令和6年1月15日　提出 さいたま緑 -8　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   さいたま緑 -8 埼玉県 埼玉第１ 氏名  不動産鑑定士　長谷　篤   TEL.

鑑定評価額 20,800,000 円  １㎡当たりの価格 165,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 130,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 さいたま市緑区大字中尾字中丸３０６０番１ ②地積 　(㎡) 126   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 １中専 (60,200) （その他） 高度地区最高15m 台形 1:1.5 住宅 Ｗ2 小規模一般住宅が多 い区画整理済の住宅 地域 南西6m市道 水道、ガス、下水 浦和 3.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    85 ｍ、西    80 ｍ、南    80 ｍ、北    35 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　６ｍ 市道 交通 施設 浦和 3.2km 法令 規制 １中専 (60,200) 高度地区最高15m ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域の地価形成に影響を与える特別の変動要因はなく、当分現状維持と予測する。最寄駅からやや距離はあ るが、環境良好な住宅地域でもあるため、地価は堅調に推移していくものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    168,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ武蔵野線、京浜東北線、埼京線沿線で、概ねさいたま市の圏域に存する住宅地域である。需要者は 市内に居住し、市内及び東京都内に通勤する一次取得者が中心である。最寄駅からやや距離はあるがバス等にて駅利用 が可能であり、また駅徒歩圏の物件との比較において値頃感があるため取引は比較的多い。土地価格は１００㎡程度で ２０００万円程度、新築建売分譲で総額３０００万円台中盤程度となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は市場性を反映した実証的な価格である。収益価格は土地価格に見合う建物の賃料水準が形成されておらずマ イナスに試算されることから適用しなかった。よって本件では市場性を反映し実証的である比準価格を採用し、さらに 代表標準地との均衡に留意して、上記の通り鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　さいたま緑 -1              　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +6.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　    173,000 円／㎡ [101.7] 100 100 [106.0] 100 [105.2] [104.5] 100 165,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    160,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 昨今のインフレ・円安・米国利上げの動向の ほか、インバウンド客の増加による不動産価 格への影響を当面注視する必要がある。 地域要因に特段の変化はない。値頃感から地 価は横這いで推移している。 個別的要因に変動はない 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　  -0.8 環境　　　　　　  +6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +3.1 ％  ％