別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月12日　提出
川越 -24　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
川越 -24 埼玉県 埼玉第３ 氏名  不動産鑑定士　蛙原　康善   TEL.
鑑定評価額 28,400,000 円  １㎡当たりの価格 247,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 190,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 川越市仲町９番１３
 ②地積
　(㎡)		 115  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

1.2:1		 住宅

Ｗ2		 一般住宅、マンショ
ン、店舗等が混在す
る地域		 西7m市道 水道、ガス、下水 本川越

900m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.5 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       115 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はありません 街

路		 基準方位　北　　７
ｍ市道		 交通

施設		 本川越駅北方

900m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 需要の根強い住宅地域で売物の少ない状況が続いています。今後は画地細分化による３階建て住宅の建築が進行
してゆくと予想します。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    251,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    127,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、埼玉県内の東武東上線、西武新宿線、ＪＲ川越線各線の高価格帯住宅エリアです。需要者は地元地縁者
に限定されず広範囲に求められます。小江戸川越観光の中心地に近いため需要が確実で不動産市場で物件化される前に
売買が完了しています。戸建分譲では４０００万円台後半が中心価格となっています。今後は容積率を消化した３階建
建物の需要が見込まれると予想します。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 本川越駅徒歩圏の住宅地として機能しており、対象地域は主に自己居住用の売買市場を形成していて土地から購入する
投資対象エリアではありませんが、標準地が持つ収益性情報を広く提供する視点から収益還元法を採用しています。こ
のため、収益価格を参考とし実証的な取引価格に軸足を移すことで比準価格を標準とし代表標準地との検討を経て鑑定
評価額を上記のとおり決定しました。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　川越 -2                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +6.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    281,000 円／㎡		 [103.6]
100		 100
[106.0]		 100
[115.1]		 [103.0]
100		 246,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    237,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 オフィス、物流施設、投資用住宅の取得機会
は依然として限定的ですが売却には好機。金
利・物価上昇圧力の中で物件選別の必要性が
高まっています。

旧市街地内の住宅地域で住環境は市内でも高
位にあるため、画地分割による分譲圧力が絶
えず見られます。


個別的要因に変動はありません。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -4.0
交通・接近　　　  +9.0
環境　　　　　　 +10.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 川越 -24　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４０１－
０１
-20108		 川越市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北東4m市道、
北西4m、角地
１低専

(60,100)
b ２４０１－
０３
-23506		 富士見市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北6m道路、
中間画地
１中専

(60,200)
c ２４０１－
０３
-23508		 富士見市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西6m市道、
中間画地
１低専
地区計画等
(60,80)
d ２４０１－
０８
-20115		 川越市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南4m市道、
東4m、角地
１住居

(80,160)
e ２４０１－
１１
-23508		 富士見市

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 東5m市道、
中間画地
１低専

(50,80)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
213,212  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.5]
207,091 		 100
[  85.8]
241,365 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
249,000 
b (　           ) 
202,290  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.0]
213,760 		 100
[  88.3]
242,084 
249,000 
c (　           ) 
215,742  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.4]
218,082 		 100
[  89.2]
244,487 
252,000 
d (　           ) 
213,064  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 109.2]
198,626 		 100
[  84.0]
236,460 
244,000 
e (　           ) 
212,465  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  92.7]
234,468 		 100
[  96.1]
243,983 
251,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.8 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  +4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -9.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -7.1 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.8 交通・接近　  +0.1 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +9.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.9 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  -7.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    251,000 円／㎡]  



川越 -24　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,594,115 
1,012,144 
3,581,971 
2,923,490 
658,481 		 （　0.9545）
628,520 		 （  4.5 -  0.2 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     14,616,744 円　　　　（　    127,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
川越 -24　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 72.50 Ｓ3 217.50
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   115 ㎡     11.4 m x   10.3 m  前面道路：市道     　   7.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １室３２㎡程度の１ＬＤＫタイプの共同住宅。需給及び費用対効果を考慮し３階建。 ⑦有効率　  88.0 ％
の理由		 ＰＳ等の内部共用部分を勘案。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 3～ 3		 居宅
72.50 
88.0 
63.80 
2,060 
131,428 		 2.0  262,856 
1.0  131,428 

