別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
さいたま中央 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
さいたま中央 5-5 埼玉県 埼玉第１ 氏名  不動産鑑定士　島田　喜久男   TEL.
鑑定評価額 747,000,000 円  １㎡当たりの価格 960,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 710,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 さいたま市中央区新都心４番１外
 ②地積
　(㎡)		 778  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
地区計画等


(100,500)

1:1.2		 店舗兼事務所

Ｓ8		 高層の店舗兼事務所
ビル等が建ち並ぶ商
業地域		 北25m県道、東側道 水道、ガス、下水 北与野

250m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    55 ｍ、西    30 ｍ、南   100 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 高層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  29.0 ｍ、奥行　約　　  32.0 ｍ、規模　　       778 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 最寄駅は北与野駅であるが、
さいたま新都心駅からも５０
０ｍ圏内に立地する。		 街

路		 ２５ｍ県道 交通

施設		 北与野駅北東方

250m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 大宮駅周辺のオフィス需給逼迫がさいたま新都心駅へも波及し事務所需要は堅調に推移してきたが、コロナ禍以
降は需要は落ち着いている。新都心駅周辺の商業集積が進むに伴い、今後も着実に発展するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,000,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    721,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ京浜東北線沿線のさいたま市及び川口市の主要駅周辺の商業地域である。需要者の属性は地元事業者
或いは大手不動産会社が主体である。さいたま新都心駅周辺には大規模なオフィス、商業施設やマンション開発により
都市機能の集積が高まる過程にあり、駅乗降客数も堅調に推移し、不動産投資法人からの関心も高い。賃料水準は事務
所は坪１２～１８千円、店舗（１階）では坪１５～２５千円程度とみられる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 採用した取引事例は最寄駅以外の商業地事例であるが市場を反映した実証的な価格である。ただし取引状況はそれぞれ
個別性が強く、得られた比準価格の規範性には留意する必要がある。一方、収益価格は投資家にとって投資採算性を検
証する重要な指標であるものの想定要素を内包する点に留意が必要である。以上より、比準価格と収益価格を関連づけ
、半年前の価格及び下記価格形成要因の変動状況を総合的に勘案して、上記のとおり鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    935,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　■基準地
指定基準地等番号
　[　さいたま中央 5-5           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    947,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 コロナ禍後のさいたま市の商業地は全般的に
回復基調の中で上昇傾向にあるが、金利上昇
等の経済的先行き不透明感も強まり足取りは
やや重い。

地域要因として変動が見られる点は特にない
。



個別的要因として変動がみられる点は特にな
い。

 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.7 ％ +1.4 ％
３　試算価格算定内訳 さいたま中央 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 埼玉１公Ｒ
０６
-5040		 さいたま市浦和区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南東25m県道、
中間画地
商業

(90,400)
b 埼玉１公Ｒ
０６
-10058		 さいたま市浦和区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西9m私道、
中間画地
商業

(90,400)
c 埼玉１公Ｒ
０６
-10046		 さいたま市浦和区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北18m国道、
西13m、
南3.4m、
三方路
商業

(90,400)
d 埼玉１公Ｒ
０６
-10056		 さいたま市浦和区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南西18m市道、
中間画地
商業

(90,400)
e 埼玉１公Ｒ
０６
-10057		 さいたま市浦和区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 北東16m国道、
中間画地
商業

(80,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
385,946  		 100
[ 100.0]		 [ 105.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  59.5]
685,622 		 100
[  74.5]
920,298 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
966,000 
b (　           ) 
502,527  		 100
[ 100.0]		 [ 109.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.0]
579,228 		 100
[  50.6]
1,144,719 
1,200,000 
c (　           ) 
1,341,382  		 100
[ 130.0]		 [ 101.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  97.9]
1,069,775 		 100
[ 112.2]
953,454 
1,000,000 
d (　           ) 
611,834  		 100
[ 100.0]		 [ 110.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
676,688 		 100
[  64.1]
1,055,676 
1,110,000 
e (　           ) 
570,404  		 100
[ 100.0]		 [ 108.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
638,029 		 100
[  57.1]
1,117,389 
1,170,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.38 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -0.8 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.6 環境　　　　 -25.0
画地　　　　 -40.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -3.1 環境　　　　 -45.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 限定価格

 ％／月  
+0.37 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.6 環境　　　　 +20.0
画地　　　　  -2.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.44 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.8 環境　　　　 -35.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.37 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +0.2 環境　　　　 -40.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,000,000 円／㎡]  



さいたま中央 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

155,535,821 
36,952,552 
118,583,269 
93,933,000 
24,650,269 		 （　0.9553）
23,548,402 		 （  4.4 -  0.2 ）
4.2％  
⑧収益価格 　    560,676,238 円　　　　（　    721,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
さいたま中央 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗・事務所 577.76 Ｓ8 4,377.68
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
 100 ％   500 ％   500 ％   778 ㎡     29.0 m x   32.0 m  前面道路：県道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 周辺地域の土地利用状況を参考に、地階駐車場、１階店舗、２階以上を事務所としてのフロア貸しを想定した。 ⑦有効率　  69.2 ％
の理由		 ＥＶホール等の標準的な共用部分を想定
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)
地下
 1～  		 屋内駐車場
382.80 
 
