別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
さいたま浦和 5-7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
さいたま浦和 5-7 埼玉県 埼玉第１ 氏名  不動産鑑定士　森田　祐孝   TEL.
鑑定評価額 134,000,000 円  １㎡当たりの価格 260,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 200,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 さいたま市浦和区領家４丁目５５６番２外
｢領家４－１３－６｣		 ②地積
　(㎡)		 515  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）



(100,200)
不整形
1:1		 店舗兼共同住宅

Ｓ2		 小売店舗等が建ち並
ぶ県道沿いの路線商
業地域		 北西10.5m県道、北東側道 水道、ガス、下水 北浦和

1.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    15 ｍ、西    75 ｍ、南    75 ｍ、北    45 ｍ ②標準的使用 低層店舗付共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 基準方位　北西　１
０．５ｍ県道		 交通

施設		 北浦和駅北東方

1.4km		 法令

規制		 近商
(90,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 北浦和駅を最寄り駅とする駅からやや離れた商業地域であり、地域要因に特段の変化はなく、暫くは現状維持で
推移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層店舗付共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 形状　　　　　　　　　　　　　　  -2.0
角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    274,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    162,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、さいたま市内及びその周辺市の路線商業地域又は普通商業地域である。典型的需要者は、自己用店舗又
は事業所等の取得を目的とした個人事業者又は法人等が中心であり、不動産の市場性、事業採算性等を重視した取引判
断が行われる。取引対象となる土地の規模、価格は需要者の業種や土地利用形態等により様々であり、需要の中心とな
る価格帯は見出せないが、土地単価（１㎡当たり）は概ね２０～３０万円前後が中心と思料される。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、同一需給圏内の類似地域等に存する複数の事例から求められたもので、市況を反映する価格である。収益
価格は、土地価格に見合った収益性が形成されていない地域であることから、比準価格に比べて低位に求められた。以
上より、市場の実態を反映した価格は比準価格であると思料されることから、比準価格を標準とし、収益価格を比較考
量し、代表標準地との価格の均衡にも留意したうえで、鑑定評価額を表記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　さいたま中央 5-1           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    282,000 円／㎡		 [102.8]
100		 100
[100.0]		 100
[111.3]		 [100.0]
100		 260,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    252,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 不動産市況は都市部を中心に上昇傾向にある
が、二極化が顕著である。



小売店舗中心で構成される、県道沿いの路線
商業地域であり、地価は上昇傾向である。



個別的要因による市場性への影響については
、接道条件による優位性が認められるが、形
状がやや劣り、特段の変動はない。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　  +6.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 さいたま浦和 5-7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 埼玉１公Ｒ
０６
-5043		 さいたま市浦和区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南10m市道、
中間画地
２住居
高度地区20m
(70,200)
b 埼玉１公Ｒ
０６
-5032		 さいたま市浦和区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北西4m私道、
中間画地
１住居
高度地区20m
(70,160)
c 埼玉１公Ｒ
０６
-5026		 さいたま市浦和区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東4.3m市道、
中間画地
１中専
高度地区15m
(70,172)
d 埼玉１公Ｒ
０６
-5018		 さいたま市浦和区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南4m市道、
中間画地
１中専
高度地区15m
(70,160)
e 埼玉１公Ｒ
０６
-5017		 さいたま市浦和区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東11m県道、
南東3.2m、
角地
近商

(90,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
280,727  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
289,149 		 100
[  96.0]
301,197 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
301,000 
b (　           ) 
223,917  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  82.5]
275,757 		 100
[  96.0]
287,247 
287,000 
c (　           ) 
309,864  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 133.9]
234,654 		 100
[  90.7]
258,714 
259,000 
d (　           ) 
273,119  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 116.6]
238,452 		 100
[  94.5]
252,330 
252,000 
e (　           ) 
332,522  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 125.5]
269,727 		 100
[ 100.0]
269,727 
270,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.23 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.26 		 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.23 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +0.5 環境　　　　  -5.0
画地　　　　 +33.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.26 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -0.5 環境　　　　   0.0
画地　　　　 +16.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.26 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0
画地　　　　 +25.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    274,000 円／㎡]  



さいたま浦和 5-7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存する宅地であり、土地の再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

10,488,836 
2,030,320 
8,458,516 
4,790,850 
3,667,666 		 （　0.9770）
3,583,310 		 （  4.5 -  0.2 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     83,332,791 円　　　　（　    162,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
さいたま浦和 5-7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼共同住宅 189.81 Ｓ2 353.45
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 100 ％   200 ％   200 ％   515 ㎡     24.0 m x   23.5 m  前面道路：県道     　  10.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １Ｆ：店舗、２Ｆ：２ＤＫ×３戸 ⑦有効率　  81.8 ％
の理由		 共用部分を考慮した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
170.11 
90.6 
154.18 
3,333 
513,882 		 6.0  3,083,292 
0.0  0 

