別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
川越 -39　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
川越 -39 埼玉県 埼玉第３ 氏名  不動産鑑定士　門脇　誠   TEL.
鑑定評価額 26,300,000 円  １㎡当たりの価格 199,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 155,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月3日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 川越市六軒町２丁目２２番８
 ②地積
　(㎡)		 132  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 一般住宅の中に駐車
場等が見られる住宅
地域		 西5.6m市道 水道、ガス、下水 川越市

700m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    30 ｍ、南    40 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.5 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　　　５
．６ｍ市道		 交通

施設		 川越市駅北方

700m		 法令

規制		 １住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 旧市街地に存する利便性の高い住宅地域として熟成度は高く、今後も現状維持で推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    199,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     92,700 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は川越市内の各鉄道駅を最寄りとする住宅地域である。主な需要者は、川越市内に居住する個人であるが、
一部には圏外からの転入者も見受けられる。概ね川越市の中心市街地に位置し、潜在的需要が高いこともあり、昨今に
おける住宅需要は堅調である。取引きの中心となる価格帯は地積１３０㎡程度で２，５００万円前後、新築戸建住宅の
成約水準は４，０００万円台半ばとなっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 周辺にはアパート等も見られるが、自用地における利活用がその多くを占めており、土地価格に見合う賃料水準が形成
されていないため収益価格は低位に試算されており、その信頼性は低い。また、需要者の中心は自己用の住宅を建築し
、居住することを目的とした個人であると判断されるため、本件では市場の実勢を反映した比準価格を重視し、収益価
格は参考にとどめ、さらに代表標準地との検討をも踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　川越 -2                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +6.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    281,000 円／㎡		 [103.6]
100		 100
[106.0]		 100
[142.8]		 [103.0]
100		 198,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    193,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ禍以降における住宅需要の高まりから
、地価は全般的に上昇傾向で推移している。



潜在的需要の高い良好な住宅地域であるが、
価格形成に影響を及ぼす地域要因の変動は認
められない。


　個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.5
交通・接近　　　  +6.9
環境　　　　　　 +37.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 川越 -39　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４０１－
０６
-20119		 川越市

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 東3.8m市道、
中間画地
商業

(90,240)
b ２４０１－
１３
-20126		 川越市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東4m道路、
中間画地
１住居

(60,160)
c ２４０１－
０７
-20132		 川越市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南4m市道、
中間画地
２中専

(60,160)
d ２４０１－
０４
-20101		 川越市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南4m市道、
東4m、角地
近商

(90,200)
e ２４０１－
１３
-20118		 川越市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 東4m市道、
北4m、南4m、
三方路
１中専

(70,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
212,990  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  92.7]
232,750 		 100
[ 117.4]
198,254 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
204,000 
b (　           ) 
152,233  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
163,771 		 100
[  85.7]
191,098 
197,000 
c (　           ) 
218,473  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.7]
221,510 		 100
[ 118.3]
187,244 
193,000 
d (　           ) 
266,634  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 109.2]
252,960 		 100
[ 128.0]
197,625 
204,000 
e (　           ) 
198,409  		 100
[ 100.0]		 [ 103.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 105.7]
195,030 		 100
[ 102.1]
191,019 
197,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.26 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.1 交通・接近　  -1.5 環境　　　　 +23.0
画地　　　　  -7.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.22 		 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.5 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.26 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.5 交通・接近　  -2.9 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  +0.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.26 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.5 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  +9.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.26 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.5 交通・接近　  -4.8 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +5.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    199,000 円／㎡]  



川越 -39　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,604,000 
534,632 
2,069,368 
1,529,600 
539,768 		 （　0.9746）
526,058 		 （  4.5 -  0.2 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     12,233,907 円　　　　（　     92,700 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
川越 -39　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 65.74 ＬＳ2 126.72
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居

