別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
川越 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
川越 5-4 埼玉県 埼玉第３ 氏名  不動産鑑定士　巣合　勇次   TEL.
鑑定評価額 41,400,000 円  １㎡当たりの価格 394,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 310,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 川越市新富町１丁目１１番８
 ②地積
　(㎡)		 105  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,348)

1:2.5		 店舗

ＲＣ3		 店舗のほかマンショ
ンも見られる駅前の
商業地域		 西5.8m市道 水道、ガス、下水 本川越

260m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    30 ｍ、南    10 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 中層店舗事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       110 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ５．８ｍ市道 交通

施設		 本川越駅北東方

260m		 法令

規制		 商業
(90,348)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は成熟した商業地域であり、特段の地域要因の変動はない。したがって、当面は現状のまま推移するも
のと思料するが、川越市中心部の商業地域は観光客入込数の変動に影響を受けやすくなっている。
(3)最有効使用の判定 中層店舗事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    408,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    263,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は川越市及び周辺市町において店舗・事務所ビルが建ち並ぶ普通商業地域である。主たる需要者は自用又は
、収益事業用の土地を需要する個人、企業等のエンドユーザー、デベロッパー等が考えられる。最寄駅からも近い商業
地域であり、供給が少ないことから、取引はあまり見られず価格水準の把握は難しい。近隣地域は川越駅東口の中心商
業地と観光地である蔵造の町並みとの間にあり、商業施設等も多く見られるため、需要そのものは底堅いと思料する。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 商業地における取引事例数は少ないものの、採用した取引事例はいずれも同一需給圏内に存し、実証的で規範性の高い
事例である。補修正も適切であり比準価格の説得力は高い。一方、収益価格については賃料設定等適切と判断されるが
、建築費の高止まりしている状況等もあり、収益価格はやや低位に試算された。したがって、比準価格を標準に、収益
価格を比較考量の上、周辺標準地との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    382,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　川越 5-4                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    388,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかな回復基調にあり、雇用・所得
環境も改善しつつあるが、物価上昇、中東情
勢、金融資本市場の変動等の影響に注意する
必要がある。

地域要因に特に変動はなく、経済活動の回復
に伴い、地価は上昇傾向となっている。



個別的要因に特に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.1 ％ +1.5 ％
３　試算価格算定内訳 川越 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４０１－
０９
-20118		 川越市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東10.7m市
道、中間画地
近商

(90,200)
b ２４０１－
０２
-20122		 川越市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 東7.4m市道、
中間画地
商業

(90,400)
c ２４０１－
１２
-20101		 川越市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南東6m市道、
中間画地
近商

(90,200)
d ２４０１－
０６
-20126		 川越市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南12m県道、
中間画地
商業

(78,320)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
380,000  		 100
[ 100.0]		 [ 102.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
391,020 		 100
[  96.2]
406,466 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
406,000 
b (　           ) 
389,408  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
396,028 		 100
[  93.7]
422,655 
423,000 
c (　           ) 
359,825  		 100
[ 100.0]		 [ 102.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
370,260 		 100
[  89.7]
412,776 
413,000 
d (　           ) 
258,787  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  85.5]
315,387 		 100
[  81.1]
388,887 
389,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.32 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.1 交通・接近　  -1.7 環境　　　　  +3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.9 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.29 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.6 交通・接近　  -7.2 環境　　　　  -3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.4 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.32 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.2 交通・接近　  -3.8 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.9 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.1 交通・接近　 -12.5 環境　　　　  -8.0
画地　　　　 -14.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.3 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    408,000 円／㎡]  



川越 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

9,536,277 
2,168,929 
7,367,348 
6,061,370 
1,305,978 		 （　0.9530）
1,244,597 		 （  4.7 -  0.2 ）
4.5％  
⑧収益価格 　     27,657,711 円　　　　（　    263,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
川越 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
中層店舗・事務所 84.00 Ｓ4 300.80
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   348 ％   105 ㎡      7.4 m x   17.0 m  前面道路：市道     　   5.8 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階フロア貸し、店舗、または事務所想定。 ⑦有効率　  94.4 ％
の理由		 内部共用部分等を考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
75.20 
94.4 
71.00 
3,793 
269,303 		 10.0  2,693,030 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
75.20 
94.4 
71.00 
3,034 
215,414 		 6.0  1,292,484 
0.0  0 

