別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
さいたま浦和 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
さいたま浦和 5-2 埼玉県 埼玉第１ 氏名  不動産鑑定士　山岡　学   TEL.
鑑定評価額 201,000,000 円  １㎡当たりの価格 430,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 320,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 さいたま市浦和区常盤２丁目５８番１外
 ②地積
　(㎡)		 467  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

1:1.5		 建築中

 店舗、事務所等が建
ち並ぶ路線商業地域
 西10m県道 水道、ガス、下水 浦和

800m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    15 ｍ、西    90 ｍ、南    40 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 中高層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.0 ｍ、奥行　約　　  27.0 ｍ、規模　　       460 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １０ｍ県道 交通

施設		 浦和駅北西方

800m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 浦和駅徒歩圏の路線商業地域であり、店舗・事務所ビル等が建ち並んでいる。中心市街地から離れており繁華性
に劣る。地域要因に大きな変動がないことから、現状の環境を維持しつつ安定的に推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中高層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    448,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    307,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ京浜東北線、埼京線沿線を中心とするさいたま市内の路線商業地域を含む圏域。需要者の中心は、自
用目的の事業法人または投資目的の地元投資家などが想定される。浦和駅や駅周辺の再開発の進捗に応じて周辺の利便
性も向上しており、また、人流の回復などから店舗需要が回復するほか、オフィス需要も底堅く推移している。取引自
体が少なく、取引価格にも幅があるため、需要の中心となる価格帯は見いだせない状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 周辺では店舗、事務所など自用と賃貸の物件が混在している。しかしながら、事務所ビル等の集積度がやや低いため投
資判断に流動的な面があり、取引事例に基づく比準価格を重視して価格が決定される傾向がある。したがって、信頼性
のある取引事例に基づく比準価格を市場実勢を反映した実証的な価格として重視し、収益価格を関連付けて、鑑定評価
額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    402,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナウイルス感染症による影響の緩和
とともに、不動産需給は緩やかな回復傾向に
ある。


県道沿いに店舗、事務所等が建ち並ぶ路線商
業地域である。浦和駅徒歩圏内で土地需要が
堅調であり、市場性が増している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 さいたま浦和 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 埼玉１公Ｒ
０６
-10065		 さいたま市浦和区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東15m県道、
中間画地
商業

(90,400)
b 埼玉１公Ｒ
０６
-10007		 さいたま市浦和区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 東15m県道、
中間画地
商業

(90,400)
c 埼玉１公Ｒ
０６
-10063		 さいたま市浦和区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東16m県道、
中間画地
商業

(90,400)
d 埼玉１公Ｒ
０６
-10057		 さいたま市浦和区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 北東16m国道、
中間画地
商業

(80,400)
e 埼玉１公Ｒ
０６
-10064		 さいたま市浦和区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南東16m国道、
中間画地
近商

(90,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
485,300  		 100
[ 100.0]		 [ 108.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
525,580 		 100
[ 120.6]
435,804 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
436,000 
b (　           ) 
459,941  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
534,554 		 100
[ 120.4]
443,982 
444,000 
c (　           ) 
600,951  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 150.0]
419,063 		 100
[  95.3]
439,730 
440,000 
d (　           ) 
570,404  		 100
[ 100.0]		 [ 108.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
638,029 		 100
[ 135.5]
470,870 
471,000 
e (　           ) 
543,907  		 100
[ 100.0]		 [ 103.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 108.3]
521,307 		 100
[  91.9]
567,255 
567,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.55 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +0.5 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.58 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +0.3 環境　　　　 +20.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.8 環境　　　　  -3.0
画地　　　　 +50.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.37 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.2 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.2 環境　　　　  -2.0
画地　　　　  +8.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    448,000 円／㎡]  



さいたま浦和 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

58,092,929 
13,784,841 
44,308,088 
37,849,500 
6,458,588 		 （　0.9545）
6,164,722 		 （  4.5 -  0.2 ）
4.3％  
⑧収益価格 　    143,365,628 円　　　　（　    307,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
さいたま浦和 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 279.10 ＲＣ7 1,953.68
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   467 ㎡     17.3 m x   27.0 m  前面道路：県道     　  10.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 フロア貸しの店舗兼事務所ビルを想定 ⑦有効率　  95.6 ％
の理由		 店舗兼事務所ビルとしては標準的である。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
279.10 
95.6 
266.86 
3,333 
889,444 		 6.0  5,336,664 
0.0  0 

