別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
さいたま浦和 -10　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
さいたま浦和 -10 埼玉県 埼玉第１ 氏名  不動産鑑定士　伊藤　聡   TEL.
鑑定評価額 47,100,000 円  １㎡当たりの価格 310,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 240,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 さいたま市浦和区本太５丁目２７８番１
｢本太５－３９－２６｣		 ②地積
　(㎡)		 152  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２中専
(60,200)

（その他）
高度地区最高20m

1:1		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅が多
い市営球場近くの住
宅地域		 南5.4m市道 水道、ガス、下水 浦和

1.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   110 ｍ、西    40 ｍ、南    70 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  12.5 ｍ、規模　　       150 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　市道５
．４ｍ		 交通

施設		 浦和駅北東方

1.1km		 法令

規制		 ２中専
(60,200)
高度地区最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 既存の住宅地で、浦和駅へ徒歩圏内の住宅地域である。一定の需要が見込まれ、新型コロナウイルス感染症の影
響も沈静化し、取引は回復基調にあり、地価は上昇するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    324,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    162,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ京浜東北線沿線で、最寄駅から徒歩圏内にある熟成した中規模の住宅地である。需要者はさいたま
市及びその周辺に居住する個人及び地元不動産業者が中心である。最寄り駅から徒歩圏に位置するので、需要は堅調で
あり、安定した人気を有し、堅調な需要に基づく地価上昇が見られている。土地は４，５００万円台後半、新築の戸建
物件は７，０００万円台前後の物件が需要の中心となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 戸建住宅を中心に共同住宅等も見られるが、当該アパートは多くは地主の資産活用、節税目的で建築されたものであり
、土地取引の中心は自用目的である。近隣地域においては比準価格が有力な指標となることから、当該比準価格を重視
し、先走りがちな取引価格の有力な験証手段ともなる収益価格を関連付けて、かつ、代表標準地との均衡に留意し、鑑
定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　さいたま浦和 -9            　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    391,000 円／㎡		 [102.6]
100		 100
[103.0]		 100
[134.6]		 [106.0]
100		 307,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    298,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 個人消費・輸出は持ち直している。企業収益
は改善している。国内景気は、一部足踏みも
見られるが、緩やかに回復している。


特別な地域要因はない。




特に個別的要因はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +2.5
環境　　　　　　 +30.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 さいたま浦和 -10　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 埼玉１公Ｒ
０６
-10045		 さいたま市浦和区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 東4m私道、
中間画地
１住居
高度地区最高20m
(70,160)
b 埼玉１公Ｒ
０６
-10023		 さいたま市浦和区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西3.7m道路、
中間画地
１住居
高度地区最高20m
(70,160)
c 埼玉１公Ｒ
０６
-5025		 さいたま市浦和区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 西4m私道、
南7.6m、角地
２中専
高度地区20m
(70,160)
d 埼玉１公Ｒ
０６
-10052		 さいたま市浦和区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北6.2m市道、
中間画地
２中専
高度地区最高20m
(60,200)
e 埼玉１公Ｒ
０６
-10034		 さいたま市浦和区

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 北東4m市道、
中間画地
２中専
高度地区最高20m
(70,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
297,170  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  88.1]
340,683 		 100
[ 113.8]
299,370 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +6.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 106.0]
　　　　 100
317,000 
b (　           ) 
425,792  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 125.9]
344,286 		 100
[ 104.0]
331,044 
351,000 
c (　           ) 
289,691  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
288,298 		 100
[ 103.8]
277,744 
294,000 
d (　           ) 
405,342  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 110.0]
371,809 		 100
[ 122.8]
302,776 
321,000 
e (　           ) 
286,232  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  84.2]
346,062 		 100
[ 109.6]
315,750 
335,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 +15.0
画地　　　　  -7.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　  -6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +1.1 環境　　　　  +5.0
画地　　　　 +33.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +7.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.23 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -2.7 環境　　　　 +25.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.23 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.5 交通・接近　  +0.1 環境　　　　 +10.0
画地　　　　 -15.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    324,000 円／㎡]  



さいたま浦和 -10　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,596,282 
673,463 
2,922,819 
1,861,020 
1,061,799 		 （　0.9749）
1,035,148 		 （  4.4 -  0.2 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     24,646,381 円　　　　（　    162,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
さいたま浦和 -10　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 75.00 ＬＳ2 150.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２中専
高度地区最高20m
 60 ％   200 ％   200 ％   152 ㎡     12.5 m x   12.2 m  前面道路：市道     　   5.4 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２ＤＫ約３７㎡を計４戸想定した。 ⑦有効率　  99.0 ％
の理由		 ＰＳ等の内部共用部分を勘案したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
75.00 
99.0 
74.25 
1,999 
148,426 		 1.0  148,426 
1.0  148,426 

