別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
川越 5-7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
川越 5-7 埼玉県 埼玉第３ 氏名  不動産鑑定士　中山　健人   TEL.
鑑定評価額 54,800,000 円  １㎡当たりの価格 330,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月6日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 255,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 川越市脇田本町９番５外
 ②地積
　(㎡)		 166  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)
台形
1:1.5		 店舗兼住宅

Ｓ5		 中層店舗事務所ビル
が建ち並ぶ駅周辺の
商業地域		 南8m市道 水道、ガス、下水 川越

350m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南     0 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       166 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ８ｍ市道 交通

施設		 川越駅南西方

350m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 店舗事務所ビルを中心に駐車場も見られる商業地域で、今後は商業用途に加えてマンション利用も進んでいくも
のと予測される。
(3)最有効使用の判定 中層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    344,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    244,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、川越駅及び本川越駅勢圏の商業地域を中心に、川越市及び周辺市の商業地域と判定した。需要者の中心
は事業展開を図る地元事業者や法人企業、転売目的の不動産業者等である。川越駅西口周辺では複合商業施設の開業や
高層マンションの建設が進んでいること等により商業エリアの活性化が認められる。立地や規模等により収益性が大き
く異なり、価格のバラツキも大きいため需要の中心となる価格帯の把握は困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は実際の取引市場で生起した商業地の事例から求めた価格で市場性を反映し、実証的で信頼性が高い。収益価
格は収益性に着目した価格であるが、建築費の高騰に加え、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため低位に
試算された。よって、本件では前年公示価格を基礎として、市場の実態を反映した比準価格を標準に収益価格を比較考
量し、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　川越 5-4                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    382,000 円／㎡		 [103.1]
100		 100
[100.0]		 100
[119.9]		 [100.0]
100		 328,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    318,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市の総人口は微増（直近は微減）で推移して
いる。市況の回復傾向が認められるものの、
物価上昇や金融資本市場の変動等に注意する
必要がある。

近傍においてマンションの建設が見られるな
ど、マンション用地としての需要も高くなっ
ている。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.1
交通・接近　　　  +0.4
環境　　　　　　 +25.0
行政　　　　　　  -2.4
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 川越 5-7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４０１－
０９
-20118		 川越市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東10.7m市
道、中間画地
近商

(90,200)
b ２４０１－
１２
-20139		 川越市

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 南東7.3m市道
、中間画地
近商

(90,200)
c ２４０１－
０７
-20113		 川越市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南東15m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
d ２４０１－
０５
-23508		 富士見市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西7m市道、
中間画地
商業

(80,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
380,000  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
389,500 		 100
[ 107.6]
361,989 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
362,000 
b (　           ) 
243,756  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
273,819 		 100
[  88.0]
311,158 
311,000 
c (　           ) 
231,589  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
264,526 		 100
[  70.4]
375,747 
376,000 
d (　           ) 
363,020  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
371,006 		 100
[ 110.0]
337,278 
337,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.4 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.1 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.7 交通・接近　  +3.7 環境　　　　  -6.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.1 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -15.8 環境　　　　  -8.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -9.1 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +3.8 環境　　　　  +7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    344,000 円／㎡]  



川越 5-7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

17,131,368 
3,849,151 
13,282,217 
11,369,200 
1,913,017 		 （　0.9530）
1,823,105 		 （  4.7 -  0.2 ）
4.5％  
⑧収益価格 　     40,513,444 円　　　　（　    244,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
川越 5-7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
中層店舗・事務所 128.70 Ｓ5 643.50
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   166 ㎡     11.0 m x   15.0 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 店舗・事務所、各階分割貸しの賃貸用建物を想定。 ⑦有効率　  81.3 ％
の理由		 共用部分を考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
128.70 
70.1 
90.16 
4,050 
365,148 		 10.0  3,651,480 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
128.70 
84.1 
108.20 
3,240 
350,568 		 5.0  1,752,840 
0.0  0 

