別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
さいたま岩槻 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
さいたま岩槻 5-2 埼玉県 埼玉第６ 氏名  不動産鑑定士　浅子　栄二   TEL.
鑑定評価額 20,600,000 円  １㎡当たりの価格 133,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 105,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 さいたま市岩槻区東岩槻２丁目２番３２
 ②地積
　(㎡)		 155  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)

（その他）

1:1.5		 店舗

Ｓ3		 小売店舗等が建ち並
ぶ既成の商業地域
 北16m市道 水道、ガス、下水 東岩槻

350m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    15 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １６ｍ市道 交通

施設		 東岩槻駅北西方

350m		 法令

規制		 近商
(80,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は小売店舗、スーパー等が前面道路沿いに並ぶ商業地域である。当面は現状を維持すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    137,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    101,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は岩槻区や春日部市内の東武野田線の駅周辺に立地する近隣商業地域。主に近隣住民を対象とした小売・飲
食・サービス店舗が前面道路沿いに立地しており、その背後には青空駐車場や一般住宅が並んでいる。繁華性は普通で
あり、建物は自己所有もあるが、テナントとして賃借している割合が高い。土地取得需要は若干増加傾向にある。土地
相場は１３０～１４０千円／㎡で、１６５㎡の土地の場合、土地総額は２，１５０～２，３１０万円となる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域には主に近隣住民を対象とした小売・飲食・サービス店舗が前面道路沿いに立地しているが、低層店舗が中心
のため容積率を十分活用しておらず、収益性は、居住用賃貸物件よりは高いものの中層以上の店舗との比較では必ずし
も高くはなく、収益価格はやや低めとなる傾向がある。よって、実証的な比準価格を重視し、収益価格を関連付け、標
準地からの規準の検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　■標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　越谷 5-6                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    111,000 円／㎡		 [101.8]
100		 100
[100.0]		 100
[ 84.6]		 [100.0]
100		 134,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    131,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は一部に足踏みがみられるものの、先行
きは、雇用・所得環境が改善する下で、各種
政策の効果もあって、緩やかな回復が続くこ
とが期待される。

小売店舗やスーパーが前面道路沿いに並ぶ近
隣商業地域であり、当面は地域要因に大きな
変動はないと予測する。地価水準は若干上昇
傾向で推移。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  -9.0
環境　　　　　　  -7.0
行政　　　　　　  -1.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 さいたま岩槻 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０６Ｋ２９

-31		 さいたま市岩槻区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南8m市道、
中間画地
近商

(80,200)
b ０６Ｋ２２

-21		 越谷市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北西12m県道、
北東6m、角地
１中専

(70,200)
c ０６Ｋ２２

-40		 越谷市

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北西25m県道、
中間画地
２住居

(60,200)
d ０５Ｃ２２

-901		 越谷市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南6.6m市道、
中間画地
商業

(80,396)
e ０５Ｋ０７

-911		 越谷市

 更地


   
（　          ） 		 台形 南西16m市道、
南東4m、角地
２住居

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
112,500  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
110,337 		 100
[  80.5]
137,065 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
137,000 
b (　           ) 
89,632  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  83.2]
110,747 		 100
[  81.2]
136,388 
136,000 
c (　           ) 
135,315  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
137,074 		 100
[ 100.3]
136,664 
137,000 
d (　           ) 
176,616  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
180,855 		 100
[ 131.7]
137,323 
137,000 
e (　           ) 
146,789  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 124.7]
120,892 		 100
[  88.4]
136,756 
137,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　  +4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　 -16.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　  +9.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +32.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　  -2.0
画地　　　　 +22.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    137,000 円／㎡]  



さいたま岩槻 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,273,706 
1,592,504 
5,681,202 
4,912,570 
768,632 		 （　0.9745）
749,032 		 （  4.9 -  0.1 ）
4.8％  
⑧収益価格 　     15,604,833 円　　　　（　    101,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
さいたま岩槻 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 102.96 Ｓ3 308.88
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商

