別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
さいたま中央 -1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
さいたま中央 -1 埼玉県 埼玉第１ 氏名  不動産鑑定士　岸田　博   TEL.
鑑定評価額 66,300,000 円  １㎡当たりの価格 347,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 270,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 さいたま市中央区下落合２丁目６６３番１
｢下落合２－４－１６｣		 ②地積
　(㎡)		 191  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）
高度地区最高20m
台形
1:1.5		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅の多
い閑静な住宅地域
 東5m市道 水道、ガス、下水 与野

530m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    50 ｍ、南    55 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       195 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特に無い。 街

路		 基準方位　北　５ｍ
市道		 交通

施設		 与野駅南西方

530m		 法令

規制		 １住居
(60,200)
高度地区最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 既成の住宅地域として熟成しており、住環境は良好である。地域要因に特段の変動がないことから、今後も現状
の利用形態を維持しつつ、地価は上昇傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    360,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    211,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ京浜東北線、埼京線及び武蔵野線沿線で、概ねさいたま市内の住宅地域である。需要者は東京都内に
通勤する個人の一次取得者及び地元に精通した不動産業者が中心である。生活利便性の高い住宅地域で潜在需要は高く
地価は上昇傾向にある。価格は土地が約１００㎡で３，５００万円～４，０００万円程度、新築建売住宅で５，５００
万円～６，０００万円程度が成約価格の中心となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域及びその周辺には相続を目的としたアパート等も見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていない
ため収益価格はやや低位に試算された。自用目的の戸建住宅地としての取引が中心であることから、取引市場の実態を
反映した比準価格を重視し、収益価格を関連づけ、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決
定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　さいたま中央 -10           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    328,000 円／㎡		 [104.0]
100		 100
[103.0]		 100
[ 98.3]		 [103.0]
100		 347,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    335,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 中央区の人口は５年間で２．３％の増加、高
齢化率は０．７％上昇している。土地の取引
価格は上昇しているが、取引件数は昨年より
減少している。

地域要因に大きな変動はない。利便性の高い
地域で、地価は緩やかに上昇している。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +0.8
環境　　　　　　  -0.5
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.6 ％  ％
３　試算価格算定内訳 さいたま中央 -1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 埼玉１公Ｒ
０６
-4030		 さいたま市中央区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ正方形 南6m市道、
中間画地
近商

(90,200)
b 埼玉１公Ｒ
０６
-4045		 さいたま市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 東3.9m市道、
中間画地
２中専
高度地区最高20m
(70,160)
c 埼玉１公Ｒ
０６
-4016		 さいたま市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東3.8m市道
、中間画地
１住居
高度地区最高20m
(60,160)
d 埼玉１公Ｒ
０６
-1017		 さいたま市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西5.3m市道、
南6m、角地
１中専
高度地区最高20m
(70,200)
e 埼玉１公Ｒ
０６
-4040		 さいたま市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南4m私道、
中間画地
１住居
高度地区最高20m
(60,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
362,670  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 106.0]
350,695 		 100
[ 103.2]
339,821 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
350,000 
b (　           ) 
308,729  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  90.0]
351,608 		 100
[ 105.7]
332,647 
343,000 
c (　           ) 
475,631  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 133.1]
366,282 		 100
[ 103.3]
354,581 
365,000 
d (　           ) 
328,407  		 100
[ 100.0]		 [ 103.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.1]
321,597 		 100
[  87.4]
367,960 
379,000 
e (　           ) 
392,033  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 123.4]
325,000 		 100
[  92.0]
353,261 
364,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +1.2 環境　　　　  +1.0
画地　　　　  +6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +2.8 環境　　　　  +6.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +1.4 環境　　　　  +5.0
画地　　　　 +33.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.30 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -9.0
画地　　　　  +6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -3.2 環境　　　　  -3.0
画地　　　　 +27.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    360,000 円／㎡]  



さいたま中央 -1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,074,088 
984,979 
4,089,109 
2,354,760 
1,734,349 		 （　0.9749）
1,690,817 		 （  4.4 -  0.2 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     40,257,548 円　　　　（　    211,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
さいたま中央 -1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 95.00 ＬＳ2 190.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居
高度地区最高20m
 60 ％   200 ％   200 ％   191 ㎡     12.4 m x   17.3 m  前面道路：市道     　   5.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ４５㎡程度の貸室４戸を想定 ⑦有効率　  99.0 ％
の理由		 ＰＳ等の内部共用部分を勘案したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
95.00 
99.0 
94.05 
2,227 
209,449 		 1.0  209,449 
1.0  209,449 

