別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
さいたま中央 5-7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
さいたま中央 5-7 埼玉県 埼玉第１ 氏名  不動産鑑定士　風岡　淳一   TEL.
鑑定評価額 261,000,000 円  １㎡当たりの価格 342,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 255,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 さいたま市中央区本町東６丁目８６３番１外
｢本町東６－１－７｣		 ②地積
　(㎡)		 762  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準住居
(60,200)

（その他）
高度地区最高20m


(70,200)

1:1		 店舗兼共同住宅

ＲＣ5		 県道沿いに店舗・事
務所・住宅等が混在
する地域		 南20m県道、西側道 水道、ガス、下水 北与野

1.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   200 ｍ、西   150 ｍ、南    90 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 中層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  27.5 ｍ、奥行　約　　  29.0 ｍ、規模　　       762 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２０ｍ県道 交通

施設		 北与野駅西方

1.1km		 法令

規制		 準住居
(70,200)
高度地区最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 将来の発展または衰退を促す要因は特に見受けられず、当分の間は概ね現状のまま推移していくものと予測され
る。
(3)最有効使用の判定 中層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    356,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    280,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は概ねさいたま市内の路線商業地域ないし準幹線道路沿いの住商混在地域である。需要者は地元中小企業又
は収益物件を建築して投資家へ転売することを目的とした不動産業者等が中心である。需給はややひっ迫しており、収
益物件の取引利回りは低下傾向にある。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は市場性を反映した実証的な価格であるが、本件で採用した取引事例は個別的要因の標準化補正率や地域格差
率が大きいものを含んでおり説得力は高いとは言い難い。収益価格は収益性に着目した理論的な価格であり、対象標準
地のように収益性を重視して取引される商業地の評価においては説得力を有する価格である。本件では比準価格と収益
価格を関連づけ、代表標準地との均衡に留意したうえで、上記の通り鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　さいたま中央 5-1           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    282,000 円／㎡		 [103.8]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.9]		 [103.0]
100		 351,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    328,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は、緩やかに回復しているが、物価上昇
、金融資本市場の変動等の影響に注意が必要
である。


地域要因に大きな変動はない。背後住宅地の
地価上昇及び賃貸需要増加に伴い地価は上昇
している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　  +3.5
環境　　　　　　 -17.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 さいたま中央 5-7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 埼玉１公Ｒ
０６
-4009		 さいたま市中央区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南西44.2m国
道、中間画地
準工

(70,200)
b 埼玉１公Ｒ
０６
-4034		 さいたま市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北東16m市道、
南東6.2m、
角地
１住居
高度地区最高20m
(70,200)
c 埼玉１公Ｒ
０６
-8043		 さいたま市緑区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東30m国道、
中間画地
２住居
高度地区最高15m
(60,200)
d 埼玉１公Ｒ
０６
-10002		 さいたま市浦和区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 不整形 南東16m県道、
西4m、二方路
近商

(79,200)
e 埼玉１公Ｒ
０６
-10063		 さいたま市浦和区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東16m県道、
中間画地
商業

(90,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
178,674  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
183,141 		 100
[  53.4]
342,961 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
353,000 
b (　           ) 
315,517  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
305,000 		 100
[  85.6]
356,308 
367,000 
c (　           ) 
193,846  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
196,172 		 100
[  55.6]
352,827 
363,000 
d (　           ) 
369,285  		 100
[ 100.0]		 [ 104.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
397,077 		 100
[ 115.7]
343,195 
353,000 
e (　           ) 
600,951  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 150.0]
419,063 		 100
[ 110.9]
377,875 
389,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +0.8 環境　　　　 -47.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +8.3 環境　　　　 -21.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.1 環境　　　　 -42.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +8.1 環境　　　　  +7.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.7 環境　　　　 -10.0
画地　　　　 +50.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +20.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    356,000 円／㎡]  



さいたま中央 5-7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

45,759,682 
9,301,217 
36,458,465 
26,850,500 
9,607,965 		 （　0.9545）
9,170,803 		 （  4.5 -  0.2 ）
4.3％  
⑧収益価格 　    213,274,488 円　　　　（　    280,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
さいたま中央 5-7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 381.00 Ｓ5 1,581.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準住居
高度地区最高20m
 70 ％   200 ％   200 ％   762 ㎡     27.5 m x   29.0 m  前面道路：県道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階以上は５０㎡程度の住戸２４戸を想定。 ⑦有効率　  90.6 ％
の理由		 共用部分を考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
381.00 
80.0 
304.80 
3,985 
1,214,628 		 3.0  3,643,884 
1.0  1,214,628 

