鑑定評価書

令和6年1月15日　提出
さいたま浦和 -20　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

さいたま浦和 -20

埼玉県

埼玉第１

氏名

不動産鑑定士　伊藤　聡

TEL.

鑑定評価額

1,740,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,180,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月12日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	840,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月1日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	さいたま市浦和区高砂２丁目１２５番１｢高砂２－２－６｣				②地積　(㎡)	1,473 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他）駐車付置義務 (100,400)
	1:2.5	共同住宅ＳＲＣ14	高層共同住宅のほか事務所等が混在する地域	東15m県道、三方路	水道、ガス、下水	浦和 400m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 30 ｍ、南 20 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

高層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 25.0 ｍ、奥行　約　　 60.0 ｍ、規模　　 1,500 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

１５ｍ県道

交通

施設

浦和駅南西方

400m

法令

規制

商業
(100,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

浦和駅徒歩至近の共同住宅地域である。住環境に恵まれており、マンション需要の強い場所柄である。浦和駅西
口の再開発事業が進捗しており、今以上に住環境の好転が見込まれ、今後の発展が期待される地域である。

(3)最有効使用の判定

高層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

三方路　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,180,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 1,180,000 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はＪＲ京浜東北線、埼京線沿線の県内に所在する主要駅の駅近の分譲マンション地域である。需要者は財閥
系の大手ディベロッパ等が中心である。投資規模は土地３００坪規模で１０～１５億円程度である。新築分譲マンショ
ンの供給が少ないので、中古分譲マンションが活況を呈している。マンション用地を希求する投資家が相次いで市場に
参入しており、地価は強含みで推移している。当面この状態が続くものと予測する。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

高層共同住宅、事務所等が混在している地域である。最寄り駅へ近く、文教都市浦和を代表する高砂地区に立地してい
るため、画地規模が纏まった土地はマンション需要が強い。需要が堅調につき、開発法による価格は投資採算性を反映
した価格である。また比準価格も開発法による価格と同額となったが、状況類似の事例が収集できなかった点に難点が
ある。本件いおいては、開発法による価格を重視し、比準価格を参考として、鑑定評価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,080,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

個人消費・輸出は持ち直している。企業収益
は改善している。国内景気は、一部足踏みも
見られるが、緩やかに回復している。

特別な地域要因はない。

特に個別的要因はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+9.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

さいたま浦和 -20　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	埼玉１公Ｒ０６ -10046	さいたま市浦和区		更地	（　）	不整形	北18m国道、西13m、南3.4m、三方路		商業 (90,400)
b	埼玉１公Ｒ０６ -10062	さいたま市浦和区		更地	（　）	長方形	西16m県道、中間画地		商業 (90,400)
c	埼玉１公Ｒ０６ -10066	さいたま市浦和区		貸家建付地	（　）	ほぼ台形	北東13m市道、中間画地		商業 (90,400)
d	埼玉１公Ｒ０６ -10058	さいたま市浦和区		更地	（　）	不整形	西9m私道、中間画地		商業 (90,400)
e	６ｋ０３０３ -60	さいたま市大宮区		更地	（　）	ほぼ整形	南東7.5m市道、中間画地		商業 (90,400)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,341,382	100 [ 130.0]	[ 101.5] 100	100 [ / ]	100 [ 97.9]	1,069,775	100 [ 98.4]	1,087,170	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	1,120,000
b	(　 ) 1,235,924	100 [ 100.0]	[ 106.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	1,310,079	100 [ 98.9]	1,324,650		1,360,000
c	(　 ) 1,732,144	100 [ 100.0]	[ 110.8] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,919,216	100 [ 184.6]	1,039,662		1,070,000
d	(　 ) 502,527	100 [ 100.0]	[ 109.5] 100	100 [ / ]	100 [ 95.0]	579,228	100 [ 54.3]	1,066,718		1,100,000
e	(　 ) 1,097,069	100 [ 100.0]	[ 108.0] 100	100 [ / ]	100 [ 97.0]	1,221,479	100 [ 107.3]	1,138,377		1,170,000

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	限定価格	％／月 +0.37	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.6	環境　　　　 0.0
a	限定価格	％／月 +0.37	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.1	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.49	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +13.6	環境　　　　 +25.0
c	正常	％／月 +0.49	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 +30.0
d	正常	％／月 +0.45	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -3.1	環境　　　　 -30.0
d	正常	％／月 +0.45	画地　　　　 -5.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 -20.0
e	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 +10.0
e	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 -3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,180,000 円／㎡]

