別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
さいたま南 -201　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
さいたま南 -201 埼玉県 埼玉第１ 氏名  不動産鑑定士　八杉　一樹   TEL.
鑑定評価額 449,000,000 円  １㎡当たりの価格 403,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 290,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 さいたま市南区沼影１丁目１７７番１
｢沼影１－１８－１３｣		 ②地積
　(㎡)		 1,113  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）



(70,200)

2.5:1		 共同住宅

ＲＣ5		 中高層マンション、
事業所等が見られる
住宅地域		 南10.5m市道、西側道 水道、ガス、下水 武蔵浦和

600m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  52.6 ｍ、奥行　約　　  21.2 ｍ、規模　　     1,113 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　　１
０．５ｍ市道		 交通

施設		 武蔵浦和駅南方

600m		 法令

規制		 準工
(70,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 武蔵浦和駅周辺の再開発事業の進捗に伴い、今後も発展的に推移していくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    403,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　              403,000 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ京浜東北線、埼京線、武蔵野線沿線で概ねさいたま市内の圏域。需要者はディベロッパー等が中心で
ある。マンション用地、建設費の高騰等の影響を受けて供給戸数が少なくなっているものの、当該圏域は都心へのアク
セスが良好であるためマンション用地の需要は堅調である。分譲マンションの価格は５，０００万円程度、面積は６５
㎡程度が標準的である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格については、現実の不動産取引市場を反映した実証的な価格を得たものと判断する。また、開発法による価格
はマンション分譲を想定することにより対象不動産の価格を求めたものであり、開発主体の投資採算性を反映した実証
的な価格である。本件では両価格が一致しており、互いに妥当と判断される。したがって、比準価格と開発法による価
格を相互に関連付け、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    376,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価上昇、円安傾向等先行き不透明な要因が
あるものの、各種政策の効果もあって、不動
産市場は全般的に堅調な状況が続いている。


最寄駅周辺の再開発事業の進捗に伴い、利便
性が向上している。最寄駅から徒歩圏の大規
模画地であるため、需要は堅調である。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 さいたま南 -201　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 埼玉１公Ｒ
０６
-1010		 さいたま市南区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 台形 北西9m市道、
南西6m、角地
１住居
高度地区最高20m
(70,200)
b 埼玉１公Ｒ
０６
-1020		 さいたま市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 南4m市道、
東4m、角地
１住居
高度地区最高20m
(80,160)
c 埼玉１公Ｒ
０６
-1028		 さいたま市南区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北東7m市道、
中間画地
１住居
高度地区最高20m
(60,200)
d 埼玉１公Ｒ
０６
-1035		 さいたま市南区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東5m市道、
南西4.5m、
角地
１住居
高度地区最高20m
(70,200)
e 埼玉１公Ｒ
０６
-9025		 さいたま市南区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南8m国道、
中間画地
２住居
高度地区最高20m
(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
340,036  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
337,065 		 100
[  88.3]
381,727 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
393,000 
b (　           ) 
314,286  		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.9]
331,621 		 100
[  88.1]
376,414 
388,000 
c (　           ) 
372,046  		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.5]
378,644 		 100
[ 103.0]
367,616 
379,000 
d (　           ) 
356,333  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
350,798 		 100
[  70.8]
495,477 
510,000 
e (　           ) 
319,981  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
331,500 		 100
[  75.5]
439,073 
452,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -9.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -11.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +1.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -24.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    403,000 円／㎡]  



さいたま南 -201　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない 開発法を適用する
場合の理由		 主な需要者が開発業者であるため。
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

1,461,295,531 
1,013,037,963 
12 
787,000 
2,142.84 
363,000 
2,630.48 
⑧開発法による価格 　　          448,257,568 円　　　　（　              403,000 円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
さいたま南 -201　宅地-6
(4)-2　開発計画
土地
①総面積 ②公共潰地(②a～②cの合計)  ㎡  ③敷地有効面積(①－②)
②a道路 ②b公園 ②cその他
1,113 ㎡   ㎡   ㎡   ㎡  1,113.00 ㎡            
総面積に対する割合
（     100.0 ％）  （           ％）  （           ％）  （           ％）  （     100.0 ％）            
建物
①建築面積 ②延床面積 ③容積率算入床面積 ④容積率不算入床面積 ⑤分譲可能床面積 ⑥建物構造･戸数･標準住戸
771.52 ㎡  2,630.48 ㎡  2,168.37 ㎡  462.11 ㎡  2,142.84 ㎡  ＲＣ・4F
 (    28 戸)
 76㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合 延床面積に対する有効率
（      69.3 ％）  （     236.3 ％）  （     194.8 ％）  （      41.5 ％）  （     81.46 ％） 
公法上の規制
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 間口･奥行 前面道路、幅員等
準工
70 ％ 
200 ％ 
200 ％ 		 間口

