令和6年1月12日　提出 川越 -15　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   川越 -15 埼玉県 埼玉第３ 氏名  不動産鑑定士　巣合　勇次   TEL.

鑑定評価額 37,200,000 円  １㎡当たりの価格 33,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月15日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 川越市大字寺山字宮田４５５番１ ②地積 　(㎡) 1,113   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 台形 2:1 住宅 ＬＳ2 農家住宅が建ち並ぶ 既成住宅地域 西5m市道 水道 川越市 3.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    60 ｍ、西   140 ｍ、南   120 ｍ、北   180 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  30.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　５ ｍ市道　 交通 施設 川越市駅北方 3.7km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 当該地域は、市街化調整区域内で農家住宅、一般住宅等が散在するほか、周辺には農地も多いが、特段の地域要 因の変動もない。したがって、しばらくは現状のまま推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     33,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、川越市及び周辺市町における市街化調整区域内の農家住宅等を中心とした地域と判断する。主たる需要 者は、川越市及び周辺市町のエンドユーザーが中心であり、規模によっては不動産業者等も考えられる。川越市の市街 化調整区域内の需要は総じて低く、ここ数年は下落傾向にあったが、概ね底値に近くなったことから地価動向はほぼ横 ばいになっているものと思料する。したがって、標準地の規模程度であれば概ね３千万円台後半程度と考えられる。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 同一需給圏内における市街化調整区域の取引事例数は少ないことから、４事例の採用となった。ただし、採用した取引 事例はいずれも同一需給圏内に存し、実証的で規範性の高い事例である。補修正も適切であり比準価格の説得力は高い 。収益価格については賃貸市場が未成熟であることから適用を断念した。したがって、比準価格を標準に、代表標準地 との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　川越 -6                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     31,400 円／㎡ [100.0] 100 100 [100.0] 100 [ 94.2] [100.0] 100 33,300  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     33,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は緩やかな回復基調にあり、雇用・所得 環境も改善しつつあるが、物価上昇、中東情 勢、金融資本市場の変動等の影響に注意する 必要がある。 地域要因に特に変動はなく、市街化調整区域 における需要は経済活動回復の影響もほぼな く横ばいとなっている。 個別的要因に特に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -2.9 環境　　　　　　  -3.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％