鑑定評価書

令和6年1月12日　提出
川越 -7　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

川越 -7

埼玉県

埼玉第３

氏名

不動産鑑定士　蛙原　康善

TEL.

鑑定評価額

30,400,000 円

１㎡当たりの価格

172,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	130,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	川越市砂新田２丁目１９番２１外				②地積　(㎡)	177 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) （その他）
	1:1	住宅Ｗ2	住宅、アパート等が多い区画整然とした住宅地域	南西6m市道	水道、ガス、下水	新河岸 900m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 15 ｍ、西 100 ｍ、南 100 ｍ、北 15 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.0 ｍ、奥行　約　　 13.0 ｍ、規模　　 180 ㎡程度、形状　ほぼ正方形

④地域的特性

特記

事項

一般住宅とアパートの混在す
る区画整理済みの住宅地域。

街

路

基準方位　北　　６
ｍ市道

交通

施設

新河岸駅西方

900m

法令

規制

１中専
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

住宅地としての熟成が進んでおり、３階建て住宅への建て替えが徐々に進むと予測します。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +4.5

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 174,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 73,900 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は、埼玉県内の東武東上線、西武新宿線、ＪＲ川越線各線の中価格帯住宅エリアです。需要者は地元地縁者
に限定されず広範囲に求められます。新河岸駅の西口ロータリー改良工事が完了したことで需要が確実となりました。
相続による売却があれば需要の見込める価格帯を狙った規模で画地分割が進んでいきます。戸建分譲では４０００万円
台後半が中心価格となっています。今後は容積率を消化した３階建建物の需要が見込まれると予想します。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象地域は新河岸駅徒歩圏の住宅地として機能しており主に自己居住用の売買市場を形成しているので投資対象エリア
ではありません。標準地が持つ収益性情報を広く提供する視点から収益還元法を採用していますが、土地から購入する
収益物件は価格指標として信頼性が劣るため収益価格は参酌することとし、実証的な取引価格に軸足を移すことで比準
価格を標準とした検討を経て鑑定評価額を上記のとおり決定しました。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    165,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　川越 -6                    　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    169,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

オフィス、物流施設、投資用住宅の取得機会
は依然として限定的ですが売却には好機。金
利・物価上昇圧力の中で物件選別の必要性が
高まっています。

環境熟成が進行中の住宅地域で、画地分割に
より今後も市場性が維持されていきます。

個別的要因に変動はありません。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.2 ％

+1.8 ％

３　試算価格算定内訳

川越 -7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２４０１－０２ -20110	川越市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西4m市道、中間画地		１住居 (60,160)
b	２４０１－０２ -20135	川越市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南東6m市道、北東4.2m、角地		１中専 (70,200)
c	２４０１－０３ -24508	ふじみ野市		貸家建付地	（　）	不整形	北4.9m市道、中間画地		１住居 (60,196)
d	２４０１－０５ -24508	ふじみ野市		建付地	（　）	長方形	南4m市道、北4m、二方路		１住居 (70,160)
e	２４０１－０９ -24511	ふじみ野市		更地	（　）	ほぼ台形	南東4m市道、中間画地		１低専 (50,80)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 162,654	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.5]	159,230	100 [ 96.1]	165,692	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.5 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.5] 　　　　 100	173,000
b	(　 ) 164,691	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.6]	156,579	100 [ 94.8]	165,168		173,000
c	(　 ) 164,320	100 [ 100.0]	[ 102.0] 100	100 [ 100.0]	100 [ 95.0]	176,428	100 [ 105.9]	166,599		174,000
d	(　 ) 162,382	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 105.9]	156,095	100 [ 101.0]	154,550		162,000
e	(　 ) 165,203	100 [ 100.0]	[ 101.0] 100	100 [ / ]	100 [ 103.5]	161,213	100 [ 96.9]	166,370		174,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.9	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 +2.0
a	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.9	環境　　　　 -7.0
b	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +7.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -4.2	交通・接近　 +7.3	環境　　　　 +3.0
c	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.9	交通・接近　 +13.1	環境　　　　 -8.0
d	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +9.2	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.25	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.9	交通・接近　 +4.0	環境　　　　 -4.0
e	正常	％／月 +0.25	画地　　　　 +3.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 174,000 円／㎡]

川越 -7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,604,641	761,885	2,842,756	2,265,600	577,156	（　0.9746） 562,496	（ 4.5 - 0.2 ） 4.3％
	⑧収益価格	13,081,302 円　　　　（　 73,900 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

