別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
さいたま見沼 -8　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
さいたま見沼 -8 埼玉県 埼玉第１ 氏名  不動産鑑定士　伊藤　聡   TEL.
鑑定評価額 13,100,000 円  １㎡当たりの価格 107,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月12日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 84,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 さいたま市見沼区大字小深作字小深作前４６６番２５
 ②地積
　(㎡)		 122  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)

（その他）
高度地区最高15m

1:1		 住宅

ＬＳ2		 小規模一般住宅が多
い郊外の新興住宅地
域		 南東5m市道 水道、ガス、下水 七里

1.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    40 ｍ、南    50 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　５ｍ市
道		 交通

施設		 七里駅北方

1.0km		 法令

規制		 １中専
(60,200)
高度地区最高15m
⑤地域要因の将
　来予測		 街路条件はやや劣るものの、最寄り駅から徒歩圏内に位置する住宅地域であり、一定の需要が認められる。格別
の変動要因はなく、地価はやや上昇基調で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    107,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     46,100 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、東武野田線沿線を中心としたさいたま市北東部の郊外の住宅地域である。七里駅を最寄駅とした徒歩圏
内にある住宅地であるが、街路条件がやや悪いのが難点である。さいたま市中心部の戸建住宅の総額と比べて購入しや
すい価格水準下にあるので、購入希望者は一定層は存在する。主たる需要者はさいたま市及びその周辺に居住する個人
等である。土地は１，０００万円台前半、新築の戸建物件は３，５００万円台程度の物件が需要の中心となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は最寄り駅から徒歩圏内に位置する戸建住宅を中心とする地域である。アパート等も見られるが土地価格に見
合う賃料水準が形成されておらず、収益価格は相当低位に試算された。戸建住宅取引市場の実態は比準価格が市場を支
配しており、当該価格を重視する傾向下にある。よって、本件においては、収益価格は採用せず、比準価格を採用し、
代表標準地との均衡に留意し、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　さいたま見沼 -14           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.5
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    115,000 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[104.5]		 100
[110.5]		 [104.5]
100		 104,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    105,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 個人消費・輸出は持ち直している。企業収益
は改善している。国内景気は、一部足踏みも
見られるが、緩やかに回復している。


特別な地域要因はない。




特に個別的要因はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -1.5
環境　　　　　　 +10.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 さいたま見沼 -8　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 埼玉１公Ｒ
０６
-6044		 さいたま市見沼区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南西4m市道、
中間画地
１中専
高度地区最高15m
(60,160)
b 埼玉１公Ｒ
０６
-6043		 さいたま市見沼区

 更地


   
（　          ） 		 袋地等 北東3m未舗装
市道、
中間画地
１住居
高度地区最高15m
(60,160)
c 埼玉１公Ｒ
０６
-6029		 さいたま市見沼区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 北東4m未舗装
私道、
北西4m、
準角地
２中専
高度地区最高15m
(80,160)
d 埼玉１公Ｒ
０６
-6055		 さいたま市見沼区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北西6m未舗装
区画街路、
北東6m、
角地
１中専
高度地区最高15m
土地区画整理事業
(70,200)
e 埼玉１公Ｒ
０６
-6054		 さいたま市見沼区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ整形 北西5m区画街
路、中間画地
１中専
高度地区最高15m
土地区画整理事業
(60,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
82,593  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.4]
84,607 		 100
[  86.9]
97,361 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.5

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.5]
　　　　 100
102,000 
b (　           ) 
94,258  		 100
[ 100.0]		 [ 100.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  80.8]
117,589 		 100
[ 105.4]
111,565 
117,000 
c (　           ) 
153,995  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 139.8]
112,026 		 100
[ 103.6]
108,133 
113,000 
d (　           ) 
74,767  		 100
[ 100.0]		 [ 102.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[  78.4]
98,132 		 100
[  93.1]
105,405 
110,000 
e (　           ) 
96,313  		 100
[ 100.0]		 [ 103.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.5]
98,306 		 100
[  95.1]
103,371 
108,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.5 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +1.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +0.7 環境　　　　  +9.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +2.8 環境　　　　  +5.0
画地　　　　 +39.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　 -21.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +1.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    107,000 円／㎡]  