 2～ 2		 居宅
72.50 
88.0 
63.80 
2,000 
127,600 		 2.0  255,200 
1.0  127,600 

 1～ 1		 居宅
72.50 
88.0 
63.80 
1,940 
123,772 		 2.0  247,544 
1.0  123,772 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
217.50 
88.0 
191.40 

382,800 		 765,600 
382,800 
⑨年額支払賃料        382,800 円　×　12ヶ月　＝　       4,593,600 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     191.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,593,600 円　　×　　   4.2 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       192,931 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,400,669 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           765,600 円　×　　  95.8 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           7,334 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          382,800 円　×　　  95.8 ％　　×　　　 0.5075　＝　         186,112 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,594,115 円　　　　（　        39,949 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４０１－１２
　　　　-20110		 2,043  
(   1,884) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,151 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,088 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,000 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２４０１－１２
　　　　-20102		 1,922  
(   1,806) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,002 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
川越 -24　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 246,500 円  　　　　     49,300,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 183,744 円  　　　        4,593,600　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       64,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      419,000 円  　　　　     49,300,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        49,300 円  　　　　     49,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        49,300 円  　　　　     49,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　査定
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,012,144 円　（　　　　　　         8,801 円／㎡）　　（経費率　　  22.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9545    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 49,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 220,000 円／㎡　×　     217.50 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0593     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0477 ×　 45 ％　＋　0.0600 ×  40 ％　＋ 0.0920 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,923,490 円  
（　　　　　        25,422 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,594,115 円      
②総費用 1,012,144 円      
③純収益　①－② 3,581,971 円      
④建物等に帰属する純収益 2,923,490 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 658,481 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 628,520 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,465 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     14,616,744 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     127,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 川越 -24　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　川越市仲町９番１３
 0302000275690-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月10日　提出
川越 -24　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
川越 -24 埼玉県 埼玉第３ 氏名  不動産鑑定士　鈴木　良彦   TEL.
鑑定評価額 28,300,000 円  １㎡当たりの価格 246,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 190,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和6年1月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 川越市仲町９番１３
 ②地積
　(㎡)		 115  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

1.2:1		 住宅

Ｗ2		 一般住宅、マンショ
ン、店舗等が混在す
る地域		 西7m市道 水道、ガス、下水 本川越

900m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.5 ｍ、奥行　約　　  10.0 ｍ、規模　　       115 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　　　７
ｍ市道		 交通

施設		 本川越駅北方

900m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 旧市街地に位置する既存の住宅地域であり、用途地域が商業地域に指定され、観光地の一番街にも近く、用途の
混在も見られるが、特段の変動要因はなく、当分の間、現状を維持するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    250,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    124,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、東武東上線、西武新宿線、ＪＲ川越線各沿線で、概ね川越市内の住宅地域である。一部に店舗の混在も
見られるが、需要者の中心は川越市及び周辺市町の居住者で、自己居住目的で購入するケースが多い。景気は緩やかに
持ち直し、地価は堅調に推移している。新築戸建物件は、土地１１５㎡程度で４，０００万円台後半が取引の中心とな
っている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 一般住宅の中に共同住宅等も見られる住宅地域であるが、共同住宅は自用地の利活用に係るものがほとんどである。不
動産の取引は、自己居住目的が中心となっており、収益価格の相対的信頼性は低い。よって、本件では、市場性を反映
した比準価格を中心に、収益価格も参酌し、代表標準地及び周辺標準地等との均衡に留意して、鑑定評価額を上記のと
おり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　川越 -2                    　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +6.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    281,000 円／㎡		 [103.6]
100		 100
[106.0]		 100
[115.4]		 [103.0]
100		 245,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    237,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 国内景気は、このところ一部に足踏みもみら
れるが、緩やかに回復している。市内の取引
件数は、２年連続で減少している。　　　


