別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月10日　提出
川越 -48　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
川越 -48 埼玉県 埼玉第３ 氏名  不動産鑑定士　中野　拓   TEL.
鑑定評価額 17,500,000 円  １㎡当たりの価格 145,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 110,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 川越市大字砂字卯ノ木４５４番７
 ②地積
　(㎡)		 121  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(50,100)

（その他）

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 一般住宅の他アパー
トも見られる住宅地
域		 東4m市道 水道、ガス、下水 新河岸

600m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    20 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.7 ｍ、奥行　約　　  13.9 ｍ、規模　　       121 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　　４
ｍ市道		 交通

施設		 新河岸駅北東方

600m		 法令

規制		 １低専
(50,100)
⑤地域要因の将
　来予測		 新河岸駅東西自由通路と橋上駅舎、西口駅前広場の供用開始により、新河岸駅を最寄りとする住宅地の利便性が
向上しており、今後は近傍に残る農地等の開発が期待される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    146,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     54,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は東武東上線の沿線で、川越市内南部やふじみ野市北部に広がる広域的な住宅地一帯と把握した。需要者の
中心は、川越市内の在住者や周辺自治体からの転入者で、都心に通勤する勤労者世帯が多い。同一需給圏内の類似地域
における取引は、景気の緩やかな回復とともに増加しつつあり、地価も上昇基調にある。対象標準地規模の新築物件に
ついては、３千万円台半ばから後半にかけてが取引の中心価格帯を形成している模様である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格と収益価格には開差が生じた。対象標準地程度の規模の画地では、合理的な賃貸経営が困難であると推測され
る。また、対象標準地規模の画地に係る主たる需要者は自己の居住の用に供するために取引を行う個人であり、市場取
引に依拠する比準価格の説得力は、収益価格のそれより高いものと判断される。以上より、本件では、収益価格は参考
に留め、比準価格を重視し、代表標準地を規準して得た価格の均衡にも留意して、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　川越 -7                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.5
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    165,000 円／㎡		 [104.2]
100		 100
[104.5]		 100
[117.4]		 [103.0]
100		 144,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    140,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 ポストコロナ禍において緩やかな景気回復が
持続しており、地価全般も上昇基調にあるが
、今後の市場情勢や海外の経済動向を注視す
る必要がある。

戸建住宅のほかアパートも見られる住宅地域
を形成している。近傍の農地や駐車場等の低
未利用地に開発の余地があるが、新たな動き
はない。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  -5.0
環境　　　　　　 +20.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 川越 -48　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４０１－
０１
-20102		 川越市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東5m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
b ２４０１－
０３
-20123		 川越市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北東4.2m市道
、東4m、
角地
１低専

(60,100)
c ２４０１－
０２
-20124		 川越市

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 南東4m道路、
中間画地
１低専

(50,100)
d ２４０１－
１１
-20111		 川越市

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 南5m市道、
中間画地
１低専

(50,100)
e ２４０１－
０３
-20130		 川越市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北西4.5m市道
、中間画地
１住居

(60,180)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
136,310  		 100
[ 100.0]		 [ 103.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.5]
138,459 		 100
[ 101.0]
137,088 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
141,000 
b (　           ) 
120,164  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.4]
120,994 		 100
[  88.6]
136,562 
141,000 
c (　           ) 
125,929  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.3]
133,514 		 100
[  98.0]
136,239 
140,000 
d (　           ) 
126,317  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
144,282 		 100
[  94.0]
153,491 
158,000 
e (　           ) 
139,981  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.5]
139,981 		 100
[  96.0]
145,814 
150,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.34 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.5 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +1.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -0.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.29 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    146,000 円／㎡]  



川越 -48　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,081,962 
444,036 
1,637,926 
1,339,290 
298,636 		 （　0.9742）
290,931 		 （  4.6 -  0.2 ）
4.4％  
⑧収益価格 　      6,612,068 円　　　　（　     54,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
川越 -48　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 60.40 ＬＳ2 116.16
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専