 3～ 3		 事務所
128.70 
84.1 
108.20 
3,240 
350,568 		 5.0  1,752,840 
0.0  0 

 4～ 4		 事務所
128.70 
84.1 
108.20 
2,230 
241,286 		 5.0  1,206,430 
0.0  0 

 5～ 5		 事務所
128.70 
84.1 
108.20 
2,230 
241,286 		 5.0  1,206,430 
0.0  0 

計
643.50 
81.3 
522.96 

1,548,856 		 9,570,020 
0 
⑨年額支払賃料      1,548,856 円　×　12ヶ月　＝　      18,586,272 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     522.96 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        18,586,272 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,542,661 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 17,043,611 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         9,570,020 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          87,757 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      17,131,368 円　　　　（　       103,201 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４０１－０２
　　　　-11		 3,583  
(   3,467) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 80.0]		 100
[ 95.0]		 100
[113.0]		 100
[100.0]
4,172 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,084 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,050 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２４０１－０２
　　　　-12		 3,119  
(   3,025) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 80.0]		 100
[103.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,785 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
川越 5-7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 860,000 円  　　　　    172,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 743,451 円  　　　       18,586,272　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      439,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,462,000 円  　　　　    172,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       172,000 円  　　　　    172,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       172,000 円  　　　　    172,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　なし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,849,151 円　（　　　　　　        23,188 円／㎡）　　（経費率　　  22.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9530    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 172,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 260,000 円／㎡　×　     643.50 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0661     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0494 ×　 40 ％　＋　0.0614 ×  30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 11,369,200 円  
（　　　　　        68,489 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 17,131,368 円      
②総費用 3,849,151 円      
③純収益　①－② 13,282,217 円      
④建物等に帰属する純収益 11,369,200 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,913,017 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,823,105 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       10,983 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     40,513,444 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     244,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 川越 5-7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　川越市脇田本町９番５
 0302000400915-0000
2 　川越市脇田本町９番１５
 0302000400924-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
川越 5-7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
川越 5-7 埼玉県 埼玉第３ 氏名  不動産鑑定士　森田　努   TEL.
鑑定評価額 54,800,000 円  １㎡当たりの価格 330,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 255,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 川越市脇田本町９番５外
 ②地積
　(㎡)		 166  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)
台形
1:1.5		 店舗兼住宅

Ｓ5		 中層店舗事務所ビル
が建ち並ぶ駅周辺の
商業地域		 南8m市道 水道、ガス、下水 川越

350m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南     0 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 中層店舗地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       166 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ８ｍ市道 交通

施設		 川越駅南西方

350m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 川越駅西口の再開発が進む商業地域で、現況は事業所等の業務用途が主であるが、今後は徐々に飲食店舗が増加
し、繁華性が増していくものと思料する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    340,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    224,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、川越市内及び隣接市の都市部に存する普通商業地域である。主たる需要者は、主に同一需給圏内の自用
の店舗・事務所・事業所等の建設を目的とした比較的資本力のある個人又は法人である。川越駅西口周辺で比較的繁華
性の高い地域であり、需要は回復し地価も上昇している。ただし、市場における中心価格帯については、昨今の賃貸市
場は不安定で厳しいこと、及び不動産取引件数も少ないこと等から、成約価格水準を把握することは困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 主な需要者は自営及びフランチャイズ等で事業を行う法人等で、自身で店舗・事業所等を営業することが取得の目的と
なっている。当該需要者は近隣の取引における取引価格を参考に、対象不動産の個別性を勘案して意思決定をする傾向
がある。よって、市場性を反映し実証性のある比準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ、代表標準地との検討も
踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　川越 5-4                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    382,000 円／㎡		 [103.1]
100		 100
[100.0]		 100
[119.0]		 [100.0]
100		 331,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    318,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 市の総人口は直近では微減。景気は緩やかに
持ち直しつつある。ただし、世界的な金融引
き締めや物価上昇、地政学リスク等に注意す
る必要がある。