 2～ 2		 居宅
75.00 
99.0 
74.25 
2,040 
151,470 		 1.0  151,470 
1.0  151,470 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
150.00 
99.0 
148.50 

299,896 		 299,896 
299,896 
⑨年額支払賃料        299,896 円　×　12ヶ月　＝　       3,598,752 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     148.50 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 通り抜け費用のため計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,598,752 円　　×　　   4.2 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       151,148 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,447,604 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           299,896 円　×　　  95.8 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,873 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          299,896 円　×　　  95.8 ％　　×　　　 0.5075　＝　         145,805 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,596,282 円　　　　（　        23,660 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 埼玉１公Ｒ０６
賃Ｑ
　　　　-502		 2,425  
(   2,325) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 97.0]		 100
[ 95.0]		 100
[104.0]		 100
[118.0]
2,144 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,128 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,040 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 埼玉１公Ｒ０６
賃Ｑ
　　　　-508		 1,795  
(   1,720) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[103.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 83.0]		 100
[110.0]
2,121 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
さいたま浦和 -10　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 147,000 円  　　　　     29,400,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 107,963 円  　　　        3,598,752　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      109,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      249,900 円  　　　　     29,400,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        29,400 円  　　　　     29,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        29,400 円  　　　　     29,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         673,463 円　（　　　　　　         4,431 円／㎡）　　（経費率　　  18.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9749    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 29,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 190,000 円／㎡　×　     150.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0633     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0521 ×　 45 ％　＋　0.0654 ×  40 ％　＋ 0.0913 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,861,020 円  
（　　　　　        12,244 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,596,282 円      
②総費用 673,463 円      
③純収益　①－② 2,922,819 円      
④建物等に帰属する純収益 1,861,020 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,061,799 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,035,148 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        6,810 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     24,646,381 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     162,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ さいたま浦和 -10　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　さいたま市浦和区本太五丁目２７８番１
 0300000352577-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
さいたま浦和 -10　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
さいたま浦和 -10 埼玉県 埼玉第１ 氏名  不動産鑑定士　島田　喜久男   TEL.
鑑定評価額 46,500,000 円  １㎡当たりの価格 306,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 240,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 さいたま市浦和区本太５丁目２７８番１
｢本太５－３９－２６｣		 ②地積
　(㎡)		 152  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２中専
(60,200)

（その他）
高度地区最高20m

1:1		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅が多
い市営球場近くの住
宅地域		 南5.4m市道 水道、ガス、下水 浦和

1.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   110 ｍ、西    40 ｍ、南    70 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.5 ｍ、奥行　約　　  12.2 ｍ、規模　　       152 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　　５
．４ｍ市道		 交通

施設		 浦和駅北東方

1.1km		 法令

規制		 ２中専
(60,200)
高度地区最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 中規模一般住宅を中心とした閑静な住宅地域である。浦和駅（最寄は北口改札）から徒歩圏に位置するため、今
後も現状を維持しつつ安定的に推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    325,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    200,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は概ねさいたま市浦和区内のＪＲ線浦和駅北口又は東口徒歩圏の住宅地域一円の範囲である。需要者の属性
は都心又はさいたま市への通勤者等の一次取得層が主体である。浦和駅徒歩圏では利便性から総じて需要が高く、近年
では地価高騰により新築戸建分譲住宅の画地規模も２０～２５坪と小規模化が進み、その販売価格は総額で５～６千万
円が相場価格となっている。一方で４０～５０坪の土地の主たる需要者は個人から開発目的の業者へ移ってきている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 採用した取引事例はＪＲ浦和駅勢圏の住宅地の事例で、周辺住環境が類似した住宅地の事例であり実証的かつ規範性の
ある比準価格が得られた。また収益価格は住宅地では収益性よりも住環境等の快適性が重視されることからその重みは
低いと判断する。以上を総合的に勘案して、規範性の高い比準価格を重視し、収益価格も参酌し、代表標準地から検討
した価格との均衡及び下記一般的要因等も考慮して上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　さいたま浦和 -9            　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    391,000 円／㎡		 [102.6]
100		 100
[103.0]		 100
[134.6]		 [106.0]
100		 307,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    298,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 金利上昇等による経済金融環境の先行きに不
透明感が増し、さいたま市への転入超過が落
ち着く中でも、住宅需要は依然として堅調に
推移している。

地域要因として変動が見られる点は特にない
が、上記要因により土地価格は上昇傾向を維
持している。


個別的要因として変動がみられる点は特にな
い。

 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +2.5
環境　　　　　　 +30.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 さいたま浦和 -10　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 埼玉１公Ｒ
０６
-10025		 さいたま市浦和区

