別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
さいたま南 -3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
さいたま南 -3 埼玉県 埼玉第１ 氏名  不動産鑑定士　小林　隆敏   TEL.
鑑定評価額 30,900,000 円  １㎡当たりの価格 182,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 140,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 さいたま市南区大字太田窪字善前南３２１１番
 ②地積
　(㎡)		 170  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)
準防
（その他）
高度地区最高15m


(70,200)

1:1.5		 住宅

ＬＳ2		 戸建住宅が多い区画
整然とした住宅地域
 北東6m市道 水道、ガス、下水 東浦和

2.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    20 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　　　６
ｍ市道		 交通

施設		 東浦和駅南西方

2.1km		 法令

規制		 １中専
(70,200)
準防 
高度地区最高15m
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域の地価形成に影響を与える特別の変動要因はなく、当分現状維持と予測する。最寄駅からやや離れた地
域であるが値頃感から、地価は堅調に推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    192,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     99,900 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ埼京線、武蔵野線、京浜東北線沿線で、概ねさいたま市の圏域に存する住宅地域である。需要者は
市内に居住し、市内及び東京都内に通勤する一次取得者が中心である。最寄駅からバス便の地域であるが住環境が良好
であるため、需給は概ね均衡している。土地は２０００万円～３０００万円程度、新築戸建住宅は３５００万円～４５
００万円程度が取引の中心となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域及びその周辺にはアパート等も見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格はや
や低位に試算された。自用目的の戸建住宅地としての取引が中心であることから、市場の実態を反映した比準価格を重
視し、収益価格を関連づけ、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　さいたま緑 -4              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    195,000 円／㎡		 [101.5]
100		 100
[103.0]		 100
[107.9]		 [101.5]
100		 181,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    178,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 日本経済は低迷を脱し回復基調にあり、地価
は横這いから上昇に転じている。特に商業地
においては繁華性の高い所は上昇傾向が強く
なってきている。

地域要因に特段の変化はない。最寄駅からや
や遠隔に位置するが住環境は良好であるため
需給は概ね均衡している。


個別的要因に変動はない


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +2.8
環境　　　　　　  +6.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 さいたま南 -3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 埼玉１公Ｒ
０６
-11024		 さいたま市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東6m市道、
北西5.4m、
角地
２中専
高度地区最高20m
(70,200)
b 埼玉１公Ｒ
０６
-11019		 さいたま市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西9m市道、
中間画地
１中専
高度地区最高15m
(60,200)
c 埼玉１公Ｒ
０６
-11018		 さいたま市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 北東4.2m市道
、中間画地
１中専
高度地区最高15m
(60,168)
d 埼玉１公Ｒ
０６
-11021		 さいたま市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東4m市道、
北東4.2m、
角地
１中専
高度地区最高15m
(70,160)
e 埼玉１公Ｒ
０６
-11027		 さいたま市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西4m私道、
中間画地
１中専
高度地区最高15m
(60,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
251,703  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.6]
233,925 		 100
[ 119.9]
195,100 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.5

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.5]
　　　　 100
198,000 
b (　           ) 
207,896  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.5]
201,729 		 100
[ 107.4]
187,830 
191,000 
c (　           ) 
154,893  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  72.0]
217,711 		 100
[ 105.5]
206,361 
209,000 
d (　           ) 
226,810  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 107.6]
215,849 		 100
[ 112.7]
191,525 
194,000 
e (　           ) 
169,495  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.4]
168,826 		 100
[  92.8]
181,925 
185,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.5 環境　　　　 +17.0
画地　　　　  +7.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +1.2 環境　　　　  +4.0
画地　　　　  +4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.5 交通・接近　  +3.0 環境　　　　  +4.0
画地　　　　 -28.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +2.8 環境　　　　 +13.0
画地　　　　  +7.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -1.4 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    192,000 円／㎡]  



さいたま南 -3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,429,021 
703,292 
2,725,729 
1,993,950 
731,779 		 （　0.9749）
713,411 		 （  4.4 -  0.2 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     16,985,976 円　　　　（　     99,900 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
さいたま南 -3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 85.00 ＬＳ2 170.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
高度地区最高15m
 70 ％   200 ％   200 ％   170 ㎡     11.5 m x   15.0 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 一戸あたり専用面積４２㎡程度のＤＩＮＫＳタイプの低層共同住宅を想定 ⑦有効率　  99.0 ％
の理由		 ＰＳ等の内部共用部分を勘案したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
85.00 
99.0 
84.15 
1,750 
147,263 		 1.0  147,263 
1.0  147,263 

