鑑定評価書

令和6年1月12日　提出
川越 -2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

川越 -2

埼玉県

埼玉第３

氏名

不動産鑑定士　中山　健人

TEL.

鑑定評価額

54,400,000 円

１㎡当たりの価格

291,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月6日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	225,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	川越市仙波町２丁目１７番２２				②地積　(㎡)	187 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２中専 (60,200) （その他） (60,160)
	1:1.5	住宅Ｗ2	中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域	南4m市道	水道、ガス、下水	川越 500m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 40 ｍ、南 40 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.0 ｍ、奥行　約　　 17.0 ｍ、規模　　 187 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北　　　４
ｍ市道

交通

施設

川越駅北東方

500m

法令

規制

２中専
(60,160)

⑤地域要因の将
　来予測

中規模一般住宅が建ち並ぶ利便性の高い閑静な住宅地域で熟成しており、今後も現状の住環境を維持しながら安
定的に推移していくものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +6.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 299,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 191,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は東武東上線川越駅、川越市駅、西武新宿線本川越駅の各駅勢圏を含む川越中心部の住宅地域。需要者の中
心は川越市在住あるいは近隣市町からの転入者で、所得水準の高い世帯、買替え需要層が主体となる。利便性の高い中
心市街地の住宅地域として根強い人気を誇るとともに新規の供給が少ないこともあって需要は底堅く、高価格の取引も
見受けられる。規模により異なるが中心価格帯は新築戸建物件で５，０００万円台半ば～６，０００万円程度である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

近隣地域は一般住宅のほかアパート等の収益物件が見られるものの、収益性よりも居住の快適性や利便性が重視される
住宅地で土地価格に見合った賃料水準が形成されていないため、収益価格は低位に試算された。近隣地域の土地取引は
自用目的での取引が中心であり、この取引が価格水準を形成していることから、本件では前年公示価格を基礎として、
市場の実態を反映した比準価格を標準に、収益価格を参酌し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    281,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　川越 -20                   　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    287,000 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

市の総人口は微増（直近は微減）で推移して
いる。市況の回復傾向が認められるものの、
物価上昇や金融資本市場の変動等に注意する
必要がある。

利便性の良好な熟成された住宅地域で地域要
因に特段の変動は認められない。需要は堅調
に推移し地価は上昇を示している。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.6 ％

+1.4 ％

３　試算価格算定内訳

川越 -2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２４０１－０１ -20103	川越市		更地	（　）	長方形	東8m市道、中間画地		２中専 (60,200)
b	２４０１－０７ -20132	川越市		建付地	（　）	長方形	南4m市道、中間画地		２中専 (60,160)
c	２４０１－０３ -20122	川越市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北3.8m市道、中間画地		２住居 (60,160)
d	２４０１－０７ -20106	川越市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東7.7m市道、南東7.6m、角地		近商 (100,200)
e	２４０１－０３ -20106	川越市		更地	（　）	ほぼ長方形	東8m市道、中間画地		商業 (90,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 344,367	100 [ 100.0]	[ 104.2] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	348,379	100 [ 96.0]	362,895	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +6.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 106.0] 　　　　 100	385,000
b	(　 ) 218,473	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.7]	222,161	100 [ 87.0]	255,357		271,000
c	(　 ) 337,569	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 115.0]	300,583	100 [ 109.1]	275,511		292,000
d	(　 ) 336,000	100 [ 100.0]	[ 102.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 107.6]	321,011	100 [ 104.8]	306,308		325,000
e	(　 ) 257,141	100 [ 100.0]	[ 102.4] 100	100 [ / ]	100 [ 103.0]	255,643	100 [ 90.7]	281,856		299,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -5.7	環境　　　　 -3.0
a	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -9.4	環境　　　　 -4.0
b	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +0.7	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.6	交通・接近　 -1.1	環境　　　　 +11.0
c	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +15.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.28	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.7	交通・接近　 -3.8	環境　　　　 +4.0
d	正常	％／月 +0.28	画地　　　　 +7.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.30	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +5.0	交通・接近　 -9.1	環境　　　　 -5.0
e	正常	％／月 +0.30	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 299,000 円／㎡]

川越 -2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,868,921	898,335	3,970,586	2,393,600	1,576,986	（　0.9746） 1,536,931	（ 4.5 - 0.2 ） 4.3％
	⑧収益価格	35,742,581 円　　　　（　 191,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

川越 -2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	101.75	ＬＳ2	198.22
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専	60 ％	200 ％	160 ％	187 ㎡	10.9 m x 17.2 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＤＫ、平均専有面積４９㎡程度の共同住宅を想定。