 2～ 5		 事務所
279.10 
95.6 
266.86 
2,645 
705,845 		 6.0  4,235,070 
0.0  0 

 6～ 7		 事務所
279.09 
95.6 
266.85 
2,645 
705,818 		 6.0  4,234,908 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,953.68 
95.6 
1,868.00 

5,124,460 		 30,746,760 
0 
⑨年額支払賃料      5,124,460 円　×　12ヶ月　＝　      61,493,520 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,868.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により十分担保されており計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        61,493,520 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     3,689,611 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 57,803,909 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        30,746,760 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         289,020 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      58,092,929 円　　　　（　       124,396 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 埼玉１公Ｒ０６
賃Ｑ
　　　　-516		 3,094  
(   2,994) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[115.0]		 100
[100.0]
2,832 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,658 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,645 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b 埼玉１公Ｒ０６
賃Ｑ
　　　　-1012		 3,326  
(   3,183) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[140.0]		 100
[100.0]
2,501 
c 埼玉１公Ｒ０６
賃Ｑ
　　　　-513		 3,477  
(   3,359) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[110.0]		 100
[ 95.0]		 100
[120.0]		 100
[100.0]
2,773 
さいたま浦和 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,510,000 円  　　　　    585,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 2,459,741 円  　　　       61,493,520　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,672,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,972,500 円  　　　　    585,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       585,000 円  　　　　    585,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       585,000 円  　　　　    585,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      13,784,841 円　（　　　　　　        29,518 円／㎡）　　（経費率　　  23.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9545    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 585,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 285,000 円／㎡　×　   1,953.68 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0647     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0477 ×　 40 ％　＋　0.0600 ×  30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 37,849,500 円  
（　　　　　        81,048 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 58,092,929 円      
②総費用 13,784,841 円      
③純収益　①－② 44,308,088 円      
④建物等に帰属する純収益 37,849,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 6,458,588 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 6,164,722 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       13,201 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    143,365,628 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     307,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ さいたま浦和 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　さいたま市浦和区常盤二丁目５８番１
 0300000215266-0000
2 　さいたま市浦和区常盤二丁目５８番３
 0300001215853-0000
3 　さいたま市浦和区常盤二丁目５９番１
 0300000215267-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
さいたま浦和 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
さいたま浦和 5-2 埼玉県 埼玉第１ 氏名  不動産鑑定士　岸田　博   TEL.
鑑定評価額 201,000,000 円  １㎡当たりの価格 430,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 320,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 さいたま市浦和区常盤２丁目５８番１外
 ②地積
　(㎡)		 467  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

1:1.5		 建築中

 店舗、事務所等が建
ち並ぶ路線商業地域
 西10m県道 水道、ガス、下水 浦和

800m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    15 ｍ、西    90 ｍ、南    40 ｍ、北   150 ｍ ②標準的使用 中層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  17.3 ｍ、奥行　約　　  27.0 ｍ、規模　　       467 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １０ｍ県道 交通

施設		 浦和駅北西方

800m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 浦和駅からやや離れた繁華性の低い商業地であるが、駅周辺の再開発等に伴い急速に発展している影響等から、
地価は上昇傾向で推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    435,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    308,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ武蔵野線、京浜東北線、埼京線沿線で、概ねさいたま市の圏域に存する普通商業地域である。主た
る需要者は資金力豊富な地元企業や不動産会社が中心である。浦和駅勢圏の商業地は供給が少なく、マンション用地と
して活用される場合も多く高値で取引される傾向がある。商業地としての潜在需要は堅調である。１㎡当り４５万円程
度、標準階の支払賃料は㎡あたり２５００～３５００円／㎡、保証金は６～１０ヶ月程度が標準的である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当地域は浦和駅西側の中高層の事務所ビルやマンション等が建ち並ぶ商業地域であるが、駅からやや離れているため事
務所ビルの集積度や繁華性の程度はやや低く商業地としての繁華性は劣る。賃料や還元利回り等の査定において流動的
な面を有している。よって、市場性を反映した実証的な価格である比準価格を重視し、収益価格を関連づけて、鑑定評
価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    402,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 浦和区の人口は５年間で５．８％増加し、高
齢化率は５年間で０．３％の上昇に留まって
いる。土地の取引件数・価格ともやや上昇傾
向にある。