川越 -7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	96.41	ＬＳ2	187.62
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専	60 ％	200 ％	200 ％	177 ㎡	14.0 m x 13.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

ファミリータイプ、平均専有面積約４７㎡、合計４戸を想定。

⑦有効率　 99.6 ％
の理由

ＰＳ等の内部共用部分を勘案。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	93.81	99.6	93.41	1,593	148,802	1.0	148,802
							1.0	148,802
2～ 2	居宅	93.81	99.6	93.41	1,625	151,791	1.0	151,791
							1.0	151,791
～

～

～

計		187.62	99.6	186.82		300,593		300,593
								300,593

⑨年額支払賃料	300,593 円　×　12ヶ月　＝　 3,607,116 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 186.82 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,607,116 円　　×　　 4.2 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 151,499 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,455,617 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	300,593 円　×　　 95.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,880 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 300,593 円　×　　 95.8 ％　　×　　　 0.5075　＝　 146,144 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,604,641 円　　　　（　 20,365 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２４０１－０６　　　　-20109	1,619 ( 1,619)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,704	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,695 円/㎡　月額支払賃料（　 1,625 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２４０１－０６　　　　-20111	1,564 ( 1,500)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 94.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,664
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

川越 -7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	177,000 円	35,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	144,285 円	3,607,116　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 68,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 300,900 円	35,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	35,400 円	35,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	35,400 円	35,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	査定

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 761,885 円　（　　　　　　 4,304 円／㎡）　　（経費率　　 21.1 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9746

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	35,400,000 円	設計監理料率　 183,000 円／㎡　×　 187.62 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0640	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0528 ×　 45 ％　＋　0.0661 × 40 ％　＋ 0.0920 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,265,600 円（　　　　　 12,800 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,604,641 円
②総費用	761,885 円
③純収益　①－②	2,842,756 円
④建物等に帰属する純収益	2,265,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	577,156 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	562,496 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,178 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 13,081,302 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 73,900 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

川越 -7　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	川越市砂新田二丁目１９番２１	0302000246627-0000
2	川越市砂新田二丁目１９番２２	0302000246628-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月10日　提出
川越 -7　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

川越 -7

埼玉県

埼玉第３

氏名

不動産鑑定士　中野　拓

TEL.

鑑定評価額

30,400,000 円

１㎡当たりの価格

172,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月9日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	130,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和6年1月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	川越市砂新田２丁目１９番２１外				②地積　(㎡)	177 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) （その他）
	1:1	住宅Ｗ2	住宅、アパート等が多い区画整然とした住宅地域	南西6m市道	水道、ガス、下水	新河岸 900m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 15 ｍ、西 100 ｍ、南 100 ｍ、北 15 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 14.0 ｍ、奥行　約　　 13.0 ｍ、規模　　 180 ㎡程度、形状　ほぼ正方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位　北　　６
ｍ市道

交通

施設

新河岸駅西方

900m

法令

規制

１中専
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

街区整然として中規模の戸建住宅が多く見られる住宅地域であり、今後も良好な住環境を維持して推移するもの
と予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +4.5

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 174,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 81,100 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は川越市のほか、ふじみ野市や富士見市内に所在して、利便性と住環境に恵まれた住宅地域と判定した。需
要者の中心は、自己の居住の用に供し、都心部や市内等に通勤する個人であるが、第一次・第二次取得者層を問わない
。地価は、川越市内でも都心部により近いことから堅調な需要に支えられて上昇している。近傍の類似地域における新
築分譲戸建物件の画地の規模は対象標準地よりも小さく、これらの中心価格帯は４，０００万円前後と把握した。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、標準地に係る不動産市場において成立した、需要者の中心である自己利用目的のエンドユーザー等の取引
による価格で、現実の市場を反映した実証的で客観性の高い価格である。一方、収益価格は、一定の賃貸需要は認めら
れるが、従来の所有者が余剰土地活用の目的等での利用が中心のため、低位に求められたものと思料する。以上より、
本件では、比準価格を重視し、収益価格を参酌して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

ポストコロナ禍において緩やかな景気回復が
持続しており、地価全般も上昇基調にあるが
、今後の市場情勢や海外の経済動向を注視す
る必要がある。

新河岸駅徒歩勢圏内で利便性が高く、良好な
環境に恵まれた住宅地域であり、川越市内に
あっては地価の上昇が顕著に認められる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+4.2 ％

