別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
川越 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
川越 5-5 埼玉県 埼玉第３ 氏名  不動産鑑定士　堀口　学郎   TEL.
鑑定評価額 49,000,000 円  １㎡当たりの価格 255,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 195,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 川越市六軒町１丁目１６番１１外
 ②地積
　(㎡)		 192  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）



(90,200)
台形
1:1.5		 店舗兼住宅

Ｓ4		 県道沿いの店舗併用
住宅が多い商業地域
 北16m県道 水道、ガス、下水 川越市

540m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    70 ｍ、南    25 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 中低層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　台形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １６ｍ県道 交通

施設		 川越市駅北方

540m		 法令

規制		 近商
(90,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 交通量が多い路線商業地域であるが地域要因に特段の変化はなく、当面は現状のままで推移するものと予測する
。
(3)最有効使用の判定 中低層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    263,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    153,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、隣接市を含む幹線道路沿いの路線商業地域の圏域。需要者の中心は物販業務を営む法人が中心である。
取引の中心価格帯は２６０，０００円／㎡前後である。国道２５４号や国道１６号等の広幅員幹線道路沿いの大型店舗
への顧客流出が常態化し、旧来の県道沿い路線商業地域の地位は依然として低下傾向にあるものの、周辺住宅地の取引
需要の高まりに比例して地価は上昇幅が拡大している。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格について、商業地の特性として地域格差が大きい取引事例もあるが適切に補正した。一方収益価格は同種の賃
貸事例により試算したが、賃貸市場は形成されているものの収益価格主体の売買慣行までには至らない市場の実情を考
慮する必要がある。よって、市場実勢を顕現した比準価格を標準に収益価格を勘案して、さらに前年公示価格を基礎と
しつつ、単価と総額及び代表標準地との検討も行った結果、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　川越 5-4                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    382,000 円／㎡		 [103.1]
100		 100
[100.0]		 100
[154.3]		 [100.0]
100		 255,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    247,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 国内景気は、個人消費・設備投資・生産・輸
出が持ち直し及びその兆しがみられ、企業収
益・雇用情勢も改善しているが、消費者物価
は上昇している。

路線商業地域に対する需要は根強く、今後も
一定の繁華性を維持していくものと予測する
。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +8.5
環境　　　　　　 +35.0
行政　　　　　　  +7.5
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 川越 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４０１－
０６
-20127		 川越市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西12m国道、
中間画地
２住居

(60,200)
b ２４０１－
０６
-23514		 富士見市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西12m県道、
中間画地
１住居

(60,200)
c ２４０１－
０７
-24502		 ふじみ野市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東18m県道、
中間画地
１住居

(60,200)
d ２４０１－
０７
-20113		 川越市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南東15m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
167,897  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
173,605 		 100
[  70.1]
247,653 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
248,000 
b (　           ) 
126,280  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
131,584 		 100
[  52.5]
250,636 
251,000 
c (　           ) 
167,353  		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
172,876 		 100
[  69.6]
248,385 
248,000 
d (　           ) 
231,589  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
250,604 		 100
[  82.4]
304,131 
304,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.5 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -12.5 環境　　　　 -40.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -13.0 環境　　　　 -20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -8.5 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    263,000 円／㎡]  



川越 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,579,274 
1,780,388 
6,798,886 
5,473,620 
1,325,266 		 （　0.9545）
1,264,966 		 （  4.5 -  0.2 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     29,417,814 円　　　　（　    153,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
川越 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
中低層店舗兼共同住宅 121.42 Ｓ4 328.48
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 90 ％   200 ％   200 ％   192 ㎡     11.8 m x   16.4 m  前面道路：県道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 店舗部分はフロア貸し、共同住宅部分は１Ｋタイプ、平均専有面積約２５㎡ ⑦有効率　  93.9 ％
の理由		 共用部分を含むため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
84.64 
94.1 
79.64 
2,880 
229,363 		 6.0  1,376,178 
1.0  229,363 