 2～ 2		 居宅
85.00 
99.0 
84.15 
1,800 
151,470 		 1.0  151,470 
1.0  151,470 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
170.00 
99.0 
168.30 

298,733 		 298,733 
298,733 
⑨年額支払賃料        298,733 円　×　12ヶ月　＝　       3,584,796 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     168.30 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,584,796 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       297,538 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,287,258 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           298,733 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,739 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          298,733 円　×　　  91.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　         139,024 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,429,021 円　　　　（　        20,171 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 埼玉１公Ｒ０６
賃Ｑ
　　　　-102		 1,577  
(   1,576) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 97.0]		 100
[ 99.0]		 100
[105.0]		 100
[ 90.0]
1,738 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,878 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,800 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 埼玉１公Ｒ０６
賃Ｑ
　　　　-107		 2,504  
(   2,353) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 97.0]		 100
[110.0]		 100
[ 95.0]
2,470 
c 埼玉１公Ｒ０６
賃Ｑ
　　　　-109		 2,031  
(   1,872) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]
2,375 
さいたま南 -3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 157,500 円  　　　　     31,500,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 143,392 円  　　　        3,584,796　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       71,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      267,700 円  　　　　     31,500,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        31,500 円  　　　　     31,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        31,500 円  　　　　     31,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         703,292 円　（　　　　　　         4,137 円／㎡）　　（経費率　　  20.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9749    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 31,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 180,000 円／㎡　×　     170.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0633     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0521 ×　 45 ％　＋　0.0654 ×  40 ％　＋ 0.0913 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,993,950 円  
（　　　　　        11,729 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,429,021 円      
②総費用 703,292 円      
③純収益　①－② 2,725,729 円      
④建物等に帰属する純収益 1,993,950 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 731,779 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 713,411 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,197 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     16,985,976 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      99,900 円／㎡）
４　不動産ＩＤ さいたま南 -3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　さいたま市南区大字太田窪字善前南３２１１番
 0300000154974-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
さいたま南 -3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
さいたま南 -3 埼玉県 埼玉第１ 氏名  不動産鑑定士　山岡　学   TEL.
鑑定評価額 30,800,000 円  １㎡当たりの価格 181,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 140,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 さいたま市南区大字太田窪字善前南３２１１番
 ②地積
　(㎡)		 170  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)
準防
（その他）
高度地区最高15m


(70,200)

1:1.5		 住宅

ＬＳ2		 戸建住宅が多い区画
整然とした住宅地域
 北東6m市道 水道、ガス、下水 東浦和

2.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    20 ｍ、南    50 ｍ、北    50 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.5 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       170 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　　　６
ｍ市道		 交通

施設		 東浦和駅南西方

2.1km		 法令

規制		 １中専
(70,200)
準防 
高度地区最高15m
⑤地域要因の将
　来予測		 既成の郊外住宅地域として熟成している。戸建住宅が建ち並び、住環境は良好である。地域要因に大きな変動が
ないことから、今後も現状の環境を維持しつつ、安定的に推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    185,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    101,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は概ねＪＲ京浜東北線またはＪＲ武蔵野線沿線に存するさいたま市内の郊外の住宅地域を含む圏域。需要者
の中心は、自己使用目的の一次取得者及び建売住宅の建築を目的とする不動産業者である。新型コロナウイルス感染症
の影響が緩和され、景気が緩やかに回復するなか土地の需給も回復傾向にある。市場の中心価格帯については、土地は
２，０００万円台が標準的な価格帯であり、新築の戸建住宅では４，０００万円前後の物件が多い。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 自用目的の取引が主で、類似地域等において多数の信頼性ある取引事例を収集し得た。一方、アパート等が見受けられ
るが、収益物件は土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため、試算された収益価格は低位な価格となった。し
たがって、住宅地では収益性より居住の快適性や利便性が志向されることをも勘案して、比準価格を重視し、収益価格
を参考とし、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　さいたま緑 -4              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    195,000 円／㎡		 [101.5]
100		 100
[103.0]		 100
[107.9]		 [101.5]
100		 181,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    178,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナウイルス感染症による影響の緩和
とともに、不動産需給は緩やかな回復傾向に
ある。


