令和6年1月15日　提出 さいたま桜 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   さいたま桜 -3 埼玉県 埼玉第１ 氏名  不動産鑑定士　島田　喜久男   TEL.

鑑定評価額 24,600,000 円  １㎡当たりの価格 142,000 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 110,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 さいたま市桜区大字白鍬字猿ケ谷７６７番５ ②地積 　(㎡) 173   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２低専 (60,200) 準防 （その他） 地区計画等 (53,100) 1:1.2 住宅 Ｗ2 中規模一般住宅が多 い区画整然とした住 宅地域 東9m市道 水道、ガス、下水 与野本町 2.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    30 ｍ、西    10 ｍ、南   150 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       180 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位　北　　９ ｍ市道 交通 施設 与野本町駅北西方 2.4km 法令 規制 ２低専 (53,100) 準防  地区計画等 ⑤地域要因の将 　来予測 与野本町駅から徒歩圏外に位置する街路幅員が広い区画整然とした熟成した住宅地域である。特別な変動要因も 見当たらないため、当面は現状を維持して推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    142,000 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ埼京線各駅を最寄駅とする徒歩圏外の住宅地域で、概ねさいたま市桜区西部の一円の範囲であり、土 地需要者の属性は自己使用目的の一次取得者或いは建売住宅の開発業者による素地取得が主体である。桜区の平均的な 建売住宅（土地・建物各１００㎡）の中心価格帯は３～４千万円台前半とみられ、国道１７号バイパス以西では、需要 は低く、取引件数も少ない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 採用した取引事例は主として埼京線与野本町駅勢圏の徒歩圏外に所在する住宅地の事例で、規模や周辺住環境が類似し た住宅地の事例であることから実証的で規範性のある比準価格が得られた。また収益価格は鑑定地を含む近隣地域では 地区計画により賃貸を想定することが合理的ではないと判断して適用していない。以上より比準価格を採用して、下記 一般的要因等も考慮して上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　    141,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 金利上昇等による経済金融環境の先行きに不 透明感が増し、さいたま市への転入超過が落 ち着く中でも、住宅需要は依然として堅調に 推移している。 徒歩圏外の当地域は住宅地としての競争力が 相対的に低く、地価の上昇も僅かに止まって いる。 個別的要因として変動がみられる点は特にな い。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） +0.7 ％  ％