令和6年1月12日　提出 川越 -6　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   川越 -6 埼玉県 埼玉第３ 氏名  不動産鑑定士　門脇　誠   TEL.

鑑定評価額 32,500,000 円  １㎡当たりの価格 31,400 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和6年1月3日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 川越市大字古谷上字沼端２０４１番１ ②地積 　(㎡) 1,036   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） 台形 1:1.2 住宅 ＬＳ1 農家住宅のほか一般 住宅も見られる住宅 地域 西5m市道 水道、ガス 南古谷 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   100 ｍ、西    50 ｍ、南   140 ｍ、北   130 ｍ ②標準的使用 農家住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  40.0 ｍ、規模　　     1,000 ㎡程度、形状　台形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　　　５ ｍ市道 交通 施設 南古谷駅北方 2.2km 法令 規制 ｢調区｣  (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 川越市郊外の典型的な農家集落地域であり、特段の変化は認められず、今後も現状維持で推移するものと予測さ れる。 (3)最有効使用の判定 農家住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　   0.0 台形　　　　　　　　　　　　　　   0.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     31,400 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は川越市及び周辺市町の市街化調整区域に存する農家集落地域がその圏域となる。需要の中心は同一需給圏 内に地縁を有する居住者を主とするが、開発目的での地元不動産業者からの需要も見受けられる。当該地域は最寄りの 南古谷駅からはやや遠隔な位置にあり、従来、需要が弱く、取引件数も少ないことから、取引の中心となる価格帯の把 握は困難であり、地価にも変化は認められず横ばい傾向で推移している。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 近隣地域は農家住宅を中心とした地域であり、周辺には賃貸物件が存しておらず、賃貸市場の形成がないことから、収 益還元法の適用は割愛し、取引事例比較法のみによる試算を行うこととした。取引事例比較法の適用に際しては、取引 当事者の属性等にも留意して実証的な比準価格の評定に務めた。よって本件では市場性を反映した比準価格を重視し、 さらに昨今における市街化調整区域内の不動産市況をも踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     31,400 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] コロナ禍以降における住宅需要の高まりから 、地価は全般的に上昇傾向で推移している。 市街化調整区域内の農家集落地域においては 需要は従来、さほどなく、地域要因にも大き な変動等は認められない。 個別的要因に特段の変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％