 80 ％   200 ％   200 ％   155 ㎡     10.6 m x   14.5 m  前面道路：市道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階をフロア貸しの店舗、２～３階をフロア貸しの事務所と想定。 ⑦有効率　  98.6 ％
の理由		 共用部分を考慮。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
102.96 
95.9 
98.74 
2,828 
279,237 		 6.0  1,675,422 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
102.96 
100.0 
102.96 
1,838 
189,240 		 6.0  1,135,440 
0.0  0 

 3～ 3		 事務所
102.96 
100.0 
102.96 
1,838 
189,240 		 6.0  1,135,440 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
308.88 
98.6 
304.66 

657,717 		 3,946,302 
0 
⑨年額支払賃料        657,717 円　×　12ヶ月　＝　       7,892,604 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     304.66 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,892,604 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       655,086 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,237,518 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,946,302 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          36,188 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,273,706 円　　　　（　        46,927 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０６ＫＳ０７
　　　　-19		 2,591  
(   2,517) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,048 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,842 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,828 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ０６ＫＳ２２
　　　　-20		 2,071  
(   2,061) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[110.0]		 100
[ 90.0]
2,324 
c ０６ＫＳ０７
　　　　-4		 2,356  
(   2,285) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 90.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]
3,232 
さいたま岩槻 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 356,500 円  　　　　     71,300,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 315,704 円  　　　        7,892,604　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      171,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      606,000 円  　　　　     71,300,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        71,300 円  　　　　     71,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        71,300 円  　　　　     71,300,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,592,504 円　（　　　　　　        10,274 円／㎡）　　（経費率　　  21.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9745    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 71,300,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 222,000 円／㎡　×　     308.88 ㎡　×　(100% ＋　  4.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0689     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0531 ×　 40 ％　＋　0.0636 ×  30 ％　＋ 0.0951 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,912,570 円  
（　　　　　        31,694 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,273,706 円      
②総費用 1,592,504 円      
③純収益　①－② 5,681,202 円      
④建物等に帰属する純収益 4,912,570 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 768,632 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 749,032 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,832 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     15,604,833 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     101,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ さいたま岩槻 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　さいたま市岩槻区東岩槻二丁目２番３２
 0314000213167-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
さいたま岩槻 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
さいたま岩槻 5-2 埼玉県 埼玉第６ 氏名  不動産鑑定士　高橋　晃   TEL.
鑑定評価額 20,600,000 円  １㎡当たりの価格 133,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 105,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月19日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 さいたま市岩槻区東岩槻２丁目２番３２
 ②地積
　(㎡)		 155  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)

（その他）

1:1.5		 店舗

Ｓ3		 小売店舗等が建ち並
ぶ既成の商業地域
 北16m市道 水道、ガス、下水 東岩槻

350m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西   100 ｍ、南    15 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １６ｍ市道 交通

施設		 東岩槻駅北西方

350m		 法令

規制		 近商
(80,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 格別の変動要因もなく、当分の間、現状を維持すると予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    136,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    102,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は岩槻区を中心とした東武野田線沿線の商業地域の圏域である。需要者の中心は法人又は個人事業経営者等
である。店舗としての土地利用は大規模地が中心と思料されるが、本件は東岩槻駅に近いことから上記需要者を中心に
相応の需要が見込まれる。商業地の土地取引は限定的であり、賃貸・投資市場が必ずしも成熟しているわけではないこ
ともあり、規模・立地条件によって価格形成要因も異なることから、中心的な価格帯の把握はやや困難である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は不動産市場において実際に生起している取引事例をもとに適宜修正を行って求めたもので、不動産市況を反
映した実証的な価格である。周辺においては商業系不動産の賃貸・投資市場が必ずしも成熟している訳ではないため、
収益価格はやや低位に求められたが、本件の収益性を示している。したがって、本件では市場の実勢を反映した、比準
価格を重視し、収益価格を比較考量して、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　■標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　越谷 5-6                   　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    111,000 円／㎡		 [101.8]
100		 100
[100.0]		 100
[ 84.9]		 [100.0]
100		 133,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    131,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 わが国の景気は、緩やかに持ち直している。
先行きについては、雇用・所得環境の改善や
各種政策効果による緩やかな回復の継続が期
待される。