さいたま浦和 -20　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		最有効使用を分譲マンション用地と判定したため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
4,622,686,973	2,882,706,159	12	1,000,000	5,850.91	410,000	6,616.84
⑧開発法による価格	1,739,980,814 円　　　　（　 1,180,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

さいたま浦和 -20　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
1,473 ㎡	㎡		㎡		㎡	1,473.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
676.86 ㎡	6,616.84 ㎡	5,891.79 ㎡	725.05 ㎡	5,850.91 ㎡	ＳＲＣ・14F ( 78 戸) 75㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 46.0 ％）	（ 449.2 ％）	（ 400.0 ％）	（ 49.2 ％）	（ 88.42 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
商業準防駐車付置義務	100 ％	400 ％	400 ％	間口奥行	25.0 ｍ 60.0 ｍ		前面道路：県道特定道路までの距離：		15.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

1,000,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 1,000,000 円／㎡　　×　　 5,850.91 ㎡　　＝　　　　 5,850,910,000 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 5,850,910,000 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 410,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 422,300 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 422,300 円／㎡　　×　　　 6,616.84 ㎡　　＝　　　　 2,794,291,532 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 5,850,910,000 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 585,091,000 円

支出合計　④+⑤+⑥

3,379,382,532 円

(4)-4　投下資本収益率	12 ％
投下資本収益率の算定根拠	金利、開発者利潤、投資リスク等を総合的に検討し査定した

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	7 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	10 ヶ月
建築工事(1期目)	7 ヶ月	販売収入(1期目)	13 ヶ月	販売管理費(2期目)	20 ヶ月
建築工事(2期目)	17 ヶ月	販売収入(2期目)	19 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	27 ヶ月	販売収入(3期目)	26 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	292,545,500 円	( 5 ％)	×　　0.8845	（ 13 ヶ月）	＝　　 258,756,495 円
	販売総額(2期)	292,545,500 円	( 5 ％)	×　　0.8357	（ 19 ヶ月）	＝　　 244,480,274 円
	販売総額(3期)	5,265,819,000 円	( 90 ％)	×　　0.7823	（ 26 ヶ月）	＝　　 4,119,450,204 円
収入合計		－	－	－	－	4,622,686,973 円
支出	建築工事費(1期)	838,287,460 円	( 30 ％)	×　　0.9360	（ 7 ヶ月）	＝　　 784,637,063 円
	建築工事費(2期)	838,287,460 円	( 30 ％)	×　　0.8517	（ 17 ヶ月）	＝　　 713,969,430 円
	建築工事費(3期)	1,117,716,613 円	( 40 ％)	×　　0.7749	（ 27 ヶ月）	＝　　 866,118,603 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	409,563,700 円	( 70 ％)	×　　0.9099	（ 10 ヶ月）	＝　　 372,662,011 円
	販売管理費(2期)	175,527,300 円	( 30 ％)	×　　0.8279	（ 20 ヶ月）	＝　　 145,319,052 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	2,882,706,159 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	4,622,686,973 円　　－　　　　　　 2,882,706,159 円　　＝　　　　　 1,739,980,814 円 1,180,000 円／㎡

４　不動産ＩＤ

さいたま浦和 -20　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	さいたま市浦和区高砂二丁目１２５番１	0300000181885-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月15日　提出
さいたま浦和 -20　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

さいたま浦和 -20

埼玉県

埼玉第１

氏名

不動産鑑定士　松本　竜一

TEL.

鑑定評価額

1,740,000,000 円

１㎡当たりの価格

1,180,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	840,000 円／㎡

						倍
(2)実地調査日	令和5年12月20日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	さいたま市浦和区高砂２丁目１２５番１｢高砂２－２－６｣				②地積　(㎡)	1,473 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		商業 (80,400) 準防（その他）駐車付置義務 (100,400)
	1:2.5	共同住宅ＳＲＣ14	高層共同住宅のほか事務所等が混在する地域	東15m県道、三方路	水道、ガス、下水	浦和 400m

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 40 ｍ、西 30 ｍ、南 20 ｍ、北 20 ｍ

②標準的使用

高層共同住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 25.0 ｍ、奥行　約　　 60.0 ｍ、規模　　 1,500 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特記すべき事項は無い。

街

路

１５ｍ県道

交通

施設

浦和駅南西方

400m

法令

規制

商業
(90,400)
準防

⑤地域要因の将
　来予測

浦和駅徒歩圏内の利便性の高い地域である。近隣地域の価格形成に影響を与える特段の要因変動はなく、当面現
状のまま堅調に推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

