別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
さいたま南 -6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
さいたま南 -6 埼玉県 埼玉第１ 氏名  不動産鑑定士　森田　祐孝   TEL.
鑑定評価額 31,800,000 円  １㎡当たりの価格 212,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 165,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 さいたま市南区大字大谷口字細野９９０番５
 ②地積
　(㎡)		 150  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)

（その他）
高度地区最高15m

1:1.2		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅が多
い区画整然とした住
宅地域		 北西6m市道 水道、ガス、下水 浦和

2.7km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    90 ｍ、南    45 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       143 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 基準方位　北　　６
ｍ市道		 交通

施設		 浦和駅東方

2.7km		 法令

規制		 １中専
(60,200)
高度地区最高15m
⑤地域要因の将
　来予測		 浦和駅を最寄り駅とする郊外の住宅地域であり、地域要因に特段の変化はなく、暫くは現状維持で推移するもの
と予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    223,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    117,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ京浜東北線、武蔵野線沿線のさいたま市内の住宅地域である。典型的需要者は、同市内又は東京都
内に通勤する３０～４０代の一次取得者が中心であり、生活利便性、居住の快適性を重視した取引判断が行われる。需
要の中心価格帯は、土地１２０㎡程度で２０００～３０００万円台程度、新築戸建住宅は３５００～４５００万円程度
である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、同一需給圏内の類似地域等に存する複数の事例から求められたもので、市況を反映する価格である。収益
価格は、地域の特性として自己用住宅の取引が中心となる地域であることから、比準価格に比べて低位に求められた。
以上より、市場の実態を反映した価格は比準価格であると思料されることから、比準価格を標準とし、収益価格を比較
考量し、代表標準地との価格の均衡にも留意したうえで、鑑定評価額を表記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　さいたま緑 -4              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    195,000 円／㎡		 [101.5]
100		 100
[103.0]		 100
[ 92.0]		 [101.5]
100		 212,000 
⑧-1対象標準地の検討
□継続　■新規
前年標準地の価格
　　　　　　            円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 不動産市況は都市部を中心に上昇傾向にある
が、二極化が顕著である。



一般住宅中心で構成される、最寄駅徒歩圏外
の住宅地域であり、地価は上昇傾向である。



個別的要因による市場性への影響については
、方位による優位性が認められるが、特段の
変動はない。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　  -8.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
 ％  ％
３　試算価格算定内訳 さいたま南 -6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 埼玉１公Ｒ
０６
-11010		 さいたま市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 南西4m市道、
中間画地
２中専
高度地区最高15m
(60,160)
b 埼玉１公Ｒ
０６
-11018		 さいたま市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 北東4.2m市道
、中間画地
１中専
高度地区最高15m
(60,168)
c 埼玉１公Ｒ
０６
-11021		 さいたま市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東4m市道、
北東4.2m、
角地
１中専
高度地区最高15m
(70,160)
d 埼玉１公Ｒ
０６
-11011		 さいたま市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西6m市道、
中間画地
２中専
高度地区最高15m
(60,200)
e 埼玉１公Ｒ
０６
-11008		 さいたま市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南西4.8m市道
、北東6m、
二方路
２中専
高度地区最高15m
(60,192)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
180,255  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.5]
175,253 		 100
[  86.3]
203,074 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.5

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.5]
　　　　 100
206,000 
b (　           ) 
154,893  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  72.0]
217,711 		 100
[  94.7]
229,895 
233,000 
c (　           ) 
226,810  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.6]
215,849 		 100
[  98.0]
220,254 
224,000 
d (　           ) 
215,138  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.5]
214,502 		 100
[  95.7]
224,140 
228,000 
e (　           ) 
167,419  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  85.3]
202,944 		 100
[  91.1]
222,771 
226,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -1.1 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.5 交通・接近　  +1.2 環境　　　　  -5.0
画地　　　　 -28.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +7.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +0.7 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +1.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -1.1 環境　　　　  -5.0
画地　　　　 -14.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    223,000 円／㎡]  



さいたま南 -6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存する宅地であり、土地の再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,841,293 
561,330 
2,279,963 
1,525,530 
754,433 		 （　0.9749）
735,497 		 （  4.4 -  0.2 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     17,511,833 円　　　　（　    117,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
さいたま南 -6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 65.00 ＬＳ2 130.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専
高度地区最高15m
 60 ％   200 ％   200 ％   150 ㎡     11.5 m x   13.0 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １ＤＫ×４戸 ⑦有効率　  99.0 ％
の理由		 ＰＳ等の内部共用部分を勘案した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
65.00 
99.0 
64.35 
1,813 
116,667 		 1.0  116,667 
1.0  116,667 