 50 ％   100 ％   100 ％   121 ㎡      8.7 m x   13.9 m  前面道路：市道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １Ｋタイプの４戸からなる共同住宅、平均専有面積は２９㎡程度を想定 ⑦有効率　  99.3 ％
の理由		 ＰＳ等の内部共用部分を考慮
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
58.08 
99.3 
57.68 
1,480 
85,366 		 1.0  85,366 
1.0  85,366 

 2～ 2		 居宅
58.08 
99.3 
57.68 
1,530 
88,250 		 1.0  88,250 
1.0  88,250 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
116.16 
99.3 
115.36 

173,616 		 173,616 
173,616 
⑨年額支払賃料        173,616 円　×　12ヶ月　＝　       2,083,392 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     115.36 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,083,392 円　　×　　   4.2 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　        87,502 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 1,995,890 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           173,616 円　×　　  95.8 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           1,663 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          173,616 円　×　　  95.8 ％　　×　　　 0.5075　＝　          84,409 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,081,962 円　　　　（　        17,206 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４０１－０６
　　　　-20107		 1,194  
(   1,193) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[101.0]		 100
[ 95.0]		 100
[109.3]		 100
[ 80.0]
1,423 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,597 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,530 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２４０１－０６
　　　　-20114		 1,381  
(   1,325) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 97.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 94.0]		 100
[ 90.0]
1,771 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
川越 -48　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 103,500 円  　　　　     20,700,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 83,336 円  　　　        2,083,392　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       39,900 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      175,900 円  　　　　     20,700,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        20,700 円  　　　　     20,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        20,700 円  　　　　     20,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         444,036 円　（　　　　　　         3,670 円／㎡）　　（経費率　　  21.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9742    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 20,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 173,000 円／㎡　×　     116.16 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0647     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0536 ×　 45 ％　＋　0.0668 ×  40 ％　＋ 0.0926 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,339,290 円  
（　　　　　        11,069 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,081,962 円      
②総費用 444,036 円      
③純収益　①－② 1,637,926 円      
④建物等に帰属する純収益 1,339,290 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 298,636 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 290,931 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,404 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      6,612,068 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      54,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 川越 -48　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　川越市大字砂字卯ノ木４５４番７
 0302010087435-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
川越 -48　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
川越 -48 埼玉県 埼玉第３ 氏名  不動産鑑定士　吉本　真理   TEL.
鑑定評価額 17,500,000 円  １㎡当たりの価格 145,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 110,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月4日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 川越市大字砂字卯ノ木４５４番７
 ②地積
　(㎡)		 121  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(50,100)

（その他）

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 一般住宅の他アパー
トも見られる住宅地
域		 東4m市道 水道、ガス、下水 新河岸

600m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    20 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.7 ｍ、奥行　約　　  13.9 ｍ、規模　　       121 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　　　４
ｍ市道		 交通

施設		 新河岸駅北東方

600m		 法令

規制		 １低専
(50,100)
⑤地域要因の将
　来予測		 新河岸駅整備の影響は限定的で、近隣地域には格別の変動要因も見当たらないことから現状とほぼ同様と予測す
る。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    145,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     54,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は東武東上線を中心として、西武新宿線、ＪＲ川越線沿線の住宅地域。需要者の中心は川越市、ふじみ野市
内在住の都内・川越市内通勤者層等の一次取得者である。新河岸駅勢圏は、需要が堅調な地域と令和元年の台風により
浸水した地域があり、前者では需要は堅調、後者では弱含みで推移している。駅周辺の整備による需要増は今のところ
限定的である。新築戸建住宅の中心価格帯は１２０㎡程度の土地で概ね３，０００万円台半ばと把握される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域内には相応の規模を備えた共同住宅が見られるが、対象標準地程度の規模では合理的な賃貸経営は困難であり
収益価格はやや低位に試算された。対象標準地程度の規模の土地については居住用の戸建住宅を建設する目的での取引
が大半であり、収益を目的とする需要は低い。以上から、市場参加者の属性を踏まえ、市場の実勢を反映させた比準価
格を重視し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　川越 -7                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.5
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    165,000 円／㎡		 [104.2]
100		 100
[104.5]		 100
[116.7]		 [103.0]
100		 145,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    140,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに回復しており、埼玉県経済は
持ち直しているが、物価上昇による消費者マ
インドや金融資本市場の動向等には注視が必
要である。