+1.8 ％

３　試算価格算定内訳

川越 -7　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２４０１－０７ -20108	川越市		更地	（　）	袋地等	南西16m市道、中間画地		２住居 (60,200)
b	２４０１－０５ -20112	川越市		更地	（　）	不整形	西6m市道、中間画地		１中専居住誘導区域内 (60,200)
c	２４０１－０２ -20107	川越市		建付地	（　）	ほぼ長方形	南西4.2m道路、中間画地		１住居 (60,168)
d	２４０１－０７ -20109	川越市		建付地	（　）	ほぼ正方形	西4.2m私道、中間画地		１低専 (50,100)
e	２４０１－０４ -20102	川越市		建付地	（　）	長方形	南東4.5m道路、中間画地		１低専 (50,100)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 129,644	100 [ 100.0]	[ 103.5] 100	100 [ / ]	100 [ 80.0]	167,727	100 [ 98.9]	169,593	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +4.5 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 104.5] 　　　　 100	177,000
b	(　 ) 137,906	100 [ 100.0]	[ 102.5] 100	100 [ / ]	100 [ 88.0]	160,629	100 [ 100.5]	159,830		167,000
c	(　 ) 143,692	100 [ 100.0]	[ 101.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.4]	143,975	100 [ 88.0]	163,608		171,000
d	(　 ) 138,829	100 [ 100.0]	[ 102.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	138,290	100 [ 76.7]	180,300		188,000
e	(　 ) 143,965	100 [ 100.0]	[ 102.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.5]	141,761	100 [ 89.1]	159,103		166,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -3.0	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.35	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +0.5	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.35	画地　　　　 -12.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.16	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.5	交通・接近　 -7.0	環境　　　　 -3.0
c	正常	％／月 +0.16	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.29	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.5	交通・接近　 -7.5	環境　　　　 -15.0
d	正常	％／月 +0.29	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.29	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 +1.0	環境　　　　 -10.0
e	正常	％／月 +0.29	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 174,000 円／㎡]

川越 -7　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,662,897	764,116	2,898,781	2,265,600	633,181	（　0.9746） 617,098	（ 4.5 - 0.2 ） 4.3％
	⑧収益価格	14,351,116 円　　　　（　 81,100 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

川越 -7　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	96.41	ＬＳ2	187.62
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専	60 ％	200 ％	200 ％	177 ㎡	14.0 m x 13.0 m	前面道路：市道　 6.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＬＤＫタイプの４戸からなる共同住宅、平均専有面積は４７㎡程度を想定

⑦有効率　 99.6 ％
の理由

ＰＳ等の内部共用部分を勘案

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	93.81	99.6	93.41	1,620	151,324	1.0	151,324
							1.0	151,324
2～ 2	居宅	93.81	99.6	93.41	1,650	154,127	1.0	154,127
							1.0	154,127
～

～

～

計		187.62	99.6	186.82		305,451		305,451
								305,451

⑨年額支払賃料	305,451 円　×　12ヶ月　＝　 3,665,412 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 186.82 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

敷金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,665,412 円　　×　　 4.2 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 153,947 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,511,465 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	305,451 円　×　　 95.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 2,926 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 305,451 円　×　　 95.8 ％　　×　　　 0.5075　＝　 148,506 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,662,897 円　　　　（　 20,694 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２４０１－０６　　　　-20111	1,564 ( 1,500)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 92.0]	100 [100.0]	100 [100.0]	1,700	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,716 円/㎡　月額支払賃料（　 1,650 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２４０１－０６　　　　-20108	1,628 ( 1,562)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [ 99.0]	100 [100.0]	1,731
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

川越 -7　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	177,000 円	35,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	146,616 円	3,665,412　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 68,800 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 300,900 円	35,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	35,400 円	35,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	35,400 円	35,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	査定

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 764,116 円　（　　　　　　 4,317 円／㎡）　　（経費率　　 20.9 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9746

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	35,400,000 円	設計監理料率　 183,000 円／㎡　×　 187.62 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0640	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0528 ×　 45 ％　＋　0.0661 × 40 ％　＋ 0.0920 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,265,600 円（　　　　　 12,800 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,662,897 円
②総費用	764,116 円
③純収益　①－②	2,898,781 円
④建物等に帰属する純収益	2,265,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	633,181 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	617,098 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 3,486 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 14,351,116 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 81,100 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

川越 -7　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	川越市砂新田二丁目１９番２１	0302000246627-0000
2	川越市砂新田二丁目１９番２２	0302000246628-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考