高層共同住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

三方路　　　　　　　　　　　　　 +3.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 1,200,000 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 / 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 1,150,000 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏はさいたま市内、ＪＲ京浜東北線、ＪＲ埼京線沿線の最寄駅徒歩圏内に存するマンション適地の圏域。需要
者の中心は、マンション開発を目的とする財閥系、電鉄系等の大手不動産ディベロッパーである。良好な都心へのアク
セス、居住環境を背景にして、マンション需要は旺盛であり、マンション素地への需要も底堅い。マンション素地は、
取引される規模や立地等により価格の幅が大きいため、中心となる価格帯を見い出すのは困難である。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

比準価格は、市場性に着目し、実際の取引価格より得られた価格であり、実証的な価格である。開発法による価格は、
マンションの開発、分譲を想定した場合の投資採算性に着目した価格であり、説得力がある。求められた両価格はほぼ
一致し、相互に妥当性を検証し得たものと認められる。したがって、比準価格と開発法による価格を関連づけて鑑定評
価額を上記の通り決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

経済対策は機能している。不動産市況は都市
部を中心に堅調に推移。物価高騰の影響、金
融政策の転換可能性等、先行き不確実性もあ
る。

地域要因に特段の変動は認められないが、過
去１年間価格は緩やかな上昇傾向にあり、当
面同様の傾向が継続するものと考えられる。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

+9.3 ％

％

３　試算価格算定内訳

さいたま浦和 -20　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	６ｋ０３０１ -69	さいたま市大宮区		建付地	（　）	長方形	西16m県道、中間画地		商業 (90,400)
b	埼玉１公Ｒ０６ -10046	さいたま市浦和区		更地	（　）	不整形	北18m国道、西13m、南3.4m、三方路		商業 (90,400)
c	埼玉１公Ｒ０６ -10062	さいたま市浦和区		更地	（　）	長方形	西16m県道、中間画地		商業 (90,400)
d	埼玉１公Ｒ０６ -5040	さいたま市浦和区		建付地	（　）	不整形	南東25m県道、中間画地		商業 (90,400)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 1,112,433	100 [ 100.0]	[ 109.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 100.0]	1,220,339	100 [ 111.8]	1,091,538	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 +3.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 103.0] 　　　　 100	1,120,000
b	(　 ) 1,341,382	100 [ 130.0]	[ 101.5] 100	100 [ / ]	100 [ 97.9]	1,069,775	100 [ 98.4]	1,087,170		1,120,000
c	(　 ) 1,235,924	100 [ 100.0]	[ 106.0] 100	100 [ / ]	100 [ 100.0]	1,310,079	100 [ 98.9]	1,324,650		1,360,000
d	(　 ) 385,946	100 [ 100.0]	[ 105.7] 100	100 [ 100.0]	100 [ 59.5]	685,622	100 [ 56.9]	1,204,960		1,240,000
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 +0.44	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 +1.6	環境　　　　 +10.0
a	正常	％／月 +0.44	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	限定価格	％／月 +0.37	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.6	環境　　　　 0.0
b	限定価格	％／月 +0.37	画地　　　　 -2.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.50	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -1.1	環境　　　　 0.0
c	正常	％／月 +0.50	画地　　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 +0.38	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -0.8	環境　　　　 0.0	街路　　　　 0.0	交通・接近　 -0.1	環境　　　　 -43.0
d	正常	％／月 +0.38	画地　　　　 -40.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 1,200,000 円／㎡]

さいたま浦和 -20　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

□ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
						（　）	（ - ）％
	⑧収益価格	円　　　　（　円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
■　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由		最有効使用を分譲マンション用地と判断したため。

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　■　する　□　しない

開発法を適用する
場合の理由

主な需要者が開発業者であるため。

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）
4,555,720,382	2,857,771,689	12	980,000	5,850.91	425,000	6,616.84
⑧開発法による価格	1,697,948,693 円　　　　（　 1,150,000 円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

さいたま浦和 -20　宅地-6

(4)-2　開発計画

土地

①総面積	②公共潰地(②a～②cの合計)	㎡	③敷地有効面積(①－②)
	②a道路	②b公園		②cその他
1,473 ㎡	㎡		㎡		㎡	1,473.00 ㎡

総面積に対する割合
（ 100.0 ％）	（％）	（％）	（％）	（ 100.0 ％）

建物
①建築面積	②延床面積	③容積率算入床面積	④容積率不算入床面積	⑤分譲可能床面積	⑥建物構造･戸数･標準住戸
676.86 ㎡	6,616.84 ㎡	5,891.79 ㎡	725.05 ㎡	5,850.91 ㎡	ＳＲＣ・14F ( 78 戸) 75㎡・３ＬＤＫ
敷地有効面積に対する割合				延床面積に対する有効率
（ 46.0 ％）	（ 449.2 ％）	（ 400.0 ％）	（ 49.2 ％）	（ 88.42 ％）

