別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月13日　提出
さいたま南 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
さいたま南 5-1 埼玉県 埼玉第１ 氏名  不動産鑑定士　安部　元晴   TEL.
鑑定評価額 297,000,000 円  １㎡当たりの価格 638,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 490,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 さいたま市南区南浦和２丁目５４７番６外
｢南浦和２－４０－２｣		 ②地積
　(㎡)		 465  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

1:1.5		 店舗兼事務所

ＳＲＣ9		 中高層の店舗ビル等
が建ち並ぶ駅前商業
地域		 北西18m市道 水道、ガス、下水 南浦和

180m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    25 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 中層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  18.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       450 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １８ｍ市道 交通

施設		 南浦和駅東方

180m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 南浦和駅近くの商業地域であり、大規模再開発事業等はなく、地域の特性に影響を及ぼす要因は特段認めらない
。よって、当面は現状のまま推移していくものと予想される。
(3)最有効使用の判定 中層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    665,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    609,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、さいたま市及び隣接市のうち、ＪＲ京浜東北線、武蔵野線、埼京線の各駅近く、及び駅から徒歩圏内の
商業地域。需要者は、投資目的の法人や不動産会社が主であり、自用目的の法人も見られる。原材料費の高騰、物価上
昇等の懸念材料もあるが、低金利の継続と新型コロナウイルス感染症流行の終焉により、取引は回復基調にある。貸事
務所の支払賃料水準は、３階以上で坪１．１万円～１．４万円が標準的。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 南浦和駅の東方の商業地域に存し、通行量が多く、視認性にも優れている。また、主たる需要者は、投資目的及び自用
目的の法人である。以上より、賃料収入に裏付けられた収益性を重視しつつも、取引市場の実態を反映した比準価格も
加味し、代表標準地から求めた規準価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　さいたま浦和 5-4           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    845,000 円／㎡		 [108.0]
100		 100
[100.0]		 100
[142.9]		 [100.0]
100		 639,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    614,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 消費者物価上昇が続くが低金利の継続と新型
コロナウイルス感染症流行の終焉により経済
活動は回復基調にあるので不動産市場は堅調
に推移している。

地域要因に特段の変動は見られない。




個別的要因に変動は見られない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  +1.4
環境　　　　　　 +51.0
行政　　　　　　  -3.8
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 さいたま南 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 埼玉１公Ｒ
０６
-9040		 さいたま市南区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北西20m市道、
北東6m、角地
１住居
高度地区最高20m
(70,200)
b 埼玉１公Ｒ
０６
-9032		 さいたま市南区

 底地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南西4m市道、
南東6m、角地
１中専
高度地区最高20m
(80,160)
c 埼玉１公Ｒ
０６
-9036		 さいたま市南区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南東8m市道、
中間画地
近商

(90,200)
d 埼玉１公Ｒ
０６
-9039		 さいたま市南区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東4m私道、
中間画地
１住居
高度地区最高20m
(60,160)
e 埼玉１公Ｒ
０６
-9030		 さいたま市南区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東6m私道、
中間画地
２中専
高度地区最高20m
(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
465,116  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.5]
453,989 		 100
[  73.8]
615,161 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
615,000 
b (　    118,042) 
295,105  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 107.6]
278,649 		 100
[  77.5]
359,547 
360,000 
c (　           ) 
447,008  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
504,622 		 100
[  75.8]
665,728 
666,000 
d (　           ) 
462,122  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  94.1]
496,990 		 100
[  80.1]
620,462 
620,000 
e (　           ) 
527,513  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  99.9]
537,546 		 100
[  70.7]
760,320 
760,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -7.8 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -9.3 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +7.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.3 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -6.3 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -9.8 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -20.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    665,000 円／㎡]  



さいたま南 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

67,882,891 
15,466,702 
52,416,189 
39,661,100 
12,755,089 		 （　0.9545）
12,174,732 		 （  4.5 -  0.2 ）
4.3％  
⑧収益価格 　    283,133,302 円　　　　（　    609,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
さいたま南 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 313.89 Ｓ6 1,883.34
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   465 ㎡     17.0 m x   27.0 m  前面道路：市道     　  18.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階を店舗、２～６階を事務所とした。 ⑦有効率　  82.2 ％
の理由		 店舗兼事務所ビルとしては標準的である。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
313.89 
80.2 
251.63 
4,903 
1,233,742 		 10.0  12,337,420 
0.0  0 