 2～ 2		 居宅
65.00 
99.0 
64.35 
1,869 
120,270 		 1.0  120,270 
1.0  120,270 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
130.00 
99.0 
128.70 

236,937 		 236,937 
236,937 
⑨年額支払賃料        236,937 円　×　12ヶ月　＝　       2,843,244 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     128.70 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 通り抜け費用のため計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,843,244 円　　×　　   4.2 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       119,416 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,723,828 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           236,937 円　×　　  95.8 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,270 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          236,937 円　×　　  95.8 ％　　×　　　 0.5075　＝　         115,195 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,841,293 円　　　　（　        18,942 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 埼玉１公Ｒ０６
賃Ｑ
　　　　-903		 1,610  
(   1,608) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[103.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
1,828 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,950 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,869 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 埼玉１公Ｒ０６
賃Ｑ
　　　　-907		 2,008  
(   1,948) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[110.0]		 100
[ 90.0]		 100
[110.0]		 100
[ 90.0]
2,049 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
さいたま南 -6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 120,500 円  　　　　     24,100,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 113,730 円  　　　        2,843,244　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       74,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      204,800 円  　　　　     24,100,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        24,100 円  　　　　     24,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        24,100 円  　　　　     24,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         561,330 円　（　　　　　　         3,742 円／㎡）　　（経費率　　  19.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9749    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 24,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 180,000 円／㎡　×　     130.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0633     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0521 ×　 45 ％　＋　0.0654 ×  40 ％　＋ 0.0913 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,525,530 円  
（　　　　　        10,170 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,841,293 円      
②総費用 561,330 円      
③純収益　①－② 2,279,963 円      
④建物等に帰属する純収益 1,525,530 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 754,433 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 735,497 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,903 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     17,511,833 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     117,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ さいたま南 -6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　さいたま市南区大字大谷口字細野９９０番５
 0300000031799-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
さいたま南 -6　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
さいたま南 -6 埼玉県 埼玉第１ 氏名  不動産鑑定士　八杉　一樹   TEL.
鑑定評価額 31,700,000 円  １㎡当たりの価格 211,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 165,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 さいたま市南区大字大谷口字細野９９０番５
 ②地積
　(㎡)		 150  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)

（その他）
高度地区最高15m

1:1.2		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅が多
い区画整然とした住
宅地域		 北西6m市道 水道、ガス、下水 浦和

2.7km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   100 ｍ、西    90 ｍ、南    45 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.5 ｍ、奥行　約　　  13.0 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　　　６
ｍ市道		 交通

施設		 浦和駅東方

2.7km		 法令

規制		 １中専
(60,200)
高度地区最高15m
⑤地域要因の将
　来予測		 最寄駅よりやや距離を有するものの、土地区画整理事業済みの既成住宅地域として熟成しており、特段の変動要
因もないため、当面は現状のまま推移していくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    222,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    137,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ京浜東北線、埼京線、武蔵野線沿線の住宅地域で、概ねさいたま市を中心とする圏域。需要者の中心
はさいたま市内及びその周辺市の居住者となる。最寄駅からやや距離を有するものの、区画整然とした住宅地域である
ため、需要は堅調で地価も上昇傾向となっている。土地は１５０㎡で３，０００万円前後、新築戸建は３，５００～４
，５００万円が需要の中心となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 中規模一般住宅が区画整然と建ち並ぶ住宅地域内に存しており、賃料収入よりも自己使用を目的とした取引が中心であ
る。収益価格は不動産の収益性を反映した理論的な価格であるが、収益性よりも居住の快適性や利便性を重視した地域
に存することから、やや低位に求められた。よって、市場の実態を反映する比準価格を重視し、収益価格を関連付け、
さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記の通りと決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　さいたま緑 -4              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    195,000 円／㎡		 [101.5]
100		 100
[103.0]		 100
[ 93.0]		 [101.5]
100		 210,000 
⑧-1対象標準地の検討
□継続　■新規
前年標準地の価格
　　　　　　            円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価上昇、円安傾向等先行き不透明な要因が
あるものの、各種政策の効果もあって、不動
産市場は全般的に堅調な状況が続いている。