新型コロナウイルス感染症の５類移行に伴い
、経済はほぼ正常化しており、市内の中心商
業地域において地価は上昇している。


個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.1
交通・接近　　　  +0.5
環境　　　　　　 +24.0
行政　　　　　　  -2.5
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 川越 5-7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４０１－
０５
-23508		 富士見市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西7m市道、
中間画地
商業

(80,400)
b ２４０１－
０３
-20106		 川越市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東8m市道、
中間画地
商業

(90,400)
c ２４０１－
０６
-20126		 川越市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南12m県道、
中間画地
商業

(78,320)
d ２４０１－
０２
-20122		 川越市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 東7.4m市道、
中間画地
商業

(90,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
363,020  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
371,006 		 100
[ 113.0]
328,324 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
328,000 
b (　           ) 
257,141  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
262,798 		 100
[  84.5]
311,004 
311,000 
c (　           ) 
258,787  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  91.6]
294,384 		 100
[  85.0]
346,334 
346,000 
d (　           ) 
389,408  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
396,028 		 100
[ 101.7]
389,408 
389,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +3.8 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -12.9 環境　　　　  -3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -12.4 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　  -3.6 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.6 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    340,000 円／㎡]  



川越 5-7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

17,307,113 
3,913,817 
13,393,296 
11,633,600 
1,759,696 		 （　0.9530）
1,676,990 		 （  4.7 -  0.2 ）
4.5％  
⑧収益価格 　     37,266,444 円　　　　（　    224,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
川越 5-7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
中層店舗・事務所 128.70 Ｓ5 643.50
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   166 ㎡     11.0 m x   15.0 m  前面道路：市道     　   8.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 店舗・事務所、各フロア分割貸しの賃貸用建物。 ⑦有効率　  81.3 ％
の理由		 共用部分を含むため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
128.70 
70.1 
90.16 
4,066 
366,591 		 10.0  3,665,910 
1.0  366,591 

 2～ 2		 事務所
128.70 
84.1 
108.20 
3,253 
351,975 		 5.0  1,759,875 
0.0  0 

 3～ 3		 事務所
128.70 
84.1 
108.20 
3,253 
351,975 		 5.0  1,759,875 
0.0  0 

 4～ 4		 事務所
128.70 
84.1 
108.20 
2,236 
241,935 		 5.0  1,209,675 
0.0  0 

 5～ 5		 事務所
128.70 
84.1 
108.20 
2,236 
241,935 		 5.0  1,209,675 
0.0  0 

計
643.50 
81.3 
522.96 

1,554,411 		 9,605,010 
366,591 
⑨年額支払賃料      1,554,411 円　×　12ヶ月　＝　      18,652,932 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     522.96 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        18,652,932 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,548,193 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 17,104,739 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         9,605,010 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          88,078 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          366,591 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.3400　＝　         114,296 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      17,307,113 円　　　　（　       104,260 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４０１－１２
　　　　-20112		 3,236  
(   3,235) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
3,995 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,100 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,066 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２４０１－０２
　　　　-11		 3,583  
(   3,467) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 80.0]		 100
[ 95.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
4,286 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
川越 5-7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 880,000 円  　　　　    176,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 746,117 円  　　　       18,652,932　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      439,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,496,000 円  　　　　    176,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       176,000 円  　　　　    176,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       176,000 円  　　　　    176,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,913,817 円　（　　　　　　        23,577 円／㎡）　　（経費率　　  22.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9530    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 176,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 265,000 円／㎡　×　     643.50 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0661     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0494 ×　 40 ％　＋　0.0614 ×  30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 11,633,600 円  
（　　　　　        70,082 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 17,307,113 円      
②総費用 3,913,817 円      
③純収益　①－② 13,393,296 円      
④建物等に帰属する純収益 11,633,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,759,696 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,676,990 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       10,102 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     37,266,444 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     224,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 川越 5-7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　川越市脇田本町９番５
 0302000400915-0000
2 　川越市脇田本町９番１５
 0302000400924-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
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備考