別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
さいたま大宮 5-11　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
さいたま大宮 5-11 埼玉県 埼玉第２ 氏名  不動産鑑定士　大友　由貴子   TEL.
鑑定評価額 87,900,000 円  １㎡当たりの価格 676,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 530,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 さいたま市大宮区宮町２丁目７９番７
 ②地積
　(㎡)		 130  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

1:1		 事務所兼住宅

ＲＣ6		 中層の事務所ビルが
集まる商業地域
 南15m県道 水道、ガス、下水 大宮

700m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    80 ｍ、南    40 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.5 ｍ、奥行　約　　  11.5 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １５ｍ県道 交通

施設		 大宮駅北東方

700m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 中高層事務所ビル等が連担する県道沿いの商業地域で、商業地として熟成しており、当面は現状を維持しつつ推
移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    695,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    441,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、大宮駅のほか県内主要駅周辺の商業地域。主たる需要者は自用目的の法人のほか、投資目的の機関投資
家等。再開発の進む大宮駅周辺の商業地における不動産需要は強いが、供給は極めて少ない状況である。取引の価格帯
は取引主体の属性、建物の状態等により様々であり、総額での中心となる価格帯は見いだせないが、１㎡当たり６０～
８０万円前後となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は商業地に所在する、代替競争関係の認められる取引事例を比準し、規範性の高い価格が求められた。一方、
同一需給圏内の事務所ビル、商業ビルや店舗の賃料は一定の水準にあるが、賃貸市場はやや未成熟で、収益価格はやや
低位となった。主たる需要者は収益性だけでなく市場実態を反映した取引価格にも着目して取引を行うため、比準価格
を重視し、収益価格を比較考量して代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　さいたま大宮 5-8           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    746,000 円／㎡		 [107.0]
100		 100
[100.0]		 100
[117.8]		 [100.0]
100		 678,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    650,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気回復傾向を受け、大宮駅周辺商業地の空
室率は低水準が続き、取引利回りも低下傾向
にある。店舗、オフィス需要も回復している
。

大宮駅西口では再開発事業が進捗中、東口で
は令和５年１２月大門町３丁目中地区都市計
画が決定。発展期待も高く周辺の土地需要は
堅調である。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +19.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 さいたま大宮 5-11　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６ｋ０３０
１
-4		 さいたま市大宮区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西6.3m市道、
南東7.5m、
角地
商業

(100,400)
b ６ｋ０３０
１
-22		 さいたま市大宮区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西6.3m市道、
中間画地
商業

(90,378)
c ６ｋ０３０
１
-23		 さいたま市大宮区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西5.1m市道、
中間画地
商業

(90,306)
d ６ｋ０３０
１
-74		 さいたま市大宮区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東11m県道、
中間画地
商業

(90,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
801,900  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  93.5]
919,398 		 100
[ 129.3]
711,058 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
711,000 
b (　           ) 
963,500  		 100
[ 100.0]		 [ 106.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  86.0]
1,193,172 		 100
[ 164.8]
724,012 
724,000 
c (　           ) 
707,872  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.5]
727,792 		 100
[ 107.5]
677,016 
677,000 
d (　           ) 
555,900  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
589,254 		 100
[  84.7]
695,695 
696,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +2.5 環境　　　　 +30.0
画地　　　　  -6.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +2.5 環境　　　　 +70.0
画地　　　　 -14.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.5 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.19 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.5 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +17.0
画地　　　　  -0.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.5 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.32 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    695,000 円／㎡]  



さいたま大宮 5-11　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

14,731,973 
3,456,664 
11,275,309 
8,754,300 
2,521,009 		 （　0.9553）
2,408,320 		 （  4.4 -  0.2 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     57,340,952 円　　　　（　    441,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
さいたま大宮 5-11　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼事務所 99.91 Ｓ5 497.35
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   130 ㎡     11.8 m x   11.0 m  前面道路：県道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階を店舗、２階から５階を事務所としてフロア貸しする中層店舗兼事務所ビル。 ⑦有効率　  83.2 ％
の理由		 エントランス、階段等共用部分を有するため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
97.71 
81.1 
79.21 
3,726 
295,136 		 10.0  2,951,360 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
99.91 
83.7 
83.61 
3,153 
263,622 		 6.0  1,581,732 
0.0  0 

