益価格を参酌して、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　川越 5-4                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    382,000 円／㎡		 [103.1]
100		 100
[100.0]		 100
[132.2]		 [100.0]
100		 298,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    288,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 ポストコロナ禍において緩やかな景気回復が
持続しており、地価全般も上昇基調にあるが
、今後の市場情勢や海外の経済動向を注視す
る必要がある。

川越市における観光客数はコロナ禍による打
撃から回復基調にあり、近隣地域である「蔵
の町」は観光地としての繁華性を回復しつつ
ある。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　 +14.5
環境　　　　　　 +21.0
行政　　　　　　  -2.6
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 川越 5-11　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４０１－
０３
-20106		 川越市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東8m市道、
中間画地
商業

(90,400)
b ２４０１－
１２
-20138		 川越市

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 南東8.2m県道
、中間画地
近商
都市景観形成地域
(90,200)
c ２４０１－
１２
-20139		 川越市

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 南東7.3m市道
、中間画地
近商

(90,200)
d ６Ｋ６３８
３
-59		 新座市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東18m市道、
北6m、二方路
２住居
高度地区
(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
257,141  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
262,798 		 100
[  85.0]
309,174 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
309,000 
b (　           ) 
171,233  		 100
[ 100.0]		 [ 102.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
177,460 		 100
[  61.3]
289,494 
289,000 
c (　           ) 
243,756  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  85.0]
289,926 		 100
[  94.7]
306,152 
306,000 
d (　           ) 
254,470  		 100
[ 100.0]		 [ 101.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  92.7]
279,725 		 100
[  87.2]
320,786 
321,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.26 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -13.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.27 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.5 交通・接近　 +17.5 環境　　　　 -10.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.31 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  -7.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    306,000 円／㎡]  



川越 5-11　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,688,460 
1,863,519 
6,824,941 
5,076,080 
1,748,861 		 （　0.9545）
1,669,288 		 （  4.5 -  0.2 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     38,820,651 円　　　　（　    160,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
川越 5-11　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 150.96 Ｓ3 326.02
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防
重伝建地区
 90 ％   400 ％   400 ％   242 ㎡      7.8 m x   28.5 m  前面道路：県道     　  10.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 店舗部分はフロア貸し、共同住宅部分はワンルームタイプ、平均専有面積約２９㎡ ⑦有効率　  84.3 ％
の理由		 共用部分を考慮したため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 3～ 3		 居宅
91.86 
91.3 
83.86 
2,340 
196,232 		 1.0  196,232 
1.0  196,232 

 2～ 2		 居宅
101.00 
92.1 
93.00 
2,260 
210,180 		 1.0  210,180 
1.0  210,180 

 1～ 1		 店舗
133.16 
73.6 
98.00 
3,770 
369,460 		 6.0  2,216,760 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
326.02 
84.3 
274.86 

775,872 		 2,623,172 
406,412 
⑨年額支払賃料        775,872 円　×　12ヶ月　＝　       9,310,464 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     274.86 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         9,310,464 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       772,769 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,537,695 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,623,172 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          24,054 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          406,412 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　         126,711 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,688,460 円　　　　（　        35,903 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４０１－０４
　　　　-13		 3,121  
(   3,025) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 70.0]		 100
[ 99.0]		 100
[121.5]		 100
[100.0]
3,707 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,785 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,770 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２４０１－０２
　　　　-11		 3,583  
(   3,467) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 80.0]		 100
[ 98.0]		 100
[118.3]		 100
[100.0]
3,863 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
川越 5-11　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 428,000 円  　　　　     85,600,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 372,419 円  　　　        9,310,464　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      164,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      727,600 円  　　　　     85,600,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        85,600 円  　　　　     85,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        85,600 円  　　　　     85,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,863,519 円　（　　　　　　         7,700 円／㎡）　　（経費率　　  21.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9545    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 85,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 255,000 円／㎡　×　     326.02 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0593     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0477 ×　 45 ％　＋　0.0600 ×  40 ％　＋ 0.0920 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,076,080 円  
（　　　　　        20,976 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,688,460 円      
②総費用 1,863,519 円      
③純収益　①－② 6,824,941 円      
④建物等に帰属する純収益 5,076,080 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,748,861 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,669,288 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        6,898 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     38,820,651 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     160,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 川越 5-11　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　川越市幸町３番１
 0302000184859-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
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備考