 2～ 2		 居宅
183.34 
73.6 
135.00 
2,166 
292,410 		 1.0  292,410 
1.0  292,410 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
353.45 
81.8 
289.18 

806,292 		 3,375,702 
292,410 
⑨年額支払賃料        806,292 円　×　12ヶ月　＝　       9,675,504 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     289.18 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 通り抜け費用のため計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  10,000 円／台　×　   7 台　×　12ヶ月　＋　   300,000　＝　       1,140,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         9,675,504 円　　×　　   4.2 ％                          
＋　　　       1,140,000 円　　×　　   4.2 ％　＝　　       454,251 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 10,361,253 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,375,702 円　×　　  95.8 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          32,339 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     3 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          292,410 円　×　　  95.8 ％　　×　　　 0.3400　＝　          95,244 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      10,488,836 円　　　　（　        20,367 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 埼玉１公Ｒ０６
賃Ｑ
　　　　-512		 3,119  
(   3,026) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
3,127 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,350 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,333 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 埼玉１公Ｒ０６
賃Ｑ
　　　　-513		 3,477  
(   3,359) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[110.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
3,502 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
さいたま浦和 5-7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 467,400 円  　　　　     77,900,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 432,620 円  　　　       10,815,504　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      312,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      662,100 円  　　　　     77,900,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        77,900 円  　　　　     77,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        77,900 円  　　　　     77,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,030,320 円　（　　　　　　         3,942 円／㎡）　　（経費率　　  19.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9770    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 77,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 210,000 円／㎡　×　     353.45 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0615     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0477 ×　 40 ％　＋　0.0600 ×  40 ％　＋ 0.0920 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 4,790,850 円  
（　　　　　         9,303 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 10,488,836 円      
②総費用 2,030,320 円      
③純収益　①－② 8,458,516 円      
④建物等に帰属する純収益 4,790,850 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,667,666 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,583,310 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        6,958 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     83,332,791 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     162,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ さいたま浦和 5-7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　さいたま市浦和区領家四丁目５５６番２
 0300000365283-0000
2 　さいたま市浦和区領家四丁目５５６番３
 0300000365284-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
さいたま浦和 5-7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
さいたま浦和 5-7 埼玉県 埼玉第１ 氏名  不動産鑑定士　八杉　一樹   TEL.
鑑定評価額 133,000,000 円  １㎡当たりの価格 258,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 200,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 さいたま市浦和区領家４丁目５５６番２外
｢領家４－１３－６｣		 ②地積
　(㎡)		 515  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 近商
(80,200)
準防
（その他）



(100,200)
不整形
1:1		 店舗兼共同住宅

Ｓ2		 小売店舗等が建ち並
ぶ県道沿いの路線商
業地域		 北西10.5m県道、北東側道 水道、ガス、下水 北浦和

1.4km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    15 ｍ、西    75 ｍ、南    75 ｍ、北    45 ｍ ②標準的使用 低層店舗付共同住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       500 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北西　　県
道１０．５ｍ		 交通

施設		 北浦和駅北東方

1.4km		 法令

規制		 近商
(100,200)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 小売店舗等が建ち並ぶ県道沿いの商業地域であり、特段の変動要因は認められないことから、現況を維持して推
移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗付共同住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
形状　　　　　　　　　　　　　　  -2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    272,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    138,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はさいたま市及び周辺市の路線商業地域を中心として、普通商業地域も含む圏域。需要者は同一需給圏内の
事業法人や個人事業者等が中心である。周辺商業地においては、店舗、事務所等のほか、共同住宅が中心に構成されて
おり、需要は底堅く、地価は上昇傾向となっている。需要の中心となる価格帯の把握はその規模や需要者の属性により
幅があり困難であるが、概ね２５～３０万円／㎡程度が中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 用途の多様性を有し、取引市場で人気の高い土地である。投資採算性を重視した収益目的での取引も一部で見られるが
、地縁性に着目した自用目的での需要も相当に根強い。したがって、本件においては、比準価格を中心に収益価格を勘
案して、代表標準地との検討を踏まえ、不動産市場の推移動向、単価と総額との関連の適否等にも留意のうえ、上記の
とおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　さいたま中央 5-1           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    282,000 円／㎡		 [102.8]
100		 100
[100.0]		 100
[112.4]		 [100.0]
100		 258,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    252,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 物価上昇、円安傾向等先行き不透明な要因が
あるものの、各種政策の効果もあって、不動
産市場は全般的に堅調な状況が続いている。