最寄駅よりやや距離を有する住宅地域である
が、区画整理済みの住宅地域であるため、土
地需要が底堅く、地価は上昇傾向で推移して
いる。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　  -7.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
 ％  ％
３　試算価格算定内訳 さいたま南 -6　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 埼玉１公Ｒ
０６
-11001		 さいたま市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東8m市道、
中間画地
１中専
高度地区最高15m
(60,200)
b 埼玉１公Ｒ
０６
-11003		 さいたま市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西4.8m市道
、北東6m、
二方路
２中専
高度地区最高15m
(60,192)
c 埼玉１公Ｒ
０６
-11009		 さいたま市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東6m市道、
中間画地
１中専
高度地区最高15m
(60,200)
d 埼玉１公Ｒ
０６
-11027		 さいたま市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西4m私道、
中間画地
１中専
高度地区最高15m
(60,160)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
222,493  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.5]
223,151 		 100
[ 100.4]
222,262 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.5

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.5]
　　　　 100
226,000 
b (　           ) 
183,703  		 100
[ 100.0]		 [ 103.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.6]
178,188 		 100
[  78.7]
226,414 
230,000 
c (　           ) 
129,883  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  75.0]
176,987 		 100
[  84.6]
209,204 
212,000 
d (　           ) 
169,495  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.4]
168,826 		 100
[  78.2]
215,890 
219,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -0.6 環境　　　　  -1.0
画地　　　　  +1.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -18.0
画地　　　　  +6.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -17.0
画地　　　　 -25.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 -16.0
画地　　　　  +4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    222,000 円／㎡]  



さいたま南 -6　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,278,404 
635,826 
2,642,578 
1,759,740 
882,838 		 （　0.9749）
860,679 		 （  4.4 -  0.2 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     20,492,357 円　　　　（　    137,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
さいたま南 -6　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 75.00 ＬＳ2 150.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専
高度地区最高15m
 60 ％   200 ％   200 ％   150 ㎡     11.5 m x   13.0 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １ＤＫタイプ、平均専有面積約３７㎡。地域の標準的な使用容積率を考慮の上、想定した。 ⑦有効率　  99.0 ％
の理由		 ＰＳ等の内部共用部分を勘案したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
75.00 
99.0 
74.25 
1,813 
134,615 		 1.0  134,615 
1.0  134,615 

 2～ 2		 居宅
75.00 
99.0 
74.25 
1,869 
138,773 		 1.0  138,773 
1.0  138,773 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
150.00 
99.0 
148.50 

273,388 		 273,388 
273,388 
⑨年額支払賃料        273,388 円　×　12ヶ月　＝　       3,280,656 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     148.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 通り抜け費用のため計上せず
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,280,656 円　　×　　   4.2 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       137,788 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,142,868 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           273,388 円　×　　  95.8 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,619 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          273,388 円　×　　  95.8 ％　　×　　　 0.5075　＝　         132,917 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,278,404 円　　　　（　        21,856 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 埼玉１公Ｒ０６
賃Ｑ
　　　　-1101		 1,277  
(   1,276) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 75.0]		 100
[ 98.0]
1,930 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,950 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,869 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 埼玉１公Ｒ０６
賃Ｑ
　　　　-1103		 1,213  
(   1,212) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 97.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 80.0]		 100
[ 88.0]
1,974 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
さいたま南 -6　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 139,000 円  　　　　     27,800,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 131,226 円  　　　        3,280,656　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       73,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      236,300 円  　　　　     27,800,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        27,800 円  　　　　     27,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        27,800 円  　　　　     27,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         635,826 円　（　　　　　　         4,239 円／㎡）　　（経費率　　  19.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9749    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 27,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 180,000 円／㎡　×　     150.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0633     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0521 ×　 45 ％　＋　0.0654 ×  40 ％　＋ 0.0913 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,759,740 円  
（　　　　　        11,732 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,278,404 円      
②総費用 635,826 円      
③純収益　①－② 2,642,578 円      
④建物等に帰属する純収益 1,759,740 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 882,838 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 860,679 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,738 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     20,492,357 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     137,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ さいたま南 -6　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　さいたま市南区大字大谷口字細野９９０番５
 0300000031799-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
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