 3～ 3		 事務所
75.20 
94.4 
71.00 
2,655 
188,505 		 5.0  942,525 
0.0  0 

 4～ 4		 事務所
75.20 
94.4 
71.00 
2,655 
188,505 		 5.0  942,525 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
300.80 
94.4 
284.00 

861,727 		 5,870,564 
0 
⑨年額支払賃料        861,727 円　×　12ヶ月　＝　      10,340,724 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     284.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        10,340,724 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       858,280 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 9,482,444 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         5,870,564 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          53,833 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       9,536,277 円　　　　（　        90,822 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４０１－０４
　　　　-13		 3,121  
(   3,025) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 70.0]		 100
[100.0]		 100
[122.4]		 100
[100.0]
3,643 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,825 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,793 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２４０１－１２
　　　　-20118		 4,768  
(   4,491) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 70.0]		 100
[100.0]		 100
[170.0]		 100
[100.0]
4,007 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
川越 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 458,500 円  　　　　     91,700,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 413,629 円  　　　       10,340,724　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      334,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      779,400 円  　　　　     91,700,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        91,700 円  　　　　     91,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        91,700 円  　　　　     91,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　なし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,168,929 円　（　　　　　　        20,656 円／㎡）　　（経費率　　  22.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9530    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 91,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 296,000 円／㎡　×　     300.80 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0661     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0494 ×　 40 ％　＋　0.0614 ×  30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,061,370 円  
（　　　　　        57,727 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 9,536,277 円      
②総費用 2,168,929 円      
③純収益　①－② 7,367,348 円      
④建物等に帰属する純収益 6,061,370 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,305,978 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,244,597 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       11,853 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     27,657,711 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     263,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 川越 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　川越市新富町一丁目１１番８
 0302000216175-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月10日　提出
川越 5-4　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
川越 5-4 埼玉県 埼玉第３ 氏名  不動産鑑定士　中野　拓   TEL.
鑑定評価額 41,400,000 円  １㎡当たりの価格 394,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 310,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 川越市新富町１丁目１１番８
 ②地積
　(㎡)		 105  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,348)

1:2.5		 店舗

ＲＣ3		 店舗のほかマンショ
ンも見られる駅前の
商業地域		 西5.8m市道 水道、ガス、下水 本川越

260m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    20 ｍ、西    30 ｍ、南    10 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 中層店舗事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   7.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       110 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ５．８ｍ市道 交通

施設		 本川越駅北東方

260m		 法令

規制		 商業
(90,348)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 対象標準地は本川越駅至近の繁華性の高い商店街に所在しており、今後も、現行の商業地としての性格を維持す
るものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中層店舗事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    417,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    283,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は埼玉県内の繁華性の高い駅徒歩圏内に立地して、利便性に恵まれた商業地と把握した。主たる需要者は、
店舗・営業所、事務所の用に供する建物の敷地を求める事業者や賃貸収益の獲得を目指す投資家のほか、マンション需
要をあてこむデベロッパーも含まれる。対象標準地は成熟した商業地に所在することから取引は限定的であり、中心価
格帯の水準を見出すことは困難であるが、コロナ禍に係る経済活動への制約が撤廃され、地価は上昇基調にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格と収益価格には開差が生じた。行政上の制約から高層の商業施設の建築ができず、また、近隣地域は繁華性は
高いがオフィス街として成熟するまでに至らず、上層階については需要にやや乏しく、収益価格は低位に試算されたと
思料する。比準価格は市場で成立した取引に手法を適用しており、客観的で実証性がある。以上より、本件では、比準
価格を関連付け、収益価格を比較考量して、川越市内中心部の商業地の地価動向も踏まえて、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    382,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　川越 5-4                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    388,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 ポストコロナ禍において緩やかな景気回復が
持続しており、地価全般も上昇基調にあるが
、今後の市場情勢や海外の経済動向を注視す
る必要がある。