 2～ 6		 事務所
313.89 
82.6 
259.27 
3,632 
941,669 		 6.0  5,650,014 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,883.34 
82.2 
1,547.98 

5,942,087 		 40,587,490 
0 
⑨年額支払賃料      5,942,087 円　×　12ヶ月　＝　      71,305,044 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,547.98 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 共益費収入は通り抜け費用と判断し、計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  20,000 円／台　×　   3 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         720,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        71,305,044 円　　×　　   6.3 ％                          
＋　　　         720,000 円　　×　　   4.2 ％　＝　　     4,522,458 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 67,502,586 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        40,587,490 円　×　　  93.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         380,305 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      67,882,891 円　　　　（　       145,985 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 埼玉１公Ｒ０６
賃Ｑ
　　　　-1217		 2,699  
(   2,623) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 80.0]		 100
[100.0]
3,551 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,650 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,632 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 埼玉１公Ｒ０６
賃Ｑ
　　　　-1219		 4,162  
(   4,027) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[130.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 85.0]		 100
[100.0]
3,965 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
さいたま南 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,678,000 円  　　　　    613,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 2,881,002 円  　　　       72,025,044　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,471,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    5,210,500 円  　　　　    613,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       613,000 円  　　　　    613,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       613,000 円  　　　　    613,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　計上しない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      15,466,702 円　（　　　　　　        33,262 円／㎡）　　（経費率　　  22.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9545    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 613,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 310,000 円／㎡　×　   1,883.34 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0647     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0477 ×　 40 ％　＋　0.0600 ×  30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 39,661,100 円  
（　　　　　        85,293 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 67,882,891 円      
②総費用 15,466,702 円      
③純収益　①－② 52,416,189 円      
④建物等に帰属する純収益 39,661,100 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 12,755,089 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 12,174,732 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       26,182 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    283,133,302 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     609,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ さいたま南 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　さいたま市南区南浦和二丁目５４７番６
 0300000320421-0000
2 　さいたま市南区南浦和二丁目５４７番１２
 0300000320427-0000
3 　さいたま市南区南浦和二丁目５４７番１３
 0300000320428-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
さいたま南 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
さいたま南 5-1 埼玉県 埼玉第１ 氏名  不動産鑑定士　山岡　学   TEL.
鑑定評価額 297,000,000 円  １㎡当たりの価格 638,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 490,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 さいたま市南区南浦和２丁目５４７番６外
｢南浦和２－４０－２｣		 ②地積
　(㎡)		 465  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

1:1.5		 店舗兼事務所

ＳＲＣ9		 中高層の店舗ビル等
が建ち並ぶ駅前商業
地域		 北西18m市道 水道、ガス、下水 南浦和

180m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    50 ｍ、南    25 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 中層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  27.0 ｍ、規模　　       460 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １８ｍ市道 交通

施設		 南浦和駅東方

180m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 南浦和駅周辺の商業地域である。中高層の店舗・事務所ビル等が建ち並び、繁華性にも優れている。地域要因に
大きな変動がないことから、現状の環境を維持しつつ安定的に推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    668,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    581,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ京浜東北線、埼京線沿線を中心とするさいたま市内とその周辺市域の駅前の商業地域を含む圏域。需
要者の中心は、投資を目的とする地元の投資家や大手法人が想定される。南浦和駅の駅前に位置し利便性や繁華性が認
められ、また、人流の回復などから店舗需要が回復するほか、オフィス需要も底堅く推移している。取引自体が少なく
、取引価格にも幅があるため、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 周辺の商業地域では店舗などの収益物件が多く見られ、需要者の多くは物件の収益性から意思決定を行う投資家や法人
が中心であることから、収益価格は市場実態を反映している価格である。また、信頼性のある取引事例に基づく比準価
格も市場実勢のほか需要者が求める収益性等の視点も反映した実証的な価格である。したがって、比準価格を標準に収
益価格も比較考量して、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　さいたま浦和 5-4           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    845,000 円／㎡		 [108.0]
100		 100
[100.0]		 100
[142.9]		 [100.0]
100		 639,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    614,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナウイルス感染症による影響の緩和
とともに、不動産需給は緩やかな回復傾向に
ある。