 2～ 2		 居宅
81.28 
93.8 
76.28 
2,060 
157,137 		 2.0  314,274 
1.0  157,137 

 3～ 3		 居宅
81.28 
93.8 
76.28 
2,080 
158,662 		 2.0  317,324 
1.0  158,662 

 4～ 4		 居宅
81.28 
93.8 
76.28 
2,100 
160,188 		 2.0  320,376 
1.0  160,188 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
328.48 
93.9 
308.48 

705,350 		 2,328,152 
705,350 
⑨年額支払賃料        705,350 円　×　12ヶ月　＝　       8,464,200 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     308.48 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 　
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  13,000 円／台　×　   3 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         468,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,464,200 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　         468,000 円　　×　　       ％　＝　　       702,529 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,229,671 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,328,152 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          21,349 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          705,350 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　         328,254 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,579,274 円　　　　（　        44,684 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４０１－０１
　　　　-20108		 2,067  
(   1,903) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]
2,871 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,016 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,880 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２４０１－１２
　　　　-20115		 1,695  
(   1,691) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 80.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 75.0]		 100
[100.0]
3,139 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
川越 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 423,000 円  　　　　     84,600,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 357,288 円  　　　        8,932,200　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      111,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      719,100 円  　　　　     84,600,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        84,600 円  　　　　     84,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        84,600 円  　　　　     84,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,780,388 円　（　　　　　　         9,273 円／㎡）　　（経費率　　  20.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9545    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 84,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 250,000 円／㎡　×　     328.48 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0647     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0477 ×　 40 ％　＋　0.0600 ×  30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,473,620 円  
（　　　　　        28,508 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,579,274 円      
②総費用 1,780,388 円      
③純収益　①－② 6,798,886 円      
④建物等に帰属する純収益 5,473,620 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,325,266 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,264,966 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        6,588 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     29,417,814 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     153,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 川越 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　川越市六軒町一丁目１６番１１
 0302000399453-0000
2 　川越市六軒町一丁目１６番２２
 0302000399464-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
川越 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
川越 5-5 埼玉県 埼玉第３ 氏名  不動産鑑定士　吉本　真理   TEL.
鑑定評価額 49,000,000 円  １㎡当たりの価格 255,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 195,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 川越市六軒町１丁目１６番１１外
 ②地積
　(㎡)		 192  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）



(90,200)
台形
1:1.5		 店舗兼住宅

Ｓ4		 県道沿いの店舗併用
住宅が多い商業地域
 北16m県道 水道、ガス、下水 川越市

540m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    80 ｍ、西    70 ｍ、南    25 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 中低層店舗兼共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　台形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １６ｍ県道 交通

施設		 川越市駅北方

540m		 法令

規制		 近商
(90,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 格別の変動要因も見当たらないことから現状とほぼ同様と予測する。
(3)最有効使用の判定 中低層店舗兼共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    259,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    155,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、東武東上線川越市駅を中心に同川越駅、西武新宿線本川越駅周辺の商業地域及びその外延の商住混在地
域並びに路線商業地域である。需要者は川越市内において店舗・営業所等の事業拠点を求める事業者が中心である。繁
華性は高くはないが交通量の多い県道沿いに位置し、また、駅からも近いことから、住商いずれの需要も見込まれる。
なお、商業地の取引件数は少なく、取引される規模や価格帯も様々であり、需要の中心となる価格帯は見出せない。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は店舗併用住宅と店舗等が混在するが、その多くは土地取得費の回収を必要としない自用地上の建物であり、
賃料水準はやや低く、収益価格は低位に試算された。市場参加者は自らの使用における利便性や事業性を重視すると考
えられるから、実際の取引市場において利便性や事業性の観点から比較検討した比準価格の信頼性は高い。以上より、
比準価格を重視し、収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　川越 5-4                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    382,000 円／㎡		 [103.1]
100		 100
[100.0]		 100
[154.5]		 [100.0]
100		 255,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    247,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに回復しており、埼玉県経済は
持ち直しているが、物価上昇による消費者マ
インドや金融資本市場の動向等には注視が必
要である。