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 西3.7m道路、
南2.1m、角地
１住居
高度地区最高20m
(70,160)
b 埼玉１公Ｒ
０６
-5025		 さいたま市浦和区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 西4m私道、
南7.6m、角地
２中専
高度地区20m
(70,160)
c 埼玉１公Ｒ
０６
-10044		 さいたま市浦和区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北4m私道、
中間画地
１住居
高度地区最高20m
(70,160)
d 埼玉１公Ｒ
０６
-10003		 さいたま市浦和区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東5.4m市道、
中間画地
１住居
高度地区最高20m
(70,200)
e 埼玉１公Ｒ
０６
-10052		 さいたま市浦和区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北6.2m市道、
中間画地
２中専
高度地区最高20m
(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
306,424  		 100
[ 100.0]		 [ 102.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.7]
312,814 		 100
[ 104.0]
300,783 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +6.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 106.0]
　　　　 100
319,000 
b (　           ) 
289,691  		 100
[ 100.0]		 [ 103.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.0]
288,298 		 100
[  92.2]
312,688 
331,000 
c (　           ) 
243,618  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  76.0]
323,756 		 100
[ 105.3]
307,461 
326,000 
d (　           ) 
411,435  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 128.8]
327,423 		 100
[ 105.2]
311,239 
330,000 
e (　           ) 
405,342  		 100
[ 100.0]		 [ 100.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 110.0]
371,809 		 100
[ 122.8]
302,776 
321,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　  -6.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +1.1 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　  +4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  +2.3 環境　　　　  +5.0
画地　　　　 -20.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +0.2 環境　　　　  +5.0
画地　　　　 +28.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.23 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -2.7 環境　　　　 +25.0
画地　　　　 +10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    325,000 円／㎡]  



さいたま浦和 -10　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,862,134 
714,784 
3,147,350 
1,835,700 
1,311,650 		 （　0.9749）
1,278,728 		 （  4.4 -  0.2 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     30,445,905 円　　　　（　    200,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
さいたま浦和 -10　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 76.00 ＬＳ2 152.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２中専
高度地区最高20m
 60 ％   200 ％   200 ％   152 ㎡     12.5 m x   12.2 m  前面道路：市道     　   5.4 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 専有面積３７㎡程度の１ＬＤＫタイプを想定、各階２戸の計４戸。 ⑦有効率　  99.0 ％
の理由		 ＰＳ等の内部共用部分を勘案した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
76.00 
99.0 
75.24 
2,139 
160,938 		 1.0  160,938 
1.0  160,938 

 2～ 2		 居宅
76.00 
99.0 
75.24 
2,205 
165,904 		 1.0  165,904 
1.0  165,904 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
152.00 
99.0 
150.48 

326,842 		 326,842 
326,842 
⑨年額支払賃料        326,842 円　×　12ヶ月　＝　       3,922,104 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     150.48 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,922,104 円　　×　　   5.6 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       219,638 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,702,466 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           326,842 円　×　　  94.4 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           3,085 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          326,842 円　×　　  94.4 ％　　×　　　 0.5075　＝　         156,583 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,862,134 円　　　　（　        25,409 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 埼玉１公Ｒ０６
賃Ｑ
　　　　-508		 1,795  
(   1,720) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[103.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]		 100
[110.0]
1,760 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,300 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,205 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 埼玉１公Ｒ０６
賃Ｑ
　　　　-1004		 2,801  
(   2,630) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[ 85.0]
3,138 
c 埼玉１公Ｒ０６
賃Ｑ
　　　　-502		 2,425  
(   2,325) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 97.0]		 100
[ 95.0]		 100
[105.0]		 100
[118.0]
2,124 
さいたま浦和 -10　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 145,000 円  　　　　     29,000,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 156,884 円  　　　        3,922,104　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      108,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      246,500 円  　　　　     29,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        29,000 円  　　　　     29,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        29,000 円  　　　　     29,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         714,784 円　（　　　　　　         4,703 円／㎡）　　（経費率　　  18.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9749    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 29,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 185,000 円／㎡　×　     152.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0633     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0521 ×　 45 ％　＋　0.0654 ×  40 ％　＋ 0.0913 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,835,700 円  
（　　　　　        12,077 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,862,134 円      
②総費用 714,784 円      
③純収益　①－② 3,147,350 円      
④建物等に帰属する純収益 1,835,700 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,311,650 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,278,728 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        8,413 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     30,445,905 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     200,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ さいたま浦和 -10　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　さいたま市浦和区本太五丁目２７８番１
 0300000352577-0000
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備考