南浦和駅の駅前商業地域である。繁華性に優
れ土地需要が強く、店舗需要の回復に伴い市
場性が増している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -3.0
交通・接近　　　  +1.4
環境　　　　　　 +51.0
行政　　　　　　  -3.8
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 さいたま南 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 埼玉１公Ｒ
０６
-9036		 さいたま市南区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南東8m市道、
中間画地
近商

(90,200)
b 埼玉１公Ｒ
０６
-10042		 さいたま市浦和区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南東4m市道、
中間画地
近商

(90,200)
c 埼玉１公Ｒ
０６
-10058		 さいたま市浦和区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西9m私道、
中間画地
商業

(90,400)
d 埼玉１公Ｒ
０６
-9039		 さいたま市南区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東4m私道、
中間画地
１住居
高度地区最高20m
(60,160)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
447,008  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
504,622 		 100
[  78.4]
643,651 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
644,000 
b (　           ) 
576,916  		 100
[ 100.0]		 [ 103.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.5]
569,739 		 100
[  81.7]
697,355 
697,000 
c (　           ) 
502,527  		 100
[ 100.0]		 [ 109.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
579,228 		 100
[  87.5]
661,975 
662,000 
d (　           ) 
462,122  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  94.1]
496,990 		 100
[  76.9]
646,281 
646,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.3 環境　　　　  -8.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.36 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -6.3 環境　　　　  +2.0
画地　　　　  +4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.9 環境　　　　  -6.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -6.3 環境　　　　  -4.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    668,000 円／㎡]  



さいたま南 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

69,134,247 
15,874,094 
53,260,153 
41,084,500 
12,175,653 		 （　0.9545）
11,621,661 		 （  4.5 -  0.2 ）
4.3％  
⑧収益価格 　    270,271,186 円　　　　（　    581,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
さいたま南 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 313.89 Ｓ6 1,883.34
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   465 ㎡     17.0 m x   27.0 m  前面道路：市道     　  18.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 フロア貸しの店舗兼事務所ビルを想定 ⑦有効率　  82.2 ％
の理由		 店舗兼事務所ビルとしては標準的である。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
313.89 
80.2 
251.63 
4,982 
1,253,621 		 10.0  12,536,210 
0.0  0 

 2～ 6		 事務所
313.89 
82.6 
259.13 
3,690 
956,190 		 6.0  5,737,140 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,883.34 
82.2 
1,547.28 

6,034,571 		 41,221,910 
0 
⑨年額支払賃料      6,034,571 円　×　12ヶ月　＝　      72,414,852 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,547.28 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  20,000 円／台　×　   3 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　         720,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により十分担保されており計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        72,414,852 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　         720,000 円　　×　　   6.0 ％　＝　　     4,388,091 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 68,746,761 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        41,221,910 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         387,486 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      69,134,247 円　　　　（　       148,676 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 埼玉１公Ｒ０６
賃Ｑ
　　　　-1217		 2,699  
(   2,623) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 83.0]		 100
[100.0]
3,423 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,708 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,690 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b 埼玉１公Ｒ０６
賃Ｑ
　　　　-1219		 4,162  
(   4,027) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[130.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 83.0]		 100
[100.0]
4,060 
c 埼玉１公Ｒ０６
賃Ｑ
　　　　-1218		 2,971  
(   2,971) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 93.0]		 100
[100.0]
3,363 
さいたま南 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,810,000 円  　　　　    635,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 2,925,394 円  　　　       73,134,852　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    2,471,200 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    5,397,500 円  　　　　    635,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       635,000 円  　　　　    635,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       635,000 円  　　　　    635,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      15,874,094 円　（　　　　　　        34,138 円／㎡）　　（経費率　　  23.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9545    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 635,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 321,000 円／㎡　×　   1,883.34 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0647     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0477 ×　 40 ％　＋　0.0600 ×  30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 41,084,500 円  
（　　　　　        88,354 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 69,134,247 円      
②総費用 15,874,094 円      
③純収益　①－② 53,260,153 円      
④建物等に帰属する純収益 41,084,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 12,175,653 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 11,621,661 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       24,993 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    270,271,186 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     581,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ さいたま南 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　さいたま市南区南浦和二丁目５４７番６
 0300000320421-0000
2 　さいたま市南区南浦和二丁目５４７番１２
 0300000320427-0000
3 　さいたま市南区南浦和二丁目５４７番１３
 0300000320428-0000
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備考