さいたま見沼 -8　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,222,518 
467,521 
1,754,997 
1,512,870 
242,127 		 （　0.9749）
236,050 		 （  4.4 -  0.2 ）
4.2％  
⑧収益価格 　      5,620,238 円　　　　（　     46,100 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
さいたま見沼 -8　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 61.00 ＬＳ2 122.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専
高度地区最高15m
 60 ％   200 ％   200 ％   122 ㎡     10.7 m x   11.7 m  前面道路：市道     　   5.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ３０㎡程度の住宅２戸、計４戸を想定した。 ⑦有効率　  99.0 ％
の理由		 ＰＳ等の内部共用部分を勘案した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
61.00 
99.0 
60.39 
1,519 
91,732 		 1.0  91,732 
1.0  91,732 

 2～ 2		 居宅
61.00 
99.0 
60.39 
1,550 
93,605 		 1.0  93,605 
1.0  93,605 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
122.00 
99.0 
120.78 

185,337 		 185,337 
185,337 
⑨年額支払賃料        185,337 円　×　12ヶ月　＝　       2,224,044 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     120.78 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 通り抜け費用のため計上しない
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,224,044 円　　×　　   4.2 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　        93,410 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,130,634 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           185,337 円　×　　  95.8 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           1,776 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          185,337 円　×　　  95.8 ％　　×　　　 0.5075　＝　          90,108 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,222,518 円　　　　（　        18,217 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 埼玉１公Ｒ０６
賃Ｑ
　　　　-606		 1,276  
(   1,250) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 86.0]		 100
[ 90.0]		 100
[100.0]
1,649 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,617 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,550 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 埼玉１基Ｒ０６
賃Ｑ
　　　　-307		 1,467  
(   1,406) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 85.0]		 100
[114.0]
1,594 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
さいたま見沼 -8　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 119,500 円  　　　　     23,900,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 66,721 円  　　　        2,224,044　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       30,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      203,100 円  　　　　     23,900,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        23,900 円  　　　　     23,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        23,900 円  　　　　     23,900,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         467,521 円　（　　　　　　         3,832 円／㎡）　　（経費率　　  21.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9749    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 23,900,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 190,000 円／㎡　×　     122.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0633     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0521 ×　 45 ％　＋　0.0654 ×  40 ％　＋ 0.0913 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,512,870 円  
（　　　　　        12,401 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,222,518 円      
②総費用 467,521 円      
③純収益　①－② 1,754,997 円      
④建物等に帰属する純収益 1,512,870 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 242,127 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 236,050 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        1,935 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      5,620,238 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      46,100 円／㎡）
４　不動産ＩＤ さいたま見沼 -8　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　さいたま市見沼区大字小深作字小深作前４６６番２５
 0307000083549-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
さいたま見沼 -8　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
さいたま見沼 -8 埼玉県 埼玉第１ 氏名  不動産鑑定士　森田　祐孝   TEL.
鑑定評価額 12,900,000 円  １㎡当たりの価格 106,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 84,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 さいたま市見沼区大字小深作字小深作前４６６番２５
 ②地積
　(㎡)		 122  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １中専
(60,200)

（その他）
高度地区最高15m

1:1		 住宅

ＬＳ2		 小規模一般住宅が多
い郊外の新興住宅地
域		 南東5m市道 水道、ガス、下水 七里

1.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    40 ｍ、南    50 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  12.0 ｍ、規模　　       120 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 基準方位　北　　５
ｍ市道		 交通

施設		 七里駅北方

1.0km		 法令

規制		 １中専
(60,200)
高度地区最高15m
⑤地域要因の将
　来予測		 七里駅徒歩圏内の既成市街地に存する住宅地域であり、地域要因に特段の変化はなく、暫くは現状維持で推移す
るものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +4.5
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    106,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     47,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ宇都宮線、東武アーバンパークライン沿線のさいたま市内（旧大宮市東部）の住宅地域である。典
型的需要者は、同市内又は東京都内に通勤する３０～４０代の一次取得者が中心であり、生活利便性、居住の快適性を
重視した取引判断が行われる。需要の中心価格帯は、土地１２０㎡程度で１０００～１５００万円程度、新築戸建住宅
は２５００～３５００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、同一需給圏内の類似地域等に存する複数の事例から求められたもので、市況を反映する価格である。収益
価格は、地域の特性として自己用住宅の取引が中心となる地域であることから、比準価格に比べてかなり低位に求めら
れた。以上より、市場の実態を反映した価格は比準価格であると思料されることから、比準価格を標準とし、収益価格
は参考にとどめて、代表標準地との価格の均衡にも留意したうえで、鑑定評価額を表記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　さいたま見沼 -14           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +4.5
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    115,000 円／㎡		 [100.0]
100		 100
[104.5]		 100
[108.5]		 [104.5]
100		 106,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    105,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 不動産市況は都市部を中心に上昇傾向にある
が、二極化が顕著である。