公法上の規制

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	間口･奥行			前面道路、幅員等
商業準防駐車付置義務	100 ％	400 ％	400 ％	間口奥行	25.0 ｍ 60.0 ｍ		前面道路：県道特定道路までの距離：		15.0 ｍｍ

(4)-3収支計画

収入

①a販売単価

住宅

980,000 円／㎡

店舗等

円／㎡

①b販売単価の算定根拠

同一需給圏内の類似地域に所在する取引事例価格等を比較検討して査定

②販売総額

　　　　　　　　　　　　販売単価　　　　　　　　分譲可能床面積　　　　　　　　　　　　　販売総額

住宅

　 980,000 円／㎡　　×　　 5,850.91 ㎡　　＝　　　　 5,733,891,800 円

店舗等

　円／㎡　　×　　㎡　　＝　　　　円

合　計　　　　　　　　 5,733,891,800 円

支出	③a建築工事費(単価)	建築工事単価(単価)　　　　　　　　　設計監理料　 425,000 円／㎡　　×　 (1＋　　 3 ％）　＝　　　　　　　 437,750 円／㎡
	③b建築工事費(単価)の算定根拠	類似建物の建築費等を参考として査定
	④建築工事費(総額)	延床面積　　　　　　　　　　建築工事費(総額) 　 437,750 円／㎡　　×　　　 6,616.84 ㎡　　＝　　　　 2,896,521,710 円
	⑤a開発負担金	円
	⑤b開発負担金の算定根拠	開発指導要綱より査定
	⑥販売管理費	販売総額　　　　　　　販売管理費比率　　　　　　　　　　　販売管理費　　　 5,733,891,800 円　　×　　　　　 10 ％　　＝　　　　 573,389,180 円

支出合計　④+⑤+⑥

3,469,910,890 円

(4)-4　投下資本収益率	12 ％
投下資本収益率の算定根拠	開発事業者の借入金利率・開発利潤率・危険負担率を考慮して査定

(4)-5　開発スケジュール

項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間	項目	価格時点からの期間
準備期間	6 ヶ月	開発負担金	ヶ月	販売管理費(1期目)	6 ヶ月
建築工事(1期目)	6 ヶ月	販売収入(1期目)	8 ヶ月	販売管理費(2期目)	16 ヶ月
建築工事(2期目)	16 ヶ月	販売収入(2期目)	17 ヶ月	販売管理費(3期目)	ヶ月
建築工事(3期目)	26 ヶ月	販売収入(3期目)	26 ヶ月

(4)-6　収支の複利現価

項目		①金額	②販売総額比	③複利現価率	④割引期間(月)	⑤複利現価(①×③)
収入	販売総額(1期)	401,372,426 円	( 7 ％)	×　　0.9272	（ 8 ヶ月）	＝　　 372,152,513 円
	販売総額(2期)	172,016,754 円	( 3 ％)	×　　0.8517	（ 17 ヶ月）	＝　　 146,506,669 円
	販売総額(3期)	5,160,502,620 円	( 90 ％)	×　　0.7823	（ 26 ヶ月）	＝　　 4,037,061,200 円
収入合計		－	－	－	－	4,555,720,382 円
支出	建築工事費(1期)	289,652,171 円	( 10 ％)	×　　0.9449	（ 6 ヶ月）	＝　　 273,692,336 円
	建築工事費(2期)	289,652,171 円	( 10 ％)	×　　0.8598	（ 16 ヶ月）	＝　　 249,042,937 円
	建築工事費(3期)	2,317,217,368 円	( 80 ％)	×　　0.7823	（ 26 ヶ月）	＝　　 1,812,759,147 円
	開発負担金	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
	販売管理費(1期)	344,033,508 円	( 60 ％)	×　　0.9449	（ 6 ヶ月）	＝　　 325,077,262 円
	販売管理費(2期)	229,355,672 円	( 40 ％)	×　　0.8598	（ 16 ヶ月）	＝　　 197,200,007 円
	販売管理費(3期)	円	( ％)	×　　1.0000	（ヶ月）	＝　　円
支出合計		－	－	－	－	2,857,771,689 円

(4)-7　開発法による価格	収入の現価の総和　　　　　　　　　　　　　支出の現価の総和　　　　　　　　　　　　開発法による価格
	4,555,720,382 円　　－　　　　　　 2,857,771,689 円　　＝　　　　　 1,697,948,693 円 1,150,000 円／㎡

４　不動産ＩＤ

さいたま浦和 -20　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	さいたま市浦和区高砂二丁目１２５番１	0300000181885-0000
2
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考