 
 
 		    
   

 1～  		 店舗
577.76 
40.6 
234.57 
5,087 
1,193,258 		 8.0  9,546,064 
1.0  1,193,258 

 2～ 8		 事務所
488.16 
81.8 
399.31 
4,239 
1,692,675 		 3.0  5,078,025 
1.0  1,692,675 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
4,377.68 
69.2 
3,029.74 

13,041,983 		 45,092,239 
13,041,983 
⑨年額支払賃料     13,041,983 円　×　12ヶ月　＝　     156,503,796 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   3,029.74 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 同額を通り抜け費用として扱うので計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  25,000 円／台　×　  18 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       5,400,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       156,503,796 円　　×　　   4.2 ％                          
＋　　　       5,400,000 円　　×　　   4.2 ％　＝　　     6,799,959 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 155,103,837 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        45,092,239 円　×　　  95.8 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         431,984 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
       13,041,983 円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     155,535,821 円　　　　（　       199,918 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 埼玉１公Ｒ０６
賃Ｑ
　　　　-111		 4,664  
(   4,528) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
4,664 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,250 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,239 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b 埼玉１公Ｒ０６
賃Ｑ
　　　　-513		 3,477  
(   3,359) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[110.0]		 100
[ 80.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
3,592 
c 埼玉１公Ｒ０６
賃Ｑ
　　　　-1011		 5,128  
(   4,987) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[110.0]		 100
[ 95.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
4,461 
さいたま中央 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 8,820,000 円  　　　　  1,470,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 6,476,152 円  　　　      161,903,796　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    6,221,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　   12,495,000 円  　　　　  1,470,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,470,000 円  　　　　  1,470,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,470,000 円  　　　　  1,470,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      36,952,552 円　（　　　　　　        47,497 円／㎡）　　（経費率　　  23.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9553    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,470,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 320,000 円／㎡　×　   4,377.68 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0639     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0469 ×　 40 ％　＋　0.0593 ×  30 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 93,933,000 円  
（　　　　　       120,737 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 155,535,821 円      
②総費用 36,952,552 円      
③純収益　①－② 118,583,269 円      
④建物等に帰属する純収益 93,933,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 24,650,269 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 23,548,402 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       30,268 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    560,676,238 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     721,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ さいたま中央 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　さいたま市中央区新都心４番１
 0300000385743-0000
2 　さいたま市中央区新都心４番２
 0300000385752-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
さいたま中央 5-5　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
さいたま中央 5-5 埼玉県 埼玉第１ 氏名  不動産鑑定士　長谷　篤   TEL.
鑑定評価額 746,000,000 円  １㎡当たりの価格 959,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 710,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 さいたま市中央区新都心４番１外
 ②地積
　(㎡)		 778  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,500)
防火
（その他）
地区計画等


(100,500)

1:1.2		 店舗兼事務所

Ｓ8		 高層の店舗兼事務所
ビル等が建ち並ぶ商
業地域		 北25m県道、東側道 水道、ガス、下水 北与野

250m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    55 ｍ、西    30 ｍ、南   100 ｍ、北    15 ｍ ②標準的使用 高層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  26.0 ｍ、奥行　約　　  32.0 ｍ、規模　　       800 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２５ｍ県道 交通

施設		 北与野駅北東方

250m		 法令

規制		 商業
(100,500)
防火 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 上野東京ラインの開通、日赤病院等の開業により、さいたま新都心駅周辺は急速に発展し、また北陸新幹線等の
開業等に伴い利便性が向上した大宮駅の影響もあって、地価は堅調に推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 高層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 角地　　　　　　　　　　　　　　  +5.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    986,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    931,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、さいたま市内にあってＪＲ武蔵野線、京浜東北線、埼京線沿線の主要駅周辺の商業地域である。需要者
は不動産会社が中心である。東日本の玄関口である大宮駅周辺の事務所需要が旺盛であることによる低い空室率の影響
及びさいたま新都心駅周辺の発展傾向を反映して商業地としての需要は堅調である。標準階の支払賃料は㎡あたり２５
００～４０００円／㎡、保証金は５～１０ヶ月程度が標準的である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当地域はさいたま新都心駅西口の中高層の店舗や事務所ビル等の建ち並ぶ商業地域で賃貸ビルが主であるが、取引にお
いては現実の売買価格を重視して価格を決定するケースも少なくないため、比準価格及び収益価格をともに重視して鑑
定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    935,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　■基準地
指定基準地等番号
　[　さいたま中央 5-5           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　    947,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 昨今のインフレ・円安・米国利上げの動向の
ほか、インバウンド客の増加による不動産価
格への影響を当面注視する必要がある。


