別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月14日　提出
さいたま岩槻 -5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
さいたま岩槻 -5 埼玉県 埼玉第６ 氏名  不動産鑑定士　小泉　努   TEL.
鑑定評価額 16,800,000 円  １㎡当たりの価格 85,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 67,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 さいたま市岩槻区加倉４丁目１２８９番７
｢加倉４－２２－４１｣		 ②地積
　(㎡)		 198  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(50,80)
準防
（その他）



(60,80)

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 一般住宅の外、駐車
場等が見られる住宅
地域		 西5m市道 水道、ガス、下水 岩槻

1.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   130 ｍ、西   100 ｍ、南    70 ｍ、北   180 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　　５
ｍ市道		 交通

施設		 岩槻駅南西方

1.4km		 法令

規制		 １低専
(60,80)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 国道１６号背後に一般住宅やアパートが建ち並ぶ住宅地域である。特筆すべき地域要因の変動は見受けられない
ことから、当面は現状を維持し安定的に推移していくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     85,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は東武野田線沿線を中心に形成されるさいたま市岩槻区、同見沼区、春日部市の住宅地域。需要者は岩槻区
在住の一次取得者層が中心。当該圏域はバス便利用圏であり、交通利便性に劣るが、相対的な割安感から相応の需要が
認められる。郊外部の地価は反転の兆しが見られ、当該圏域においても地価は上昇に転じている。中心価格帯は土地は
面積１３０㎡程度で１，１００万円前後、新築戸建住宅は総額２，６００万円前後と判断される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地の存する地域は、指定容積率が低く共同住宅の建築が現実的ではないため、収益還元法は適用しなかった。
比準価格は岩槻駅勢圏に所在する多数の取引事例から試算した実証的な価格である。当該地域における土地取引の中心
は自用目的であり、居住の快適性等が重視される。本件においてはこれら要因を反映した比準価格を採用し、代表標準
地からの検討も踏まえ上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　さいたま岩槻 -1            　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.5
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    116,000 円／㎡		 [105.2]
100		 100
[104.5]		 100
[140.2]		 [103.0]
100		 85,800 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     84,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかな回復基調にあり、不動産市況
も底堅く推移している。



岩槻駅からバス便利用の住宅地域であり、可
視的な変化は特に見られない。地価は上昇に
転じている。


西側で市道に接面しており、方位において優
位性が認められる。市場における競争力の程
度は普通である。個別的要因に変動はない。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +8.0
環境　　　　　　 +26.0
行政　　　　　　  +3.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 さいたま岩槻 -5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０６Ｋ２９

-43		 さいたま市岩槻区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西8m市道、
中間画地
１低専

(50,80)
b ０６Ｋ２９

-13		 さいたま市岩槻区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東4.5m市道、
中間画地
１住居

(60,180)
c ０６Ｋ３５

-27		 さいたま市岩槻区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東5.5m市道、
中間画地
１低専

(70,100)
d ０６Ｋ２９

-38		 さいたま市岩槻区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南6m市道、
西6m、角地
１低専

(70,80)
e ０６Ｋ３５

-35		 さいたま市岩槻区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西4m市道、
中間画地
１低専

(70,100)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
83,760  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.5]
86,566 		 100
[ 105.0]
82,444 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
84,900 
b (　           ) 
100,454  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
99,771 		 100
[ 114.4]
87,212 
89,800 
c (　           ) 
135,716  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  87.6]
157,716 		 100
[ 147.1]
107,217 
110,000 
d (　           ) 
153,057  		 100
[ 100.0]		 [ 101.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 110.2]
140,696 		 100
[ 132.6]
106,106 
109,000 
e (　           ) 
166,856  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
164,912 		 100
[ 152.2]
108,352 
112,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  -1.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　 -12.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +30.0
画地　　　　 +10.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +6.0 環境　　　　 +45.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     85,000 円／㎡]  