地域要因に変動はないが、景気回復に伴う市
内中心部や住環境良好な地域等における地価
の上昇が外延部にも広がりつつあり、地価は
上昇基調にある。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  -4.8
環境　　　　　　 +19.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 川越 -48　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４０１－
０１
-20102		 川越市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東5m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
b ２４０１－
０２
-20124		 川越市

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 南東4m道路、
中間画地
１低専

(50,100)
c ２４０１－
０３
-20123		 川越市

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北東4.2m市道
、東4m、
角地
１低専

(60,100)
d ２４０１－
０１
-20114		 川越市

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 東4m市道、
中間画地
１低専

(50,100)
e ２４０１－
０３
-20130		 川越市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北西4.5m市道
、中間画地
１住居

(60,180)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
136,310  		 100
[ 100.0]		 [ 101.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.5]
136,847 		 100
[ 101.0]
135,492 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
140,000 
b (　           ) 
125,929  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  91.3]
139,998 		 100
[ 103.0]
135,920 
140,000 
c (　           ) 
120,164  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.3]
122,826 		 100
[  88.6]
138,630 
143,000 
d (　           ) 
106,679  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  89.6]
120,014 		 100
[  81.5]
147,256 
152,000 
e (　           ) 
139,981  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.5]
139,429 		 100
[  96.2]
144,937 
149,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.21 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.21 		 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.9 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  -5.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.21 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.4 交通・接近　  -1.9 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -0.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.21 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.9 環境　　　　 -20.0
画地　　　　 -10.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.21 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -4.8 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    145,000 円／㎡]  



川越 -48　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,081,962 
443,936 
1,638,026 
1,339,290 
298,736 		 （　0.9742）
291,029 		 （  4.6 -  0.2 ）
4.4％  
⑧収益価格 　      6,614,295 円　　　　（　     54,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
川越 -48　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 60.40 ＬＳ2 116.16
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１低専

 50 ％   100 ％   100 ％   121 ㎡      8.7 m x   13.9 m  前面道路：市道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １Ｋ（約２９㎡）各階同型総戸数４戸の共同住宅 ⑦有効率　  99.3 ％
の理由		 ＰＳ等の内部共用部分を勘案
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
58.08 
99.3 
57.68 
1,480 
85,366 		 1.0  85,366 
1.0  85,366 

 2～ 2		 居宅
58.08 
99.3 
57.68 
1,530 
88,250 		 1.0  88,250 
1.0  88,250 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
116.16 
99.3 
115.36 

173,616 		 173,616 
173,616 
⑨年額支払賃料        173,616 円　×　12ヶ月　＝　       2,083,392 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     115.36 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,083,392 円　　×　　   4.2 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　        87,502 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 1,995,890 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           173,616 円　×　　  95.8 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           1,663 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          173,616 円　×　　  95.8 ％　　×　　　 0.5075　＝　          84,409 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,081,962 円　　　　（　        17,206 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４０１－０６
　　　　-20109		 1,619  
(   1,619) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 97.0]		 100
[ 94.0]		 100
[130.0]		 100
[ 90.0]
1,518 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,596 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,530 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２４０１－０６
　　　　-20114		 1,381  
(   1,325) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 97.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 90.0]
1,753 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
川越 -48　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 103,500 円  　　　　     20,700,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 83,336 円  　　　        2,083,392　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       39,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      175,900 円  　　　　     20,700,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        20,700 円  　　　　     20,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        20,700 円  　　　　     20,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         443,936 円　（　　　　　　         3,669 円／㎡）　　（経費率　　  21.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.6 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9742    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 20,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 173,000 円／㎡　×　     116.16 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0647     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0536 ×　 45 ％　＋　0.0668 ×  40 ％　＋ 0.0926 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,339,290 円  
（　　　　　        11,069 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,081,962 円      
②総費用 443,936 円      
③純収益　①－② 1,638,026 円      
④建物等に帰属する純収益 1,339,290 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 298,736 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 291,029 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,405 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.4 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      6,614,295 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      54,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 川越 -48　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　川越市大字砂字卯ノ木４５４番７
 0302010087435-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
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14 　
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備考