 60 ％   200 ％   200 ％   132 ㎡      9.5 m x   14.1 m  前面道路：市道     　   5.6 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各階２戸で１ＬＤＫ計４戸（１戸当たり約３１㎡）と想定した。 ⑦有効率　  99.4 ％
の理由		 ＰＳ等の内部共用部分を勘案したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
63.36 
99.4 
62.96 
1,700 
107,032 		 1.0  107,032 
1.0  107,032 

 2～ 2		 居宅
63.36 
99.4 
62.96 
1,749 
110,117 		 1.0  110,117 
1.0  110,117 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
126.72 
99.4 
125.92 

217,149 		 217,149 
217,149 
⑨年額支払賃料        217,149 円　×　12ヶ月　＝　       2,605,788 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     125.92 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,605,788 円　　×　　   4.2 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       109,443 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,496,345 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           217,149 円　×　　  95.8 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,080 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          217,149 円　×　　  95.8 ％　　×　　　 0.5075　＝　         105,575 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,604,000 円　　　　（　        19,727 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４０１－０４
　　　　-2		 2,415  
(   2,315) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[130.0]		 100
[100.0]
1,858 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,824 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,749 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２４０１－０４
　　　　-6		 1,641  
(   1,641) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 97.0]		 100
[ 90.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
1,790 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
川越 -39　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 119,500 円  　　　　     23,900,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 104,232 円  　　　        2,605,788　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       60,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      203,100 円  　　　　     23,900,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        23,900 円  　　　　     23,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        23,900 円  　　　　     23,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         534,632 円　（　　　　　　         4,050 円／㎡）　　（経費率　　  20.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9746    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 23,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 183,000 円／㎡　×　     126.72 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0640     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0528 ×　 45 ％　＋　0.0661 ×  40 ％　＋ 0.0920 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,529,600 円  
（　　　　　        11,588 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,604,000 円      
②総費用 534,632 円      
③純収益　①－② 2,069,368 円      
④建物等に帰属する純収益 1,529,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 539,768 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 526,058 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,985 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     12,233,907 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      92,700 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 川越 -39　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　川越市六軒町二丁目２２番８
 0302000399889-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月13日　提出
川越 -39　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
川越 -39 埼玉県 埼玉第３ 氏名  不動産鑑定士　浦崎　国雄   TEL.
鑑定評価額 26,400,000 円  １㎡当たりの価格 200,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 155,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 川越市六軒町２丁目２２番８
 ②地積
　(㎡)		 132  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 一般住宅の中に駐車
場等が見られる住宅
地域		 西5.6m市道 水道、ガス、下水 川越市

700m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    30 ｍ、南    40 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　   9.5 ｍ、奥行　約　　  14.0 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　　　５
．６ｍ市道		 交通

施設		 川越市駅北方

700m		 法令

規制		 １住居
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域は、一般住宅の中に駐車場等も見られる住宅地域である。地域要因に特段の変更はなく、当面は現状を
維持して推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    200,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     90,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、東武東上線、西武新宿線、ＪＲ川越線各駅勢圏に在る川越市内の住宅地域と判定した。主たる需要者は
、同一需給圏内に居住する個人である。近隣地域は、旧来からの既成住宅地域で不動産供給は少なく、宅地供給が少な
いことから高値取引となる傾向も窺われ、地価は上昇で推移している。取引の中心価格帯は、土地約１３０㎡で２，５
００万円前後、新築戸建物件は４，０００万円台と分析した。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地は一般住宅の中に駐車場等が見られる住宅地域に存する。近隣地域における不動産取引の主たる需要者は自
己利用目的の個人であり取得価格としての比準価格が重視されて説得力が優る。収益価格は、土地価格に見合った賃料
水準が形成されていないため収益価格は低位に試算された。よって、説得力が優る比準価格を採用し、収益価格は参考
に留め、代表標準地を規準とした価格並びに前年標準地価格を勘案して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　川越 -2                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +6.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    281,000 円／㎡		 [103.6]
100		 100
[106.0]		 100
[141.7]		 [103.0]
100		 200,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    193,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は、各種政策の効果もあって、緩やかな
回復が続くことが期待されるが、物価上昇、
中東情勢、金融資本市場の変動等の影響に注
意を要する。