 3～ 3		 事務所
99.91 
83.7 
83.61 
2,856 
238,790 		 6.0  1,432,740 
0.0  0 

 4～ 5		 事務所
99.91 
83.7 
83.61 
2,866 
239,626 		 6.0  1,437,756 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
497.35 
83.2 
413.65 

1,276,800 		 8,841,344 
0 
⑨年額支払賃料      1,276,800 円　×　12ヶ月　＝　      15,321,600 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     413.65 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて担保されているので計上せず  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        15,321,600 円　　×　　   4.4 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       674,150 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 14,647,450 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         8,841,344 円　×　　  95.6 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          84,523 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      14,731,973 円　　　　（　       113,323 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６ｋ０３賃１１
　　　　-15		 3,960  
(   3,781) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[130.0]		 100
[ 95.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
3,054 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,870 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,856 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ６ｋ０３賃１１
　　　　-16		 3,654  
(   3,630) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[130.0]		 100
[ 95.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
2,818 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
さいたま大宮 5-11　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 822,000 円  　　　　    137,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 612,864 円  　　　       15,321,600　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      583,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,164,500 円  　　　　    137,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       137,000 円  　　　　    137,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       137,000 円  　　　　    137,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,456,664 円　（　　　　　　        26,590 円／㎡）　　（経費率　　  23.5 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9553    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 137,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 263,000 円／㎡　×　     497.35 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0639     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0469 ×　 40 ％　＋　0.0593 ×  30 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 8,754,300 円  
（　　　　　        67,341 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 14,731,973 円      
②総費用 3,456,664 円      
③純収益　①－② 11,275,309 円      
④建物等に帰属する純収益 8,754,300 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,521,009 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,408,320 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       18,526 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     57,340,952 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     441,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ さいたま大宮 5-11　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　さいたま市大宮区宮町二丁目７９番７
 0307000385693-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
さいたま大宮 5-11　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
さいたま大宮 5-11 埼玉県 埼玉第２ 氏名  不動産鑑定士　永瀬　美幸   TEL.
鑑定評価額 87,900,000 円  １㎡当たりの価格 676,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 530,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 さいたま市大宮区宮町２丁目７９番７
 ②地積
　(㎡)		 130  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

1:1		 事務所兼住宅

ＲＣ6		 中層の事務所ビルが
集まる商業地域
 南15m県道 水道、ガス、下水 大宮

700m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    50 ｍ、西    80 ｍ、南    40 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 中層店舗事務所併用地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.5 ｍ、奥行　約　　  11.5 ｍ、規模　　       130 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 １５ｍ県道 交通

施設		 大宮駅北東方

700m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 大宮駅東口商業地域の中層事務所ビル等が連たんする県道沿いの商業地として熟成している。当面は現状を維持
しながら推移していくものと予測される。地価は強含みで推移していくものと思われる。
(3)最有効使用の判定 中層店舗事務所併用地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    693,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    449,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は大宮駅を中心としたさいたま市に存する駅周辺及び幹線道路沿いの商業地域。主な需要者は自用または貸
ビル業を営む個人及び法人、機関投資家等が想定される。近隣地域は大宮駅東口の商業地域で車両通行量の多い幹線道
路沿いの繁華性が高い地域である。大宮駅周辺で施行されている再開発事業による経済効果の波及が期待される。需要
の中心価格帯は概ね７００千円／㎡前後程度と考えられる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 同一需給圏内に存する商業地域において多数の信頼ある取引事例を収集し得た。近隣地域は店舗、中層店舗事務所等が
連たんする商業地域で、賃貸市場は成熟している。商業地の需要者は、意思決定に際して市場での取引価格とともに、
その収益性について十分に検討する。本件では、市場の実勢を反映する比準価格及び不動産の経済価値の本質を形成す
る収益価格を相互に関連付け、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　さいたま大宮 5-8           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    746,000 円／㎡		 [107.0]
100		 100
[100.0]		 100
[118.8]		 [100.0]
100		 672,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    650,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに持ち直しており、市内の不動
産市場も回復傾向。建築費の高騰、世界的な
金融市場の引き締め等の不動産市場への影響
に留意。