 2～ 2		 居宅
95.00 
99.0 
94.05 
2,272 
213,682 		 1.0  213,682 
1.0  213,682 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
190.00 
99.0 
188.10 

423,131 		 423,131 
423,131 
⑨年額支払賃料        423,131 円　×　12ヶ月　＝　       5,077,572 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     188.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,077,572 円　　×　　   4.2 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       213,258 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,864,314 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           423,131 円　×　　  95.8 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,054 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          423,131 円　×　　  95.8 ％　　×　　　 0.5075　＝　         205,720 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,074,088 円　　　　（　        26,566 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 埼玉１公Ｒ０６
賃Ｑ
　　　　-401		 2,868  
(   2,866) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[103.0]		 100
[108.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
2,344 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,370 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,272 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 埼玉１公Ｒ０６
賃Ｑ
　　　　-404		 2,060  
(   1,974) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 92.0]		 100
[ 93.0]		 100
[ 98.0]
2,457 
c 埼玉１公Ｒ０６
賃Ｑ
　　　　-403		 2,366  
(   2,179) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 98.0]		 100
[ 95.0]		 100
[110.0]
2,310 
さいたま中央 -1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 186,000 円  　　　　     37,200,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 253,879 円  　　　        5,077,572　×　　　　   5.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      154,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      316,200 円  　　　　     37,200,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        37,200 円  　　　　     37,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        37,200 円  　　　　     37,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         984,979 円　（　　　　　　         5,157 円／㎡）　　（経費率　　  19.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9749    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 37,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 190,000 円／㎡　×　     190.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0633     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0521 ×　 45 ％　＋　0.0654 ×  40 ％　＋ 0.0913 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,354,760 円  
（　　　　　        12,329 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,074,088 円      
②総費用 984,979 円      
③純収益　①－② 4,089,109 円      
④建物等に帰属する純収益 2,354,760 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,734,349 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,690,817 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        8,852 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     40,257,548 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     211,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ さいたま中央 -1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　さいたま市中央区下落合二丁目６６３番１
 0300000395189-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
さいたま中央 -1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
さいたま中央 -1 埼玉県 埼玉第１ 氏名  不動産鑑定士　長谷　篤   TEL.
鑑定評価額 66,100,000 円  １㎡当たりの価格 346,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 270,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 さいたま市中央区下落合２丁目６６３番１
｢下落合２－４－１６｣		 ②地積
　(㎡)		 191  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）
高度地区最高20m
台形
1:1.5		 住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅の多
い閑静な住宅地域
 東5m市道 水道、ガス、下水 与野

530m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    60 ｍ、西    50 ｍ、南    55 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  13.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       195 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北５ｍ市
道		 交通

施設		 与野

530m		 法令

規制		 １住居
(60,200)
高度地区最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 近隣地域の地価形成に影響を与える特別の変動要因はなく、当分現状維持と予測する。最寄駅から徒歩圏の地域
であり、また環境良好な住宅地域であるため、地価は堅調に推移していくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    350,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    230,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ武蔵野線、京浜東北線、埼京線沿線で、概ねさいたま市の圏域に存する住宅地域である。需要者は
高所得者層又は市内に居住する個人の買い換え層が中心である。利便性の高い住宅地域であるため、市内のみならず都
内からの需要も認められるが、売り物件は少ない。近年は比較的小規模な土地の売買があり、総額をおさえた物件も見
られるため土地は３０００万円台が中心であり、新築戸建住宅は５０００万円程度となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域及びその周辺にはアパート等も見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格はや
や低位に試算された。自用目的の戸建住宅地としての取引が中心であることから、市場の実態を反映した比準価格を重
視し、収益価格を関連づけ、さらに代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　さいたま中央 -10           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    328,000 円／㎡		 [104.0]
100		 100
[103.0]		 100
[ 98.8]		 [103.0]
100		 345,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    335,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 昨今のインフレ・円安・米国利上げの動向の
ほか、インバウンド客の増加による不動産価
格への影響を当面注視する必要がある。