⑦有効率　 99.6 ％
の理由

パイプスペース等の内部共用部分を考慮。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	99.11	99.6	98.71	2,025	199,888	2.0	399,776
							1.0	199,888
2～ 2	居宅	99.11	99.6	98.71	2,085	205,810	2.0	411,620
							1.0	205,810
～

～

～

計		198.22	99.6	197.42		405,698		811,396
								405,698

⑨年額支払賃料	405,698 円　×　12ヶ月　＝　 4,868,376 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 197.42 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,868,376 円　　×　　 4.2 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 204,472 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,663,904 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	811,396 円　×　　 95.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,773 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 405,698 円　×　　 95.8 ％　　×　　　 0.5075　＝　 197,244 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,868,921 円　　　　（　 26,037 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２４０１－０４　　　　-2	2,415 ( 2,315)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [104.0]	100 [100.0]	2,322	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,177 円/㎡　月額支払賃料（　 2,085 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２４０１－０２　　　　-7	1,472 ( 1,471)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [ 97.0]	100 [ 81.0]	100 [ 92.0]	100 [103.0]	1,977
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

川越 -2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	187,000 円	37,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	194,735 円	4,868,376　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 123,900 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 317,900 円	37,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	37,400 円	37,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	37,400 円	37,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円	なし

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 898,335 円　（　　　　　　 4,804 円／㎡）　　（経費率　　 18.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9746

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	37,400,000 円	設計監理料率　 183,000 円／㎡　×　 198.22 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0640	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0528 ×　 45 ％　＋　0.0661 × 40 ％　＋ 0.0920 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,393,600 円（　　　　　 12,800 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,868,921 円
②総費用	898,335 円
③純収益　①－②	3,970,586 円
④建物等に帰属する純収益	2,393,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,576,986 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,536,931 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,219 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 35,742,581 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 191,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

川越 -2　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	川越市仙波町二丁目１７番２２	0302000249341-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月15日　提出
川越 -2　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

川越 -2

埼玉県

埼玉第３

氏名

不動産鑑定士　森田　努

TEL.

鑑定評価額

54,400,000 円

１㎡当たりの価格

291,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	225,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月6日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	川越市仙波町２丁目１７番２２				②地積　(㎡)	187 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		２中専 (60,200) （その他） (60,160)
	1:1.5	住宅Ｗ2	中規模一般住宅が建ち並ぶ住宅地域	南4m市道	水道、ガス、下水	川越 500m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 50 ｍ、西 40 ｍ、南 40 ｍ、北 40 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 11.0 ｍ、奥行　約　　 17.0 ｍ、規模　　 187 ㎡程度、形状　ほぼ長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北　　４ｍ
市道

交通

施設

川越駅北東方

500m

法令

規制

２中専
(60,160)

⑤地域要因の将
　来予測

駅及び商業施設に近い利便性の高い住宅地域として熟成度は高く、今後も現状維持で推移するものと予測される
。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 +6.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 311,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 197,000 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は概ね川越市を中心とし隣接市内を含む各鉄道駅沿線の住宅地域である。主たる需要者層は、同一需給圏内
に居住する一次取得者層・二次取得者層や都心に通勤する勤労者世帯である。川越駅から徒歩圏内に存し利便性に優れ
ており需要は底堅い。一方、既成市街地内に存していることから新規の供給は限定的で価格は上昇している。取引の中
心となる価格帯は、規模により異なるが、新築戸建住宅で５０００～６０００万円となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格と収益価格には開差が生じた。比準価格は市場取引に基づいた客観的かつ実証的な価格である。対象標準地規
模の画地では経済合理性のある賃貸経営が困難で、収益価格は低位に試算されたと思料する。主な需要者は類似の取引
価格等から形成される地価水準を重視する傾向があることから、比準価格はより高い規範性を有すると判断、比準価格
を重視、収益価格を比較考量し鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