奥行		   52.6 ｍ

  21.2 ｍ		 前面道路： 市道

特定道路までの距離：		   10.5 ｍ

       ｍ
(4)-3収支計画
収入 ①a販売単価 住宅 787,000 円／㎡  店舗等  円／㎡ 
①b販売単価の算定根拠 同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較考慮して査定
②販売総額 　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額
住宅 　    787,000 円／㎡　　×　　     2,142.84 ㎡　　＝　　　　       1,686,415,080 円 
店舗等 　            円／㎡　　×　　              ㎡　　＝　　　　                     円 
合　計　　　　　　　　         1,686,415,080 円 
支出 ③a建築工事費(単価) 　建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料                                          
　   363,000 円／㎡　　×　 (1＋　　     3 ％）　＝　　　　　　　   373,890 円／㎡ 
③b建築工事費(単価)の算定根拠
④建築工事費(総額) 延床面積　　　　　　　　　　 建築工事費(総額)     
　    373,890 円／㎡　　×　　　   2,630.48 ㎡　　＝　　　　         983,510,167 円 
⑤a開発負担金 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　               円 
⑤b開発負担金の算定根拠
⑥販売管理費 販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費         
　　　         1,686,415,080 円　　×　　　　　     10 ％　　＝　　　　         168,641,508 円 
支出合計　④+⑤+⑥         1,152,151,675 円 
(4)-4　投下資本収益率     12 ％
投下資本収益率の算定根拠 開発事業者の借入金利・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定
(4)-5　開発スケジュール
項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間
準備期間 6 ヶ月  開発負担金  ヶ月  販売管理費(1期目) 6 ヶ月 
建築工事(1期目) 6 ヶ月  販売収入(1期目) 10 ヶ月  販売管理費(2期目) 12 ヶ月 
建築工事(2期目) 11 ヶ月  販売収入(2期目) 14 ヶ月  販売管理費(3期目)  ヶ月 
建築工事(3期目) 16 ヶ月  販売収入(3期目) 18 ヶ月 
(4)-6　収支の複利現価
項目 ①金額 ②販売総額比 ③複利現価率 ④割引期間(月) ⑤複利現価(①×③)
収入 販売総額(1期) 84,320,754 円  (      5 ％) ×　　0.9099  （     10 ヶ月） ＝　　           76,723,454 円 
販売総額(2期) 1,011,849,048 円  (     60 ％) ×　　0.8762  （     14 ヶ月） ＝　　          886,582,136 円 
販売総額(3期) 590,245,278 円  (     35 ％) ×　　0.8437  （     18 ヶ月） ＝　　          497,989,941 円 
収入合計 － － － － 1,461,295,531 円 
支出 建築工事費(1期) 98,351,017 円  (     10 ％) ×　　0.9449  （      6 ヶ月） ＝　　           92,931,876 円 
建築工事費(2期) 98,351,017 円  (     10 ％) ×　　0.9013  （     11 ヶ月） ＝　　           88,643,772 円 
建築工事費(3期) 786,808,134 円  (     80 ％) ×　　0.8598  （     16 ヶ月） ＝　　          676,497,634 円 
開発負担金  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
販売管理費(1期) 84,320,754 円  (     50 ％) ×　　0.9449  （      6 ヶ月） ＝　　           79,674,680 円 
販売管理費(2期) 84,320,754 円  (     50 ％) ×　　0.8929  （     12 ヶ月） ＝　　           75,290,001 円 
販売管理費(3期)  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
支出合計 － － － － 1,013,037,963 円 
(4)-7　開発法による価格 　　　　　　　　　　収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　 開発法による価格
        1,461,295,531 円　　－　　　　　　        1,013,037,963 円　　＝　　　　　           448,257,568 円 

              403,000 円／㎡ 
４　不動産ＩＤ さいたま南 -201　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　さいたま市南区沼影一丁目１７７番１
 0300000257516-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
さいたま南 -201　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
さいたま南 -201 埼玉県 埼玉第１ 氏名  不動産鑑定士　長谷　篤   TEL.
鑑定評価額 445,000,000 円  １㎡当たりの価格 400,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 290,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 さいたま市南区沼影１丁目１７７番１
｢沼影１－１８－１３｣		 ②地積
　(㎡)		 1,113  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）