地域要因に大きな変動はない。利便性の高い
住宅地域であり、地価は堅調に推移している
。


個別的要因に変動はない


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +1.8
環境　　　　　　  -1.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 さいたま中央 -1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 埼玉１公Ｒ
０６
-4016		 さいたま市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南東3.8m市道
、中間画地
１住居
高度地区最高20m
(60,160)
b 埼玉１公Ｒ
０６
-4028		 さいたま市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北4m市道、
中間画地
１中専
高度地区最高20m
(70,160)
c 埼玉１公Ｒ
０６
-4038		 さいたま市中央区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東4m私道、
中間画地
近商

(90,200)
d 埼玉１公Ｒ
０６
-4040		 さいたま市中央区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南4m私道、
中間画地
１住居
高度地区最高20m
(60,160)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
475,631  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 133.1]
366,282 		 100
[ 101.3]
361,581 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
372,000 
b (　           ) 
304,985  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
312,000 		 100
[  94.1]
331,562 
342,000 
c (　           ) 
349,813  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 117.7]
302,557 		 100
[  94.9]
318,817 
328,000 
d (　           ) 
392,033  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 123.4]
325,000 		 100
[  93.9]
346,113 
356,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +1.4 環境　　　　  +3.0
画地　　　　 +33.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  -1.1 環境　　　　  -5.0
画地　　　　 +21.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -3.2 環境　　　　  -1.0
画地　　　　 +27.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    350,000 円／㎡]  



さいたま中央 -1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,018,829 
900,591 
4,118,238 
2,228,160 
1,890,078 		 （　0.9749）
1,842,637 		 （  4.4 -  0.2 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     43,872,310 円　　　　（　    230,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
さいたま中央 -1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 95.00 ＬＳ2 190.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居
高度地区最高20m
 60 ％   200 ％   200 ％   191 ㎡     12.4 m x   17.3 m  前面道路：市道     　   5.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 一戸あたり専用面積４５㎡程度のファミリータイプタイプの低層共同住宅を想定 ⑦有効率　  99.0 ％
の理由		 ＰＳ等の内部共用部分を勘案したため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
95.00 
99.0 
94.05 
2,200 
206,910 		 1.0  206,910 
1.0  206,910 

 2～ 2		 居宅
95.00 
99.0 
94.05 
2,250 
211,613 		 1.0  211,613 
1.0  211,613 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
190.00 
99.0 
188.10 

418,523 		 418,523 
418,523 
⑨年額支払賃料        418,523 円　×　12ヶ月　＝　       5,022,276 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     188.10 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されているので計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,022,276 円　　×　　   4.2 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       210,936 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,811,340 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           418,523 円　×　　  95.8 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,009 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          418,523 円　×　　  95.8 ％　　×　　　 0.5075　＝　         203,480 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,018,829 円　　　　（　        26,277 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 埼玉１公Ｒ０６
賃Ｑ
　　　　-401		 2,868  
(   2,866) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[103.0]		 100
[105.0]		 100
[113.0]		 100
[100.0]
2,347 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,347 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,250 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 埼玉１公Ｒ０６
賃Ｑ
　　　　-402		 2,729  
(   2,726) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[114.0]		 100
[ 98.0]
2,326 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
さいたま中央 -1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 176,000 円  　　　　     35,200,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 200,891 円  　　　        5,022,276　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      154,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      299,200 円  　　　　     35,200,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        35,200 円  　　　　     35,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        35,200 円  　　　　     35,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         900,591 円　（　　　　　　         4,715 円／㎡）　　（経費率　　  17.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9749    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 35,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 180,000 円／㎡　×　     190.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0633     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0521 ×　 45 ％　＋　0.0654 ×  40 ％　＋ 0.0913 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,228,160 円  
（　　　　　        11,666 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,018,829 円      
②総費用 900,591 円      
③純収益　①－② 4,118,238 円      
④建物等に帰属する純収益 2,228,160 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,890,078 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,842,637 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        9,647 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     43,872,310 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     230,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ さいたま中央 -1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　さいたま市中央区下落合二丁目６６３番１
 0300000395189-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
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備考