既存の住宅地域であり、地域要因に影響を及
ぼすような変動要因はないが、地価は堅調に
推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -3.8
交通・接近　　　  +9.1
環境　　　　　　 +10.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.8 ％  ％
３　試算価格算定内訳 川越 -24　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２４０１－
０４
-20101		 川越市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南4m市道、
東4m、角地
近商

(90,200)
b ２４０１－
０７
-20106		 川越市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東7.7m市道
、南東7.6m、
角地
近商

(100,200)
c ２４０１－
０７
-20142		 川越市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西4m市道、
中間画地
１住居

(60,160)
d ２４０１－
０２
-20125		 川越市

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北4.2m道路、
中間画地
１低専

(50,80)
e ２４０１－
０８
-20112		 川越市

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東5.6m市道、
中間画地
１住居

(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
266,634  		 100
[ 100.0]		 [ 102.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 109.2]
251,251 		 100
[ 104.0]
241,588 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
249,000 
b (　           ) 
336,000  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.5]
328,283 		 100
[ 121.6]
269,970 
278,000 
c (　           ) 
171,233  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.5]
170,558 		 100
[  76.5]
222,952 
230,000 
d (　           ) 
162,219  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
164,652 		 100
[  69.5]
236,909 
244,000 
e (　           ) 
328,689  		 100
[ 100.0]		 [ 102.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
328,370 		 100
[ 102.6]
320,049 
330,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.21 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.8 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +9.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.21 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.7 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  +4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.21 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.8 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  +1.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.21 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.5 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.21 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.3 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    250,000 円／㎡]  



川越 -24　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,631,630 
1,024,444 
3,607,186 
2,965,000 
642,186 		 （　0.9545）
612,967 		 （  4.5 -  0.2 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     14,255,047 円　　　　（　    124,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
川越 -24　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 72.50 Ｓ3 217.50
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   115 ㎡     11.4 m x   10.3 m  前面道路：市道     　   7.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １ＬＤＫ、平均専有面積３２㎡程度 ⑦有効率　  88.0 ％
の理由		 ＰＳ等の内部共用部分を考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
72.50 
88.0 
63.80 
1,969 
125,622 		 2.0  251,244 
1.0  125,622 

 2～ 2		 居宅
72.50 
88.0 
63.80 
2,030 
129,514 		 2.0  259,028 
1.0  129,514 

 3～ 3		 居宅
72.50 
88.0 
63.80 
2,050 
130,790 		 2.0  261,580 
1.0  130,790 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
217.50 
88.0 
191.40 

385,926 		 771,852 
385,926 
⑨年額支払賃料        385,926 円　×　12ヶ月　＝　       4,631,112 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     191.40 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,631,112 円　　×　　   4.2 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       194,507 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,436,605 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           771,852 円　×　　  95.8 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           7,394 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          385,926 円　×　　  95.8 ％　　×　　　 0.5075　＝　         187,631 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,631,630 円　　　　（　        40,275 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２４０１－０４
　　　　-6		 1,641  
(   1,641) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 97.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
1,979 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,119 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,030 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ２４０１－０４
　　　　-11		 1,737  
(   1,667) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 97.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
2,211 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
川越 -24　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 250,000 円  　　　　     50,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 185,244 円  　　　        4,631,112　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       64,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      425,000 円  　　　　     50,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        50,000 円  　　　　     50,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        50,000 円  　　　　     50,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,024,444 円　（　　　　　　         8,908 円／㎡）　　（経費率　　  22.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9545    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 50,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 223,000 円／㎡　×　     217.50 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0593     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0477 ×　 45 ％　＋　0.0600 ×  40 ％　＋ 0.0920 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,965,000 円  
（　　　　　        25,783 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,631,630 円      
②総費用 1,024,444 円      
③純収益　①－② 3,607,186 円      
④建物等に帰属する純収益 2,965,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 642,186 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 612,967 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,330 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     14,255,047 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     124,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 川越 -24　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　川越市仲町９番１３
 0302000275690-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
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備考