景気の緩やかな回復に加え、旺盛なマンショ
ン需要に牽引されて、川越市内中心部の商業
地価は引き続き、上昇傾向にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.1 ％ +1.5 ％
３　試算価格算定内訳 川越 5-4　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４０１－
０６
-20126		 川越市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南12m県道、
中間画地
商業

(78,320)
b ２４０１－
０２
-20122		 川越市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 東7.4m市道、
中間画地
商業

(90,400)
c ２４０１－
０５
-23508		 富士見市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西7m市道、
中間画地
商業

(80,400)
d ６Ｋ６３８
３
-19		 志木市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東6m市道、
中間画地
商業

(80,360)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
258,787  		 100
[ 100.0]		 [ 104.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
283,848 		 100
[  68.8]
412,570 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
413,000 
b (　           ) 
389,408  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
395,639 		 100
[  90.5]
437,170 
437,000 
c (　           ) 
363,020  		 100
[ 100.0]		 [ 101.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
369,917 		 100
[ 100.2]
369,179 
369,000 
d (　           ) 
531,885  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
545,182 		 100
[ 121.5]
448,709 
449,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　 -14.5 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.4 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.27 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.5 交通・接近　  -8.5 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.6 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.24 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.6 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.28 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +0.6 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    417,000 円／㎡]  



川越 5-4　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

9,738,588 
2,196,151 
7,542,437 
6,140,690 
1,401,747 		 （　0.9530）
1,335,865 		 （  4.7 -  0.2 ）
4.5％  
⑧収益価格 　     29,685,889 円　　　　（　    283,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
川越 5-4　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼事務所 84.00 Ｓ4 300.80
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   348 ％   105 ㎡      7.4 m x   17.0 m  前面道路：市道     　   5.8 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １・２階は店舗、３・４階は事務所でそれぞれ専有面積７０㎡程度のフロア貸しを想定 ⑦有効率　  94.4 ％
の理由		 共用部分を考慮したため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 4～ 4		 事務所
75.20 
94.4 
71.00 
2,710 
192,410 		 6.0  1,154,460 
0.0  0 

 3～ 3		 事務所
75.20 
94.4 
71.00 
2,710 
192,410 		 6.0  1,154,460 
0.0  0 

 2～ 2		 店舗
75.20 
94.4 
71.00 
3,100 
220,100 		 6.0  1,320,600 
0.0  0 

 1～ 1		 店舗
75.20 
94.4 
71.00 
3,870 
274,770 		 10.0  2,747,700 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
300.80 
94.4 
284.00 

879,690 		 6,377,220 
0 
⑨年額支払賃料        879,690 円　×　12ヶ月　＝　      10,556,280 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     284.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        10,556,280 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       876,171 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 9,680,109 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         6,377,220 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          58,479 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       9,738,588 円　　　　（　        92,748 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４０１－０２
　　　　-12		 3,119  
(   3,025) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]		 100
[ 96.9]		 100
[100.0]
4,023 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,899 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,870 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２４０１－１２
　　　　-20112		 3,236  
(   3,235) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[ 88.4]		 100
[100.0]
3,774 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
川越 5-4　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 464,500 円  　　　　     92,900,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 422,251 円  　　　       10,556,280　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      334,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      789,600 円  　　　　     92,900,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        92,900 円  　　　　     92,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        92,900 円  　　　　     92,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　査定
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,196,151 円　（　　　　　　        20,916 円／㎡）　　（経費率　　  22.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.7 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9530    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 92,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 300,000 円／㎡　×　     300.80 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0661     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0494 ×　 40 ％　＋　0.0614 ×  30 ％　＋ 0.0932 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,140,690 円  
（　　　　　        58,483 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 9,738,588 円      
②総費用 2,196,151 円      
③純収益　①－② 7,542,437 円      
④建物等に帰属する純収益 6,140,690 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,401,747 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,335,865 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       12,723 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.5 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     29,685,889 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     283,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 川越 5-4　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　川越市新富町一丁目１１番８
 0302000216175-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考