地域要因に大きな変動はないが、景気の回復
に伴う市内中心部の需要の回復・地価の上昇
が波及し、当該地域の地価も上昇基調にて推
移している。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -3.3
交通・接近　　　  +8.6
環境　　　　　　 +37.0
行政　　　　　　  +7.4
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 川越 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４０１－
０２
-20122		 川越市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 東7.4m市道、
中間画地
商業

(90,400)
b ２４０１－
０３
-20106		 川越市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東8m市道、
中間画地
商業

(90,400)
c ２４０１－
０６
-20126		 川越市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南12m県道、
中間画地
商業

(78,320)
d ２４０１－
１２
-20136		 川越市

 更地


   
（　          ） 		 台形 南東10m県道、
中間画地
２住居

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
389,408  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
396,028 		 100
[ 143.3]
276,363 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
276,000 
b (　           ) 
257,141  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
262,798 		 100
[ 109.3]
240,437 
240,000 
c (　           ) 
258,787  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  91.6]
294,384 		 100
[ 104.6]
281,438 
281,000 
d (　           ) 
148,260  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
152,411 		 100
[  64.2]
237,400 
237,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.6 交通・接近　  +0.8 環境　　　　 +30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.4 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.9 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　  -3.6 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -14.4 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    259,000 円／㎡]  



川越 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

8,600,212 
1,783,008 
6,817,204 
5,473,620 
1,343,584 		 （　0.9545）
1,282,451 		 （  4.5 -  0.2 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     29,824,442 円　　　　（　    155,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
川越 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
中低層店舗兼共同住宅 121.42 Ｓ4 328.48
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 90 ％   200 ％   200 ％   192 ㎡     11.8 m x   16.4 m  前面道路：県道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階はフロア貸しの店舗、２～４階は各階同型約２５㎡の１Ｋタイプ、総戸数９戸の共同住宅 ⑦有効率　  93.9 ％
の理由		 共用部分を勘案
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
84.64 
94.1 
79.64 
2,900 
230,956 		 6.0  1,385,736 
1.0  230,956 

 2～ 2		 居宅
81.28 
93.8 
76.28 
2,080 
158,662 		 1.0  158,662 
1.0  158,662 

 3～ 3		 居宅
81.28 
93.8 
76.28 
2,110 
160,951 		 1.0  160,951 
1.0  160,951 

 4～ 4		 居宅
81.28 
93.8 
76.28 
2,140 
163,239 		 1.0  163,239 
1.0  163,239 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
328.48 
93.9 
308.48 

713,808 		 1,868,588 
713,808 
⑨年額支払賃料        713,808 円　×　12ヶ月　＝　       8,565,696 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     308.48 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  12,000 円／台　×　   3 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         432,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         8,565,696 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　         432,000 円　　×　　   8.3 ％　＝　　       746,809 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 8,250,887 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         1,868,588 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          17,135 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          713,808 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　         332,190 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       8,600,212 円　　　　（　        44,793 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４０１－０４
　　　　-12		 4,483  
(   4,349) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 99.0]		 100
[130.0]		 100
[100.0]
3,483 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,037 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,900 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２４０１－０４
　　　　-13		 3,121  
(   3,025) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]		 100
[135.0]		 100
[100.0]
2,890 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
川越 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 423,000 円  　　　　     84,600,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 359,908 円  　　　        8,997,696　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      111,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      719,100 円  　　　　     84,600,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        84,600 円  　　　　     84,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        84,600 円  　　　　     84,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,783,008 円　（　　　　　　         9,287 円／㎡）　　（経費率　　  20.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9545    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 84,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 250,000 円／㎡　×　     328.48 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0647     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0477 ×　 40 ％　＋　0.0600 ×  30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,473,620 円  
（　　　　　        28,508 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 8,600,212 円      
②総費用 1,783,008 円      
③純収益　①－② 6,817,204 円      
④建物等に帰属する純収益 5,473,620 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,343,584 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,282,451 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        6,679 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     29,824,442 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     155,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 川越 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　川越市六軒町一丁目１６番１１
 0302000399453-0000
2 　川越市六軒町一丁目１６番２２
 0302000399464-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
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