地域要因に特段の変動は認められない。地価
水準は上昇で推移している。



個別的要因に特段の変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.5
交通・接近　　　  +6.9
環境　　　　　　 +36.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 川越 -39　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４０１－
１３
-20113		 川越市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南3.4m市道、
中間画地
１住居

(60,160)
b ２４０１－
１１
-20125		 川越市

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 北6m道路、
中間画地
１中専

(60,200)
c ２４０１－
１１
-20102		 川越市

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 東7.6m市道、
北5m、二方路
１低専

(50,80)
d ２４０１－
１３
-20101		 川越市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西4m市道、
南西4.2m、
角地
１中専

(70,168)
e ２４０１－
１２
-20122		 川越市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西4.2m道路、
中間画地
準工

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
195,025  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.1]
191,840 		 100
[  97.8]
196,155 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
202,000 
b (　           ) 
192,331  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
201,254 		 100
[ 102.8]
195,772 
202,000 
c (　           ) 
201,243  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.1]
195,363 		 100
[ 100.9]
193,620 
199,000 
d (　           ) 
215,752  		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 120.2]
185,417 		 100
[  95.8]
193,546 
199,000 
e (　           ) 
180,000  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.9]
182,883 		 100
[  94.4]
193,732 
200,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　  -1.8 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.5 交通・接近　  -8.8 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.4 交通・接近　  -6.9 環境　　　　 +10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.9 交通・接近　  -3.9 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.5 交通・接近　  -7.3 環境　　　　  +6.0
画地　　　　 +20.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.1 交通・接近　  -7.3 環境　　　　  +4.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    200,000 円／㎡]  



川越 -39　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,588,135 
533,996 
2,054,139 
1,529,600 
524,539 		 （　0.9746）
511,216 		 （  4.5 -  0.2 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     11,888,744 円　　　　（　     90,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
川越 -39　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 65.74 ＬＳ2 126.72
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居

 60 ％   200 ％   200 ％   132 ㎡      9.5 m x   14.1 m  前面道路：市道     　   5.6 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２ＤＫ、平均専有面積３１㎡程度 ⑦有効率　  99.4 ％
の理由		 ＰＳ等の内部共用部分を考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
63.36 
99.4 
62.96 
1,688 
106,276 		 1.0  106,276 
1.0  106,276 

 2～ 2		 居宅
63.36 
99.4 
62.96 
1,740 
109,550 		 1.0  109,550 
1.0  109,550 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
126.72 
99.4 
125.92 

215,826 		 215,826 
215,826 
⑨年額支払賃料        215,826 円　×　12ヶ月　＝　       2,589,912 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     125.92 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,589,912 円　　×　　   4.2 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       108,776 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,481,136 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           215,826 円　×　　  95.8 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,068 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          215,826 円　×　　  95.8 ％　　×　　　 0.5075　＝　         104,931 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,588,135 円　　　　（　        19,607 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４０１－０４
　　　　-5		 1,529  
(   1,527) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 97.0]		 100
[ 90.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
1,668 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,815 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,740 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２４０１－０４
　　　　-2		 2,415  
(   2,315) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[130.0]		 100
[100.0]
1,858 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
川越 -39　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 119,500 円  　　　　     23,900,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 103,596 円  　　　        2,589,912　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       60,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      203,100 円  　　　　     23,900,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        23,900 円  　　　　     23,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        23,900 円  　　　　     23,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         533,996 円　（　　　　　　         4,045 円／㎡）　　（経費率　　  20.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9746    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 23,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 183,000 円／㎡　×　     126.72 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0640     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0528 ×　 45 ％　＋　0.0661 ×  40 ％　＋ 0.0920 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,529,600 円  
（　　　　　        11,588 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,588,135 円      
②総費用 533,996 円      
③純収益　①－② 2,054,139 円      
④建物等に帰属する純収益 1,529,600 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 524,539 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 511,216 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,873 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     11,888,744 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      90,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 川越 -39　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　川越市六軒町二丁目２２番８
 0302000399889-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考