地域要因に特段の変化は認められないが、需
要は堅調であり、地価は上昇傾向で推移して
いる。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +5.0
環境　　　　　　  +7.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 さいたま浦和 5-7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 埼玉１公Ｒ
０６
-4034		 さいたま市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北東16m市道、
南東6.2m、
角地
１住居
高度地区最高20m
(70,200)
b 埼玉１公Ｒ
０６
-5043		 さいたま市浦和区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南10m市道、
中間画地
２住居
高度地区20m
(70,200)
c 埼玉１公Ｒ
０６
-8043		 さいたま市緑区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東30m国道、
中間画地
２住居
高度地区最高15m
(60,200)
d 埼玉１公Ｒ
０６
-10002		 さいたま市浦和区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南東16m県道、
西4m、二方路
近商

(79,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
315,517  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
305,000 		 100
[ 113.3]
269,197 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
269,000 
b (　           ) 
280,727  		 100
[ 100.0]		 [ 103.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
289,149 		 100
[  87.9]
328,952 
329,000 
c (　           ) 
193,846  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
196,172 		 100
[  69.8]
281,049 
281,000 
d (　           ) 
369,285  		 100
[ 100.0]		 [ 104.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
397,077 		 100
[ 149.6]
265,426 
265,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 +10.0 環境　　　　  +3.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.23 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -13.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -28.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 +10.0 環境　　　　 +36.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    272,000 円／㎡]  



さいたま浦和 5-7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

11,327,379 
2,189,996 
9,137,383 
6,004,160 
3,133,223 		 （　0.9770）
3,061,159 		 （  4.5 -  0.2 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     71,189,744 円　　　　（　    138,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
さいたま浦和 5-7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・共同住宅 189.81 Ｓ2 353.45
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
近商 準防

 100 ％   200 ％   200 ％   515 ㎡     24.0 m x   23.5 m  前面道路：県道     　  10.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２階は専有面積４５㎡程度の２ＤＫタイプ。地域の標準的な使用容積率を考慮の上、想定した。 ⑦有効率　  81.8 ％
の理由		 共用部分を考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
170.11 
90.6 
154.18 
3,612 
556,898 		 6.0  3,341,388 
0.0  0 

 2～ 2		 居宅
183.34 
73.6 
135.00 
2,348 
316,980 		 1.0  316,980 
1.0  316,980 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
353.45 
81.8 
289.18 

873,878 		 3,658,368 
316,980 
⑨年額支払賃料        873,878 円　×　12ヶ月　＝　      10,486,536 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     289.18 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 通り抜け費用のため計上せず
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  10,000 円／台　×　   7 台　×　12ヶ月　＋　   300,000　＝　       1,140,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        10,486,536 円　　×　　   4.2 ％                          
＋　　　       1,140,000 円　　×　　   4.2 ％　＝　　       488,315 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 11,138,221 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         3,658,368 円　×　　  95.8 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          35,047 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          316,980 円　×　　  95.8 ％　　×　　　 0.5075　＝　         154,111 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      11,327,379 円　　　　（　        21,995 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 埼玉１公Ｒ０６
賃Ｑ
　　　　-512		 3,119  
(   3,026) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 87.0]		 100
[100.0]
3,774 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,630 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,612 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b 埼玉１公Ｒ０６
賃Ｑ
　　　　-515		 3,358  
(   3,165) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[110.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 92.0]		 100
[100.0]
3,493 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
さいたま浦和 5-7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 556,800 円  　　　　     92,800,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 348,796 円  　　　       11,626,536　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      310,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      788,800 円  　　　　     92,800,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        92,800 円  　　　　     92,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        92,800 円  　　　　     92,800,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       2,189,996 円　（　　　　　　         4,252 円／㎡）　　（経費率　　  19.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9770    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 92,800,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 250,000 円／㎡　×　     353.45 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0647     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0477 ×　 40 ％　＋　0.0600 ×  30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 6,004,160 円  
（　　　　　        11,659 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 11,327,379 円      
②総費用 2,189,996 円      
③純収益　①－② 9,137,383 円      
④建物等に帰属する純収益 6,004,160 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 3,133,223 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 3,061,159 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,944 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     71,189,744 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     138,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ さいたま浦和 5-7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　さいたま市浦和区領家四丁目５５６番２
 0300000365283-0000
2 　さいたま市浦和区領家四丁目５５６番３
 0300000365284-0000
3 　
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6 　
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備考