 2～ 3		 住居
300.00 
94.0 
282.00 
2,214 
624,348 		 1.0  624,348 
1.0  624,348 

 4～ 5		 住居
300.00 
94.0 
282.00 
2,280 
642,960 		 1.0  642,960 
1.0  642,960 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,581.00 
90.6 
1,432.80 

3,749,244 		 6,178,500 
3,749,244 
⑨年額支払賃料      3,749,244 円　×　12ヶ月　＝　      44,990,928 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,432.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  12,000 円／台　×　   8 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,152,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        44,990,928 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　       1,152,000 円　　×　　       ％　＝　　     2,249,546 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 43,893,382 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         6,178,500 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          58,696 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,749,244 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　       1,807,604 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      45,759,682 円　　　　（　        60,052 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 埼玉１公Ｒ０６
賃Ｑ
　　　　-401		 2,868  
(   2,866) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[103.0]		 100
[105.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
2,411 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,310 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,214 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b 埼玉１公Ｒ０６
賃Ｑ
　　　　-405		 2,728  
(   2,615) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[130.0]
2,209 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
さいたま中央 5-7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,490,000 円  　　　　    415,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 1,845,717 円  　　　       46,142,928　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      608,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,527,500 円  　　　　    415,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       415,000 円  　　　　    415,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       415,000 円  　　　　    415,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       9,301,217 円　（　　　　　　        12,206 円／㎡）　　（経費率　　  20.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9545    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 415,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 250,000 円／㎡　×　   1,581.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0647     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0477 ×　 40 ％　＋　0.0600 ×  30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 26,850,500 円  
（　　　　　        35,237 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 45,759,682 円      
②総費用 9,301,217 円      
③純収益　①－② 36,458,465 円      
④建物等に帰属する純収益 26,850,500 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 9,607,965 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 9,170,803 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       12,035 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    213,274,488 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     280,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ さいたま中央 5-7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　さいたま市中央区本町東六丁目８６３番１
 0300000419869-0000
2 　さいたま市中央区本町東六丁目８６３番２
 0300000419870-0000
3 　さいたま市中央区本町東六丁目８６３番５
 0300000419873-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月14日　提出
さいたま中央 5-7　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
さいたま中央 5-7 埼玉県 埼玉第１ 氏名  不動産鑑定士　小林　隆敏   TEL.
鑑定評価額 257,000,000 円  １㎡当たりの価格 337,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 255,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 さいたま市中央区本町東６丁目８６３番１外
｢本町東６－１－７｣		 ②地積
　(㎡)		 762  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準住居
(60,200)

（その他）
高度地区最高20m


(70,200)

1:1		 店舗兼共同住宅

ＲＣ5		 県道沿いに店舗・事
務所・住宅等が混在
する地域		 南20m県道、西側道 水道、ガス、下水 北与野

1.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   200 ｍ、西   150 ｍ、南    90 ｍ、北    70 ｍ ②標準的使用 中層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  28.0 ｍ、奥行　約　　  29.0 ｍ、規模　　       762 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２０ｍ県道 交通

施設		 北与野駅西方

1.1km		 法令

規制		 準住居
(60,200)
高度地区最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 中層の店舗ビル等が建ち並び、住宅等も混在している幹線道路沿いの商業地域である。地域要因に大きな変動が
ないことから、現状の環境を維持しつつ推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    354,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    203,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ埼京線を中心とするさいたま市内とその周辺市の商業地域を含む圏域。需要者の中心は、同一需給圏
に地縁をもつ地元事業者のほか、マンション開発業者等。このような多様な市場参加者が認められることから、需要は
堅調であり、地価は上昇傾向にある。なお、用途などにより取引される規模や価格帯はまちまちであり、需要の中心る
価格帯は見いだせない状況である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 周辺では店舗や事務所などの収益物件が見られるものの、高度利用されている地域に比べて商業施設の集積度や繁華性
がやや劣るため、土地価格に見合う賃料水準が形成されておらず、収益価格はやや低位に試算された。一方、比準価格
は、商業地としての市場実勢を反映した実証的な価格である。したがって、比準価格を重視し、収益価格を関連付けて
、代表標準地などとの検討をも踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　さいたま中央 5-1           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    282,000 円／㎡		 [102.8]
100		 100
[100.0]		 100
[ 88.7]		 [103.0]
100		 337,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    328,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 日本経済は低迷を脱し回復基調にあり、地価
は横這いから上昇に転じている。特に商業地
においては繁華性の高い所は上昇傾向が強く
なってきている。