一般住宅中心で構成される、最寄駅徒歩圏内
の住宅地域であり、地価は上昇傾向である。



個別的要因による市場性への影響については
、方位による優位性が認められるが、特段の
変動はない。
 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +2.0
交通・接近　　　  -1.5
環境　　　　　　  +8.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+1.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 さいたま見沼 -8　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a 埼玉１公Ｒ
０６
-12004		 さいたま市見沼区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 南東12m市道、
中間画地
２中専
高度地区最高15m
(60,200)
b 埼玉１公Ｒ
０６
-12002		 さいたま市見沼区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東4m私道、
中間画地
１中専
高度地区最高15m
地区計画等
(70,160)
c 埼玉１公Ｒ
０６
-6038		 さいたま市見沼区

 建付
地

   
（　          ） 		 台形 南西10m市道、
北東4m、
二方路
２中専
高度地区最高15m
(70,200)
d 埼玉１公Ｒ
０６
-3012		 さいたま市見沼区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東4m私道、
中間画地
１低専
地区計画等
(50,100)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
96,255  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  88.8]
109,479 		 100
[ 105.4]
103,870 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +4.5

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 104.5]
　　　　 100
109,000 
b (　           ) 
104,652  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.5]
101,247 		 100
[ 101.4]
99,849 
104,000 
c (　           ) 
105,474  		 100
[ 100.0]		 [ 100.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.3]
104,849 		 100
[ 103.8]
101,011 
106,000 
d (　           ) 
82,753  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  98.5]
84,013 		 100
[  84.3]
99,660 
104,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  -2.5 環境　　　　  +5.0
画地　　　　 -11.2 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -1.5 環境　　　　  +5.0
画地　　　　  +4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.10 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +0.8 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +1.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　  -3.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -4.4 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +1.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    106,000 円／㎡]  



さいたま見沼 -8　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存する宅地であり、土地の再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

2,147,197 
466,347 
1,680,850 
1,430,580 
250,270 		 （　0.9749）
243,988 		 （  4.4 -  0.2 ）
4.2％  
⑧収益価格 　      5,809,238 円　　　　（　     47,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
さいたま見沼 -8　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 61.00 ＬＳ2 122.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１中専
高度地区最高15m
 60 ％   200 ％   200 ％   122 ㎡     10.7 m x   11.7 m  前面道路：市道     　   5.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １ＤＫ×４戸 ⑦有効率　  99.0 ％
の理由		 ＰＳ等の内部共用部分を勘案した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
61.00 
99.0 
60.39 
1,460 
88,169 		 1.0  88,169 
1.0  88,169 

 2～ 2		 居宅
61.00 
99.0 
60.39 
1,505 
90,887 		 1.0  90,887 
1.0  90,887 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
122.00 
99.0 
120.78 

179,056 		 179,056 
179,056 
⑨年額支払賃料        179,056 円　×　12ヶ月　＝　       2,148,672 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     120.78 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 通り抜け費用のため計上しない。
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         2,148,672 円　　×　　   4.2 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　        90,244 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,058,428 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           179,056 円　×　　  95.8 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           1,715 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          179,056 円　×　　  95.8 ％　　×　　　 0.5075　＝　          87,054 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       2,147,197 円　　　　（　        17,600 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a 埼玉１公Ｒ０６
賃Ｑ
　　　　-605		 1,512  
(   1,449) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 81.0]		 100
[105.0]		 100
[114.0]
1,559 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,570 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,505 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b 埼玉１基Ｒ０６
賃Ｑ
　　　　-303		 1,476  
(   1,415) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 97.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
1,602 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
さいたま見沼 -8　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 113,000 円  　　　　     22,600,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 85,947 円  　　　        2,148,672　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       30,100 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      192,100 円  　　　　     22,600,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        22,600 円  　　　　     22,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        22,600 円  　　　　     22,600,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         466,347 円　（　　　　　　         3,823 円／㎡）　　（経費率　　  21.7 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9749    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 22,600,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 180,000 円／㎡　×　     122.00 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0633     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0521 ×　 45 ％　＋　0.0654 ×  40 ％　＋ 0.0913 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,430,580 円  
（　　　　　        11,726 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 2,147,197 円      
②総費用 466,347 円      
③純収益　①－② 1,680,850 円      
④建物等に帰属する純収益 1,430,580 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 250,270 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 243,988 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        2,000 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      5,809,238 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      47,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ さいたま見沼 -8　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　さいたま市見沼区大字小深作字小深作前４６６番２５
 0307000083549-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
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