令和6年1月15日　提出 川越 -17　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   川越 -17 埼玉県 埼玉第３ 氏名  不動産鑑定士　森田　努   TEL.

鑑定評価額 42,700,000 円  １㎡当たりの価格 37,800 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 川越市大字上松原字内三保埜２２６番 ②地積 　(㎡) 1,129   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 台形 1:1.5 住宅 Ｗ2 農家住宅が建ち並ぶ 既成住宅地域 南東8m市道 水道 川越 5.3km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  28.0 ｍ、奥行　約　　  38.0 ｍ、規模　　     1,129 ㎡程度、形状　ほぼ整形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　８ ｍ市道 交通 施設 川越駅南方 5.3km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 市街化調整区域内の農家集落地域で土地利用形態に変動は見られず、今後も現状の環境を維持して推移していく ものと予測される。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     37,800 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、川越市及び隣接市町における市街化調整区域内の住宅地域。主な需要者層は、川越市在住及び当該圏域 に地縁を有する個人、農業従事者に加え、転売目的の不動産業者等である。駅から遠く離れた古くからの農家集落地域 で、従来地縁的選好が強く需要は限定的である。画地規模や地域性により取引価格はまちまちで、市場での中心となる 価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 駅から遠く離れた農家集落地域内に存し、周囲にアパート等の賃貸物件が見られず賃貸市場が未成熟なため、収益還元 法は適用しない。主な需要者層は、川越市在住及び当該圏域に地縁を有する個人、農業従事者及び転売目的の不動産業 者等。当該需要者は類似の取引価格等から形成される地価水準を重視し意思決定をする傾向がある。よって、現実の取 引価格に立脚し、市場性を強く反映した比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　川越 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     31,400 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 82.6] [100.0] 100 38,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     37,800 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市の総人口は直近では微減。景気は緩やかに 持ち直しつつある。ただし、世界的な金融引 き締めや物価上昇、地政学リスク等に注意す る必要がある。 旧来からの農家集落地域で変化の要因に乏し く、需給は限定的なまま推移している。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.9 交通・接近　　　  +5.0 環境　　　　　　 -19.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％