バス便利用の住宅地域であるが、住環境が良
好な住宅地に対する需要は堅調であり、市場
性が増している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -1.0
交通・接近　　　  +2.8
環境　　　　　　  +6.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 さいたま南 -3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 埼玉１公Ｒ
０６
-11009		 さいたま市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東6m市道、
中間画地
１中専
高度地区最高15m
(60,200)
b 埼玉１公Ｒ
０６
-11019		 さいたま市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西9m市道、
中間画地
１中専
高度地区最高15m
(60,200)
c 埼玉１公Ｒ
０６
-11001		 さいたま市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北東8m市道、
中間画地
１中専
高度地区最高15m
(60,200)
d 埼玉１公Ｒ
０６
-11017		 さいたま市南区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南西4m私道、
中間画地
２中専
高度地区最高20m
(60,160)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
129,883  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  75.0]
176,987 		 100
[ 100.6]
175,931 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.5

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.5]
　　　　 100
179,000 
b (　           ) 
207,896  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.5]
201,729 		 100
[ 109.4]
184,396 
187,000 
c (　           ) 
222,493  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.5]
223,151 		 100
[ 119.7]
186,425 
189,000 
d (　           ) 
222,663  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.4]
219,589 		 100
[ 120.0]
182,991 
186,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +0.7 環境　　　　  -3.0
画地　　　　 -25.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +1.2 環境　　　　  +6.0
画地　　　　  +4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +1.2 環境　　　　 +16.0
画地　　　　  +1.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +19.0
画地　　　　  +4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    185,000 円／㎡]  



さいたま南 -3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,507,387 
715,474 
2,791,913 
2,050,920 
740,993 		 （　0.9749）
722,394 		 （  4.4 -  0.2 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     17,199,857 円　　　　（　    101,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
さいたま南 -3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 85.00 ＬＳ2 170.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専 準防
高度地区最高15m
 70 ％   200 ％   200 ％   170 ㎡     11.5 m x   15.0 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 共同住宅（ファミリータイプ）、平均専有面積４２㎡ ⑦有効率　  99.0 ％
の理由		 ＰＳ等の内部共用部分を勘案したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
85.00 
99.0 
84.15 
1,735 
146,000 		 1.0  146,000 
1.0  146,000 

 2～ 2		 居宅
85.00 
99.0 
84.15 
1,770 
148,946 		 1.0  148,946 
1.0  148,946 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
170.00 
99.0 
168.30 

294,946 		 294,946 
294,946 
⑨年額支払賃料        294,946 円　×　12ヶ月　＝　       3,539,352 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     168.30 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により十分担保されており計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,539,352 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       176,968 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,362,384 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           294,946 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,802 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          294,946 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         142,201 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,507,387 円　　　　（　        20,632 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 埼玉１公Ｒ０６
賃Ｑ
　　　　-1101		 1,277  
(   1,276) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 80.0]		 100
[ 98.0]
1,810 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,846 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,770 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 埼玉１公Ｒ０６
賃Ｑ
　　　　-1104		 1,221  
(   1,220) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 86.0]
1,661 
c 埼玉１公Ｒ０６
賃Ｑ
　　　　-1103		 1,213  
(   1,212) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 97.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 80.0]		 100
[ 88.0]
1,974 
さいたま南 -3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 162,000 円  　　　　     32,400,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 141,574 円  　　　        3,539,352　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       71,700 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      275,400 円  　　　　     32,400,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        32,400 円  　　　　     32,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        32,400 円  　　　　     32,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         715,474 円　（　　　　　　         4,209 円／㎡）　　（経費率　　  20.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9749    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 32,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 185,000 円／㎡　×　     170.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0633     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0521 ×　 45 ％　＋　0.0654 ×  40 ％　＋ 0.0913 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,050,920 円  
（　　　　　        12,064 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,507,387 円      
②総費用 715,474 円      
③純収益　①－② 2,791,913 円      
④建物等に帰属する純収益 2,050,920 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 740,993 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 722,394 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        4,249 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     17,199,857 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     101,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ さいたま南 -3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　さいたま市南区大字太田窪字善前南３２１１番
 0300000154974-0000
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備考