地域内に格別の変動要因はなく、堅調な需要
に支えられて地価は概ね上昇傾向であり、当
面の間、同様の状況が継続すると思料する。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +0.9
交通・接近　　　 -11.4
環境　　　　　　  -5.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 さいたま岩槻 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０５Ｋ３５

-901		 さいたま市岩槻区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西24m区画
街路、
北東9m、
二方路
商業

(90,400)
b ０６Ｋ０７

-38		 越谷市

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東27m区画
街路、
中間画地
１住居
地区計画等
(70,200)
c ０５Ｃ０７

-903		 越谷市

 更地


   
（　          ） 		 台形 西6m市道、
中間画地
近商

(80,200)
d ０６Ｋ０２

-47		 越谷市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西13m県道、
北4m、角地
準工
地区計画等
(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
241,996  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
237,251 		 100
[ 148.2]
160,088 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
160,000 
b (　           ) 
151,951  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.0]
151,951 		 100
[ 116.6]
130,318 
130,000 
c (　           ) 
161,586  		 100
[ 100.0]		 [ 102.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  98.0]
169,336 		 100
[ 122.7]
138,008 
138,000 
d (　           ) 
137,374  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
137,374 		 100
[ 115.3]
119,145 
119,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.8 交通・接近　  +0.4 環境　　　　 +45.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.8 交通・接近　 -11.9 環境　　　　 +30.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.21 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.3 交通・接近　  -0.5 環境　　　　 +33.0
画地　　　　  -2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.8 交通・接近　  -6.1 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    136,000 円／㎡]  



さいたま岩槻 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

7,576,906 
1,637,234 
5,939,672 
5,139,940 
799,732 		 （　0.9496）
759,426 		 （  4.9 -  0.1 ）
4.8％  
⑧収益価格 　     15,821,375 円　　　　（　    102,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
さいたま岩槻 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗事務所 102.96 Ｓ3 308.88
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商

 80 ％   200 ％   200 ％   155 ㎡     10.6 m x   14.5 m  前面道路：市道     　  16.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 周辺の土地利用状況等から１階が店舗、２階～３階が事務所のＳ造構造の建物を想定した。 ⑦有効率　  98.6 ％
の理由		 共用部分を考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～  		 店舗
102.96 
95.9 
98.74 
2,567 
253,466 		 5.0  1,267,330 
1.0  253,466 

 2～  		 事務所
102.96 
100.0 
102.96 
1,925 
198,198 		 3.0  594,594 
0.0  0 

 3～  		 事務所
102.96 
100.0 
102.96 
1,925 
198,198 		 3.0  594,594 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
308.88 
98.6 
304.66 

649,862 		 2,456,518 
253,466 
⑨年額支払賃料        649,862 円　×　12ヶ月　＝　       7,798,344 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     304.66 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         7,798,344 円　　×　　   4.2 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       327,530 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 7,470,814 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         2,456,518 円　×　　  95.8 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          23,533 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          253,466 円　×　　  95.8 ％　　×　　　 0.3400　＝　          82,559 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       7,576,906 円　　　　（　        48,883 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ０６ＫＳ３５
　　　　-20		 1,329  
(   1,295) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 80.8]		 100
[ 80.0]
2,284 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,650 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,567 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ０６ＫＳ３５
　　　　-19		 2,164  
(   2,104) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 72.0]		 100
[100.0]
3,164 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
さいたま岩槻 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 373,000 円  　　　　     74,600,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 311,934 円  　　　        7,798,344　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      169,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      634,100 円  　　　　     74,600,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        74,600 円  　　　　     74,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        74,600 円  　　　　     74,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,637,234 円　（　　　　　　        10,563 円／㎡）　　（経費率　　  21.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.1 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 50 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9496    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 74,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 230,000 円／㎡　×　     308.88 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0689     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0531 ×　 40 ％　＋　0.0636 ×  30 ％　＋ 0.0951 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 5,139,940 円  
（　　　　　        33,161 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 7,576,906 円      
②総費用 1,637,234 円      
③純収益　①－② 5,939,672 円      
④建物等に帰属する純収益 5,139,940 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 799,732 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 759,426 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,900 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.8 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     15,821,375 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     102,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ さいたま岩槻 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　さいたま市岩槻区東岩槻二丁目２番３２
 0314000213167-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
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備考