店舗ビル等が建ち並ぶ商業地域である。交通
接近性の利便性があることから、土地需要が
堅調で、地価は上昇傾向で推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  +3.5
環境　　　　　　 -16.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 さいたま中央 5-7　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 埼玉１公Ｒ
０６
-4034		 さいたま市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 北東16m市道、
南東6.2m、
角地
１住居
高度地区最高20m
(70,200)
b 埼玉１公Ｒ
０６
-10059		 さいたま市浦和区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 西15m国道、
中間画地
商業

(90,400)
c 埼玉１公Ｒ
０６
-10063		 さいたま市浦和区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東16m県道、
中間画地
商業

(90,400)
d 埼玉１公Ｒ
０６
-10065		 さいたま市浦和区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 東15m県道、
中間画地
商業

(90,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
315,517  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 105.0]
305,000 		 100
[  91.0]
335,165 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
345,000 
b (　           ) 
690,435  		 100
[ 100.0]		 [ 108.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
746,360 		 100
[ 135.0]
552,859 
569,000 
c (　           ) 
600,951  		 100
[ 100.0]		 [ 104.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 150.0]
419,063 		 100
[ 124.3]
337,138 
347,000 
d (　           ) 
485,300  		 100
[ 100.0]		 [ 108.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
525,580 		 100
[ 144.4]
363,975 
375,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +8.3 環境　　　　 -16.0
画地　　　　  +5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.3 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.42 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +2.7 環境　　　　 +10.0
画地　　　　 +50.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.55 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　 +25.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 +10.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    354,000 円／㎡]  



さいたま中央 5-7　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

40,213,235 
8,545,795 
31,667,440 
24,715,400 
6,952,040 		 （　0.9545）
6,635,722 		 （  4.5 -  0.2 ）
4.3％  
⑧収益価格 　    154,319,116 円　　　　（　    203,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
さいたま中央 5-7　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・共同住宅 381.00 Ｓ5 1,581.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準住居
高度地区最高20m
 70 ％   200 ％   200 ％   762 ㎡     27.5 m x   29.0 m  前面道路：県道     　  20.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階以上共同住宅を想定した。 ⑦有効率　  90.6 ％
の理由		 共用部分を考慮したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
381.00 
80.0 
304.80 
2,634 
802,843 		 3.0  2,408,529 
1.0  802,843 

 2～ 4		 居宅
300.00 
94.0 
282.00 
2,195 
618,990 		 1.0  618,990 
1.0  618,990 

 5～ 5		 居宅
300.00 
94.0 
282.00 
2,305 
650,010 		 1.0  650,010 
1.0  650,010 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
1,581.00 
90.6 
1,432.80 

3,309,823 		 4,915,509 
3,309,823 
⑨年額支払賃料      3,309,823 円　×　12ヶ月　＝　      39,717,876 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   1,432.80 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  12,000 円／台　×　   8 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       1,152,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        39,717,876 円　　×　　   5.6 ％                          
＋　　　       1,152,000 円　　×　　   5.6 ％　＝　　     2,288,713 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 38,581,163 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         4,915,509 円　×　　  94.4 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          46,402 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
        3,309,823 円　×　　  94.4 ％　　×　　　 0.5075　＝　       1,585,670 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      40,213,235 円　　　　（　        52,773 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 埼玉１公Ｒ０６
賃Ｑ
　　　　-407		 5,091  
(   4,803) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[130.0]		 100
[ 95.0]		 100
[120.0]		 100
[100.0]
3,435 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,290 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,195 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b 埼玉１公Ｒ０６
賃Ｑ
　　　　-714		 2,633  
(   2,552) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[130.0]		 100
[ 86.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
2,141 
c 埼玉１公Ｒ０６
賃Ｑ
　　　　-513		 3,477  
(   3,359) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[110.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
3,327 
さいたま中央 5-7　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 2,292,000 円  　　　　    382,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 1,634,795 円  　　　       40,869,876　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      608,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    3,247,000 円  　　　　    382,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       382,000 円  　　　　    382,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       382,000 円  　　　　    382,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       8,545,795 円　（　　　　　　        11,215 円／㎡）　　（経費率　　  21.3 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9545    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 382,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 230,000 円／㎡　×　   1,581.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0647     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0477 ×　 40 ％　＋　0.0600 ×  30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 24,715,400 円  
（　　　　　        32,435 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 40,213,235 円      
②総費用 8,545,795 円      
③純収益　①－② 31,667,440 円      
④建物等に帰属する純収益 24,715,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 6,952,040 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 6,635,722 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        8,708 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    154,319,116 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     203,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ さいたま中央 5-7　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　さいたま市中央区本町東六丁目８６３番１
 0300000419869-0000
2 　さいたま市中央区本町東六丁目８６３番２
 0300000419870-0000
3 　さいたま市中央区本町東六丁目８６３番５
 0300000419873-0000
4 　
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備考