さいたま岩槻 -5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に位置し、適正な再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 第１種低層住居専用地域に指定されており、指定建ぺい率５０％、指定容積率８０％であり、投資採算性に見合
う共同住宅等の建築は現実的ではないことから、収益還元法の適用は適切ではないと判断した。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ さいたま岩槻 -5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　さいたま市岩槻区加倉四丁目１２８９番７
 0314000142835-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
さいたま岩槻 -5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
さいたま岩槻 -5 埼玉県 埼玉第６ 氏名  不動産鑑定士　浅子　栄二   TEL.
鑑定評価額 17,100,000 円  １㎡当たりの価格 86,500 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 67,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 さいたま市岩槻区加倉４丁目１２８９番７
｢加倉４－２２－４１｣		 ②地積
　(㎡)		 198  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １低専
(50,80)
準防
（その他）



(60,80)

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 一般住宅の外、駐車
場等が見られる住宅
地域		 西5m市道 水道、ガス、下水 岩槻

1.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   130 ｍ、西   100 ｍ、南    70 ｍ、北   180 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       190 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　５ｍ市
道		 交通

施設		 岩槻駅南西方

1.4km		 法令

規制		 １低専
(60,80)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 現在のところ地域要因の大きな変更は見られないが、埼玉高速鉄道の岩槻駅までの延伸計画の進展によっては住
宅地として再評価される可能性があると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     86,500 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は岩槻区に所在する住宅地域。徒歩圏であるが駅からやや遠く、空地が多い。需要者の中心は一次取得者で
ある。岩槻区に地縁性のある需要者が多い。住宅は、１３０～２００㎡の中小規模画地が多い。岩槻区内では需要がや
や弱い地域であったが埼玉高速鉄道の岩槻駅までの延伸期待から需要が高まってきている。土地相場は８２～９０千円
／㎡（北道路）で、新築の戸建住宅は３，０００万円前後の物件が需要の中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域内は一般住宅のほかアパート等の収益物件も立地するが、人口減少が見られ、供給が需要を超過している状況
にあることから賃料は低水準で推移し、収益価格は低位に試算される傾向にあり、後記のとおり収益還元法非適用地点
と認定した。地域内では自用目的の取引が中心であることから、実証的な比準価格を標準とし、代表標準地からの規準
の検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　さいたま岩槻 -1            　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.5
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    116,000 円／㎡		 [105.2]
100		 100
[104.5]		 100
[138.6]		 [103.0]
100		 86,800 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     84,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は一部に足踏みがみられるものの、先行
きは、雇用・所得環境が改善する下で、各種
政策の効果もあって、緩やかな回復が続くこ
とが期待される。

岩槻駅からやや遠い徒歩圏の住宅地域。埼玉
高速鉄道の延伸計画次第では住宅地として再
評価される可能性がある。地価水準は若干上
昇。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　 +32.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 さいたま岩槻 -5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ０６Ｋ２９

-43		 さいたま市岩槻区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北西8m市道、
中間画地
１低専

(50,80)
b ０５Ｃ２２

-905		 さいたま市岩槻区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 北東4.3m市道
、中間画地
１住居
高度地区最高15m
(70,172)
c ０５Ｃ２２

-906		 さいたま市岩槻区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東4m私道、
中間画地
１低専

(50,80)
d ０６Ｋ２２

-6		 さいたま市岩槻区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東6m市道、
中間画地
１低専

(60,100)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
83,760  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.5]
86,566 		 100
[ 103.0]
84,045 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
86,600 
b (　           ) 
71,461  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.5]
74,581 		 100
[  89.0]
83,799 
86,300 
c (　           ) 
74,857  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.9]
78,112 		 100
[  93.1]
83,901 
86,400 
d (　           ) 
103,478  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.5]
100,507 		 100
[ 119.2]
84,318 
86,800 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +4.0
画地　　　　  -1.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 -11.0
画地　　　　  -1.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +18.0
画地　　　　  +4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     86,500 円／㎡]  



さいたま岩槻 -5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 指定容積率が低く、一般住宅が建ち並ぶ住宅地域であり、アパート等も見られるが、当該建物は収益目的で建て
られたというよりも節税対策が主たる目的となっていることから、賃料がかなり低位に設定され、それに基づく
収益価格は投資採算性を十分に反映していない。そのため対象不動産に収益還元法を適用するのは適切でない。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
４　不動産ＩＤ さいたま岩槻 -5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　さいたま市岩槻区加倉四丁目１２８９番７
 0314000142835-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考