(70,200)

2.5:1		 共同住宅

ＲＣ5		 中高層マンション、
事業所等が見られる
住宅地域		 南10.5m市道、西側道 水道、ガス、下水 武蔵浦和

600m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    30 ｍ、南    20 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中層共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  52.6 ｍ、奥行　約　　  21.2 ｍ、規模　　     1,113 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　　１
０．５ｍ市道		 交通

施設		 武蔵浦和駅南方

600m		 法令

規制		 準工
(70,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域の地価形成に影響を与える特別の変動要因はなく、当分現状維持と予測する。最寄駅から徒歩圏に存す
る住宅地域であるため、地価は堅調に推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    400,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　              400,000 円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ京浜東北線、埼京線、武蔵野線沿線で概ねさいたま市内の圏域。需要者は投資目的で不動産取得を検
討しているディベロッパー等が中心である。最近はコロナ禍の影響で供給戸数が極端に少なかったがここにきて複数大
手ディベロッパーのマンションが発売された。まだ様子見の感はあるが当該圏域は都心へのアクセスが良好であるため
マンション用地の需要は堅調である。分譲マンションの価格は６０００万円程度、面積は７５㎡程度が標準的である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は市場の実態を反映した価格である。開発法による価格はマンション分譲を想定した場合の投資採算性に着目
した価格である。両価格は一致し、相互に妥当性を検証し得たものと判断される。よって、比準価格と開発法による価
格を関連づけ、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    376,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 昨今のインフレ・円安・米国利上げの動向の
ほか、インバウンド客の増加による不動産価
格への影響を当面注視する必要がある。


地域要因に特段の変化はない。最寄駅から徒
歩圏の大規模画地であるため、需要は堅調で
ある。


個別的要因に変動はない


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+6.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 さいたま南 -201　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 埼玉１公Ｒ
０６
-1020		 さいたま市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 南4m市道、
東4m、角地
１住居
高度地区最高20m
(80,160)
b 埼玉１公Ｒ
０６
-4014		 さいたま市中央区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南東5m市道、
中間画地
１住居
高度地区最高20m
(60,200)
c 埼玉１公Ｒ
０６
-9025		 さいたま市南区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ台形 南8m国道、
中間画地
２住居
高度地区最高20m
(60,200)
d 埼玉１公Ｒ
０６
-1005		 さいたま市中央区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西5.2m市道、
南5.2m、
北2.9m、
三方路
１住居
高度地区最高20m
(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
314,286  		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.9]
331,621 		 100
[  89.1]
372,190 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
383,000 
b (　           ) 
326,923  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
335,096 		 100
[  91.1]
367,833 
379,000 
c (　           ) 
319,981  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
331,500 		 100
[  85.6]
387,266 
399,000 
d (　           ) 
440,560  		 100
[ 100.0]		 [ 103.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 104.0]
437,595 		 100
[ 103.2]
424,026 
437,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.5 交通・接近　  -0.3 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　  -5.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -3.3 環境　　　　 +10.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    400,000 円／㎡]  



さいたま南 -201　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
□
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

 
 
 
 
 		 （　      ）
 		 （      -      ）
％  
⑧収益価格 　                円　　　　（　            円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

■　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由		 最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。
　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない 開発法を適用する
場合の理由		 主な需要者が開発業者であるため。
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

1,420,204,478 
974,807,429 
12 
745,500 
2,142.84 
350,000 
2,630.48 
⑧開発法による価格 　　          445,397,049 円　　　　（　              400,000 円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
さいたま南 -201　宅地-6
(4)-2　開発計画
土地
①総面積 ②公共潰地(②a～②cの合計)  ㎡  ③敷地有効面積(①－②)
②a道路 ②b公園 ②cその他
1,113 ㎡   ㎡   ㎡   ㎡  1,113.00 ㎡            
総面積に対する割合
（     100.0 ％）  （           ％）  （           ％）  （           ％）  （     100.0 ％）            
建物
①建築面積 ②延床面積 ③容積率算入床面積 ④容積率不算入床面積 ⑤分譲可能床面積 ⑥建物構造･戸数･標準住戸
771.52 ㎡  2,630.48 ㎡  2,168.37 ㎡  462.11 ㎡  2,142.84 ㎡  ＲＣ・4F
 (    28 戸)
 76㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合 延床面積に対する有効率
（      69.3 ％）  （     236.3 ％）  （     194.8 ％）  （      41.5 ％）  （     81.46 ％） 
公法上の規制
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 間口･奥行 前面道路、幅員等
準工
70 ％ 
200 ％ 
200 ％ 		 間口