市の総人口は直近では微減。景気は緩やかに
持ち直しつつある。ただし、世界的な金融引
き締めや物価上昇、地政学リスク等に注意す
る必要がある。

成熟した住宅地域に所在しており、地域要因
に変動はない。良好な資金調達環境が継続し
住宅需要は堅調であることから地価は上昇し
ている。

個別的要因に特段の変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+3.6 ％

+1.4 ％

３　試算価格算定内訳

川越 -2　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	２４０１－０４ -20101	川越市		建付地	（　）	長方形	南4m市道、東4m、角地		近商 (90,200)
b	２４０１－０７ -20106	川越市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北東7.7m市道、南東7.6m、角地		近商 (100,200)
c	２４０１－０３ -20122	川越市		建付地	（　）	ほぼ長方形	北3.8m市道、中間画地		２住居 (60,160)
d	２４０１－０７ -20132	川越市		建付地	（　）	長方形	南4m市道、中間画地		２中専 (60,160)
e	２４０１－０６ -20119	川越市		建付地	（　）	袋地等	東3.8m市道、中間画地		商業 (90,240)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 266,634	100 [ 100.0]	[ 103.1] 100	100 [ 100.0]	100 [ 120.1]	228,892	100 [ 84.9]	269,602	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +6.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 106.0] 　　　　 100	286,000
b	(　 ) 336,000	100 [ 100.0]	[ 102.3] 100	100 [ 100.0]	100 [ 104.5]	328,926	100 [ 110.8]	296,865		315,000
c	(　 ) 337,569	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 110.0]	312,405	100 [ 108.1]	288,996		306,000
d	(　 ) 218,473	100 [ 100.0]	[ 101.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 90.1]	246,843	100 [ 78.8]	313,253		332,000
e	(　 ) 212,990	100 [ 100.0]	[ 101.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 99.0]	217,723	100 [ 73.1]	297,843		316,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.22	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -5.7	環境　　　　 -10.0
a	正常	％／月 +0.22	画地　　　　 +20.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +4.7	交通・接近　 -3.8	環境　　　　 +10.0
b	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 +4.5	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.6	交通・接近　 -1.1	環境　　　　 +10.0
c	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 +10.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -9.4	環境　　　　 -13.0
d	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 -9.9	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 +0.23	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -0.6	交通・接近　 -8.1	環境　　　　 -20.0
e	正常	％／月 +0.23	画地　　　　 -1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 311,000 円／㎡]

川越 -2　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	4,917,492	900,378	4,017,114	2,393,600	1,623,514	（　0.9746） 1,582,277	（ 4.5 - 0.2 ） 4.3％
	⑧収益価格	36,797,140 円　　　　（　 197,000 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

川越 -2　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	101.75	ＬＳ2	198.22
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
２中専	60 ％	200 ％	160 ％	187 ㎡	10.9 m x 17.2 m	前面道路：市道　 4.0 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

専有面積約４９㎡のファミリータイプを想定

⑦有効率　 99.6 ％
の理由

ＰＳ等の内部共用部分を勘案したため。

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	居宅	99.11	99.6	98.71	2,044	201,763	2.0	403,526
							1.0	201,763
2～ 2	居宅	99.11	99.6	98.71	2,107	207,982	2.0	415,964
							1.0	207,982
～

～

～

計		198.22	99.6	197.42		409,745		819,490
								409,745

⑨年額支払賃料	409,745 円　×　12ヶ月　＝　 4,916,940 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 197.42 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	4,916,940 円　　×　　 4.2 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 206,511 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	4,710,429 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	819,490 円　×　　 95.8 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 7,851 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 409,745 円　×　　 95.8 ％　　×　　　 0.5075　＝　 199,212 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	4,917,492 円　　　　（　 26,297 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	２４０１－０２　　　　-6	2,260 ( 2,260)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	100 [105.0]	2,266	対象基準階の　月額実質賃料　　 2,200 円/㎡　月額支払賃料（　 2,107 円/㎡）　基準階 2 F B
b	２４０１－０４　　　　-2	2,415 ( 2,315)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [110.0]	100 [100.0]	2,195
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

川越 -2　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	187,000 円	37,400,000　×　　　　 0.5 ％
②維持管理費	196,678 円	4,916,940　×　　　　 4.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 124,000 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 317,900 円	37,400,000　×　　 50.0 ％　×　 17.00 /1000
④損害保険料	37,400 円	37,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	37,400 円	37,400,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 900,378 円　（　　　　　　 4,815 円／㎡）　　（経費率　　 18.3 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.5 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

0.2 ％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

40 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

40 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

25 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

15 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9746

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	37,400,000 円	設計監理料率　 183,000 円／㎡　×　 198.22 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0640	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0528 ×　 45 ％　＋　0.0661 × 40 ％　＋ 0.0920 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	2,393,600 円（　　　　　 12,800 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	4,917,492 円
②総費用	900,378 円
③純収益　①－②	4,017,114 円
④建物等に帰属する純収益	2,393,600 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	1,623,514 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	1,582,277 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 8,461 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 36,797,140 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 197,000 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

川越 -2　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	川越市仙波町二丁目１７番２２	0302000249341-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考