大宮駅周辺の旺盛な事務所需要及びさいたま
新都心駅周辺の開発に伴い地価は堅調であり
当面は同様の傾向が継続するものと判断。


個別的要因に変動はない


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.6 ％ +1.3 ％
３　試算価格算定内訳 さいたま中央 5-5　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 埼玉１公Ｒ
０６
-5040		 さいたま市浦和区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南東25m県道、
中間画地
商業

(90,400)
b 埼玉１公Ｒ
０６
-10056		 さいたま市浦和区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南西18m市道、
中間画地
商業

(90,400)
c 埼玉１公Ｒ
０６
-10057		 さいたま市浦和区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 北東16m国道、
中間画地
商業

(80,400)
d 埼玉１公Ｒ
０６
-10059		 さいたま市浦和区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 西15m国道、
中間画地
商業

(90,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
385,946  		 100
[ 100.0]		 [ 105.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  59.5]
685,622 		 100
[  73.5]
932,819 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +5.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 105.0]
　　　　 100
979,000 
b (　           ) 
611,834  		 100
[ 100.0]		 [ 110.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
676,688 		 100
[  72.0]
939,844 
987,000 
c (　           ) 
570,404  		 100
[ 100.0]		 [ 108.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  97.0]
638,029 		 100
[  67.6]
943,830 
991,000 
d (　           ) 
690,435  		 100
[ 100.0]		 [ 108.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
746,360 		 100
[  79.3]
941,185 
988,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.38 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -0.8 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +4.6 環境　　　　 -26.0
画地　　　　 -40.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.44 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.8 環境　　　　 -27.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.37 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +0.2 環境　　　　 -29.0
画地　　　　  -3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -6.2 環境　　　　 -11.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -5.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    986,000 円／㎡]  



さいたま中央 5-5　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

138,023,321 
33,335,525 
104,687,796 
72,846,000 
31,841,796 		 （　0.9553）
30,418,468 		 （  4.4 -  0.2 ）
4.2％  
⑧収益価格 　    724,249,238 円　　　　（　    931,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
さいたま中央 5-5　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
店舗兼事務所 486.00 Ｓ8 3,888.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
 100 ％   500 ％   500 ％   778 ㎡     29.0 m x   32.0 m  前面道路：県道     　  25.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 フロア貸しの店舗兼事務所ビルを想定 ⑦有効率　  68.1 ％
の理由		 店舗兼事務所ビルとしては標準的である。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
486.00 
55.0 
267.30 
4,350 
1,162,755 		 10.0  11,627,550 
0.0  0 

 2～ 8		 事務所
486.00 
70.0 
340.20 
4,200 
1,428,840 		 10.0  14,288,400 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
3,888.00 
68.1 
2,648.70 

11,164,635 		 111,646,350 
0 
⑨年額支払賃料     11,164,635 円　×　12ヶ月　＝　     133,975,620 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　   2,648.70 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）  20,000 円／台　×　  30 台　×　12ヶ月　＋　          　＝　       7,200,000 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		       133,975,620 円　　×　　   3.0 ％                          
＋　　　       7,200,000 円　　×　　   3.0 ％　＝　　     4,235,269 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 136,940,351 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）       111,646,350 円　×　　  97.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　       1,082,970 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　     138,023,321 円　　　　（　       177,408 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 埼玉１公Ｒ０６
賃Ｑ
　　　　-1011		 5,128  
(   4,987) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[110.0]		 100
[ 95.0]		 100
[116.0]		 100
[100.0]
4,230 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    4,235 円/㎡

　月額支払賃料
（　    4,200 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 埼玉１公Ｒ０６
賃Ｑ
　　　　-514		 4,867  
(   4,595) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[120.0]		 100
[100.0]
4,269 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
さいたま中央 5-5　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 6,840,000 円  　　　　  1,140,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 5,647,025 円  　　　      141,175,620　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    8,878,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    9,690,000 円  　　　　  1,140,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料     1,140,000 円  　　　　  1,140,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金     1,140,000 円  　　　　  1,140,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      33,335,525 円　（　　　　　　        42,848 円／㎡）　　（経費率　　  24.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9553    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 1,140,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 280,000 円／㎡　×　   3,888.00 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0639     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0469 ×　 40 ％　＋　0.0593 ×  30 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 72,846,000 円  
（　　　　　        93,632 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 138,023,321 円      
②総費用 33,335,525 円      
③純収益　①－② 104,687,796 円      
④建物等に帰属する純収益 72,846,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 31,841,796 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 30,418,468 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       39,098 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    724,249,238 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     931,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ さいたま中央 5-5　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　さいたま市中央区新都心４番１
 0300000385743-0000
2 　さいたま市中央区新都心４番２
 0300000385752-0000
3 　
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備考