大宮駅周辺における複数の再開発事業及び再
開発準備組合の影響で近隣地域周辺における
発展期待が高まり、地価は強含み。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  -2.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　 +20.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+4.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 さいたま大宮 5-11　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６ｋ０３０
１
-4		 さいたま市大宮区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西6.3m市道、
南東7.5m、
角地
商業

(100,400)
b ６ｋ０３０
１
-24		 さいたま市大宮区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北5.4m市道、
中間画地
商業

(90,324)
c ６ｋ０３０
１
-76		 さいたま市大宮区

 更地


   
（　          ） 		 台形 西11m県道、
中間画地
近商

(90,200)
d ６ｋ０３０
１
-75		 さいたま市大宮区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 台形 南13m市道、
北東6.4m、
角地
近商

(100,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
801,900  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  93.5]
919,398 		 100
[ 129.1]
712,160 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
712,000 
b (　           ) 
439,661  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
450,653 		 100
[  67.6]
666,646 
667,000 
c (　           ) 
312,700  		 100
[ 100.0]		 [ 105.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
367,596 		 100
[  51.2]
717,961 
718,000 
d (　           ) 
357,982  		 100
[ 100.0]		 [ 107.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.9]
379,624 		 100
[  56.2]
675,488 
675,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.0 交通・接近　  +2.5 環境　　　　 +34.0
画地　　　　  -6.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.41 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  +1.0 環境　　　　 -23.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.5 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.31 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -2.5 環境　　　　 -32.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -22.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.26 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.5 交通・接近　  -6.0 環境　　　　 -23.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -22.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    693,000 円／㎡]  



さいたま大宮 5-11　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

14,781,638 
3,458,730 
11,322,908 
8,754,300 
2,568,608 		 （　0.9553）
2,453,791 		 （  4.4 -  0.2 ）
4.2％  
⑧収益価格 　     58,423,595 円　　　　（　    449,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
さいたま大宮 5-11　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼事務所 99.91 Ｓ5 497.35
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   130 ㎡     11.8 m x   11.0 m  前面道路：県道     　  15.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階を店舗、２階から５階を事務所としてフロア貸し想定。 ⑦有効率　  83.2 ％
の理由		 エントランス・階段等共用部分を考慮
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
97.71 
81.1 
79.21 
3,736 
295,929 		 10.0  2,959,290 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
99.91 
83.7 
83.61 
3,161 
264,291 		 6.0  1,585,746 
0.0  0 

 3～ 3		 事務所
99.91 
83.7 
83.61 
2,874 
240,295 		 6.0  1,441,770 
0.0  0 

 4～ 5		 事務所
99.91 
83.7 
83.61 
2,874 
240,295 		 6.0  1,441,770 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
497.35 
83.2 
413.65 

1,281,105 		 8,870,346 
0 
⑨年額支払賃料      1,281,105 円　×　12ヶ月　＝　      15,373,260 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     413.65 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて担保されているので計上せず  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        15,373,260 円　　×　　   4.4 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       676,423 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 14,696,837 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）         8,870,346 円　×　　  95.6 ％　　×　　  1.00 ％　＝　          84,801 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      14,781,638 円　　　　（　       113,705 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６ｋ０３賃０２
　　　　-5		 2,582  
(   2,577) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[110.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 90.0]
2,890 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,888 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,874 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ６ｋ０３賃０２
　　　　-6		 2,559  
(   2,479) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 85.0]		 100
[110.0]
2,881 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
さいたま大宮 5-11　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 822,000 円  　　　　    137,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 614,930 円  　　　       15,373,260　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      583,300 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,164,500 円  　　　　    137,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       137,000 円  　　　　    137,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       137,000 円  　　　　    137,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       3,458,730 円　（　　　　　　        26,606 円／㎡）　　（経費率　　  23.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.4 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9553    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 137,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 263,000 円／㎡　×　     497.35 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0639     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0469 ×　 40 ％　＋　0.0593 ×  30 ％　＋ 0.0913 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 8,754,300 円  
（　　　　　        67,341 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 14,781,638 円      
②総費用 3,458,730 円      
③純収益　①－② 11,322,908 円      
④建物等に帰属する純収益 8,754,300 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 2,568,608 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 2,453,791 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       18,875 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.2 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     58,423,595 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     449,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ さいたま大宮 5-11　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　さいたま市大宮区宮町二丁目７９番７
 0307000385693-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
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備考