奥行		   52.6 ｍ

  21.2 ｍ		 前面道路： 市道

特定道路までの距離：		   10.5 ｍ

       ｍ
(4)-3収支計画
収入 ①a販売単価 住宅 745,500 円／㎡  店舗等  円／㎡ 
①b販売単価の算定根拠 同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較考慮して査定
②販売総額 　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額
住宅 　    745,500 円／㎡　　×　　     2,142.84 ㎡　　＝　　　　       1,597,487,220 円 
店舗等 　            円／㎡　　×　　              ㎡　　＝　　　　                     円 
合　計　　　　　　　　         1,597,487,220 円 
支出 ③a建築工事費(単価) 　建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料                                          
　   350,000 円／㎡　　×　 (1＋　　     3 ％）　＝　　　　　　　   360,500 円／㎡ 
③b建築工事費(単価)の算定根拠 類似の建築費等を参考として査定
④建築工事費(総額) 延床面積　　　　　　　　　　 建築工事費(総額)     
　    360,500 円／㎡　　×　　　   2,630.48 ㎡　　＝　　　　         948,288,040 円 
⑤a開発負担金 　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　               円 
⑤b開発負担金の算定根拠
⑥販売管理費 販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費         
　　　         1,597,487,220 円　　×　　　　　     10 ％　　＝　　　　         159,748,722 円 
支出合計　④+⑤+⑥         1,108,036,762 円 
(4)-4　投下資本収益率     12 ％
投下資本収益率の算定根拠 開発事業者の借入金利・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定
(4)-5　開発スケジュール
項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間 項目 価格時点からの期間
準備期間 6 ヶ月  開発負担金  ヶ月  販売管理費(1期目) 6 ヶ月 
建築工事(1期目) 6 ヶ月  販売収入(1期目) 8 ヶ月  販売管理費(2期目) 11 ヶ月 
建築工事(2期目) 11 ヶ月  販売収入(2期目) 12 ヶ月  販売管理費(3期目)  ヶ月 
建築工事(3期目) 16 ヶ月  販売収入(3期目) 16 ヶ月 
(4)-6　収支の複利現価
項目 ①金額 ②販売総額比 ③複利現価率 ④割引期間(月) ⑤複利現価(①×③)
収入 販売総額(1期) 127,798,978 円  (      8 ％) ×　　0.9272  （      8 ヶ月） ＝　　          118,495,212 円 
販売総額(2期) 1,150,190,798 円  (     72 ％) ×　　0.8929  （     12 ヶ月） ＝　　        1,027,005,364 円 
販売総額(3期) 319,497,444 円  (     20 ％) ×　　0.8598  （     16 ヶ月） ＝　　          274,703,902 円 
収入合計 － － － － 1,420,204,478 円 
支出 建築工事費(1期) 94,828,804 円  (     10 ％) ×　　0.9449  （      6 ヶ月） ＝　　           89,603,737 円 
建築工事費(2期) 94,828,804 円  (     10 ％) ×　　0.9013  （     11 ヶ月） ＝　　           85,469,201 円 
建築工事費(3期) 758,630,432 円  (     80 ％) ×　　0.8598  （     16 ヶ月） ＝　　          652,270,445 円 
開発負担金  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
販売管理費(1期) 79,874,361 円  (     50 ％) ×　　0.9449  （      6 ヶ月） ＝　　           75,473,284 円 
販売管理費(2期) 79,874,361 円  (     50 ％) ×　　0.9013  （     11 ヶ月） ＝　　           71,990,762 円 
販売管理費(3期)  円  (        ％) ×　　1.0000  （        ヶ月） ＝　　                      円 
支出合計 － － － － 974,807,429 円 
(4)-7　開発法による価格 　　　　　　　　　　収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　 開発法による価格
        1,420,204,478 円　　－　　　　　　          974,807,429 円　　＝　　　　　           445,397,049 円 

              400,000 円／㎡ 
４　不動産ＩＤ さいたま南 -201　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　さいたま市南区沼影一丁目１７７番１
 0300000257516-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考