駅前整備や上野東京ライン等利便性向上が見
られる浦和駅勢圏に位置し利便性が高まって
いる。


個別的要因に変動はない


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+7.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 さいたま浦和 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 埼玉１公Ｒ
０６
-10002		 さいたま市浦和区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南東16m県道、
西4m、二方路
近商

(79,200)
b 埼玉１公Ｒ
０６
-10063		 さいたま市浦和区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東16m県道、
中間画地
商業

(90,400)
c 埼玉１公Ｒ
０６
-4034		 さいたま市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北東16m市道、
南東6.2m、
角地
１住居
高度地区最高20m
(70,200)
d 埼玉１公Ｒ
０６
-1032		 さいたま市南区

 更地


   
（　          ） 		 台形 西44m国道、
北東5.5m、
二方路
２住居
高度地区最高15m
(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
369,285  		 100
[ 100.0]		 [ 104.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
397,077 		 100
[  90.4]
439,244 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
439,000 
b (　           ) 
600,951  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 150.0]
419,063 		 100
[  92.3]
454,023 
454,000 
c (　           ) 
315,517  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
305,000 		 100
[  71.0]
429,577 
430,000 
d (　           ) 
391,168  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.0]
388,100 		 100
[  58.5]
663,419 
663,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.6 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.8 環境　　　　  -6.0
画地　　　　 +50.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.8 環境　　　　 -24.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.5 環境　　　　 -34.0
画地　　　　  +2.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    435,000 円／㎡]  



さいたま浦和 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

55,541,218 
13,224,282 
42,316,936 
35,843,800 
6,473,136 		 （　0.9545）
6,178,608 		 （  4.5 -  0.2 ）
4.3％  
⑧収益価格 　    143,688,558 円　　　　（　    308,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
さいたま浦和 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所 279.10 ＲＣ7 1,953.68
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   467 ㎡     17.3 m x   27.0 m  前面道路：県道     　  10.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階は店舗、２～７階は事務所のフロア貸し。 ⑦有効率　  95.6 ％
の理由		 周辺の類似建物の有効率を参考に査定した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
279.10 
95.6 
266.86 
3,336 
890,245 		 6.0  5,341,470 
0.0  0 

 2～ 5		 事務所
279.10 
95.6 
266.86 
2,606 
695,437 		 6.0  4,172,622 
0.0  0 

 6～ 7		 事務所
279.09 
95.6 
266.85 
2,530 
675,131 		 6.0  4,050,786 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,953.68 
95.6 
1,868.00 

5,022,255 		 30,133,530 
0 
⑨年額支払賃料      5,022,255 円　×　12ヶ月　＝　      60,267,060 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,868.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        60,267,060 円　　×　　   8.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     5,002,166 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 55,264,894 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        30,133,530 円　×　　  91.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         276,324 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      55,541,218 円　　　　（　       118,932 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 埼玉１公Ｒ０６
賃Ｑ
　　　　-1002		 2,887  
(   2,658) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[105.0]		 100
[ 99.0]		 100
[130.0]		 100
[ 83.0]
2,574 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,619 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,606 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b 埼玉１公Ｒ０６
賃Ｑ
　　　　-516		 3,094  
(   2,994) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[125.0]		 100
[100.0]
2,605 
c 埼玉１公Ｒ０６
賃Ｑ
　　　　-515		 3,358  
(   3,165) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[110.0]		 100
[ 95.0]		 100
[120.0]		 100
[100.0]
2,678 
さいたま浦和 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 3,324,000 円  　　　　    554,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 2,410,682 円  　　　       60,267,060　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,672,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    4,709,000 円  　　　　    554,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       554,000 円  　　　　    554,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       554,000 円  　　　　    554,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      13,224,282 円　（　　　　　　        28,318 円／㎡）　　（経費率　　  23.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9545    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 554,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 270,000 円／㎡　×　   1,953.68 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0647     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0477 ×　 40 ％　＋　0.0600 ×  30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 35,843,800 円  
（　　　　　        76,753 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 55,541,218 円      
②総費用 13,224,282 円      
③純収益　①－② 42,316,936 円      
④建物等に帰属する純収益 35,843,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 6,473,136 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 6,178,608 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       13,230 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    143,688,558 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     308,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ さいたま浦和 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　さいたま市浦和区常盤二丁目５８番１
 0300000215266-0000
2 　さいたま市浦和区常盤二丁目５８番３
 0300001215853-0000
3 　さいたま市浦和区常盤二丁目５９番１
 0300000215267-0000
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備考