別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
さいたま大宮 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
さいたま大宮 5-2 埼玉県 埼玉第２ 氏名  不動産鑑定士　立澤　恵理   TEL.
鑑定評価額 204,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,220,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 930,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月12日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 さいたま市大宮区大門町３丁目５９番１
 ②地積
　(㎡)		 167  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

1:1.2		 店舗兼事務所

ＲＣ7		 中層の店舗、事務所
等が多い駅前通り商
業地域		 南27m県道 水道、ガス、下水 大宮

500m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    40 ｍ、南    40 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.5 ｍ、奥行　約　　  14.5 ｍ、規模　　       167 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２７ｍ県道 交通

施設		 大宮駅東方

500m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 大宮駅東口の駅前通り沿いに中層の店舗、事務所等が連たんする商業地域である。周辺では再開発事業等が進捗
し、発展的な要因がみられ、近隣地域への影響も徐々に顕在化すると予測される。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,250,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,060,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、概ねＪＲ東北線沿線で大宮駅を中心に、さいたま新都心駅、浦和駅等の各駅徒歩圏の商業地域。主たる
需要者は、法人、個人事業者、投資家、不動産業者等が想定される。供給が限定的な中、大宮駅勢圏の商業地域として
一定の需要が認められるエリアであり、周辺の再開発事業等の進捗や景気の回復基調に伴って地価は緩やかに上昇して
いる。中心価格帯は土地で概ね１１００千円／㎡～１３００千円／㎡程度であるが、物件による個別性が大きい。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域は、中層の店舗、事務所等が多い駅前通り沿いの商業地域であり、主たる需要者である法人や個人事業者、投
資家等は、意思決定において、投資目的の観点からみた収益性のほか、同種の不動産との比較も重視すると考えられる
。よって、周辺類似地域等における取引事例を採用して求め、市場性を反映した実証的な価格である比準価格と、収益
価格を関連付け、前年価格との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,160,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　さいたま大宮 5-5           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　  1,190,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は一部に足踏みがみられるが、緩やかな
回復傾向にあり、企業収益や企業の業況判断
の改善がみられる。


大宮駅東口徒歩圏内の商業地域で、周辺では
再開発事業が進捗し発展的に推移している。
供給が限定的な中、地価は上昇傾向で推移し
ている。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.2 ％ +2.5 ％
３　試算価格算定内訳 さいたま大宮 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６ｋ０３０
１
-69		 さいたま市大宮区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西16m県道、
中間画地
商業

(90,400)
b ６ｋ０３０
１
-23		 さいたま市大宮区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西5.1m市道、
中間画地
商業

(90,306)
c ６ｋ０３０
１
-22		 さいたま市大宮区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西6.3m市道、
中間画地
商業

(90,378)
d ６ｋ０３０
１
-4		 さいたま市大宮区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西6.3m市道、
南東7.5m、
角地
商業

(100,400)
e ６ｋ０３０
１
-71		 さいたま市大宮区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南9.1m市道、
中間画地
商業

(90,400)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,112,433  		 100
[ 100.0]		 [ 109.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,220,339 		 100
[ 100.0]
1,220,339 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,220,000 
b (　           ) 
707,872  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.5]
727,792 		 100
[  60.8]
1,197,026 
1,200,000 
c (　           ) 
963,500  		 100
[ 100.0]		 [ 106.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  86.0]
1,193,172 		 100
[  88.4]
1,349,742 
1,350,000 
d (　           ) 
801,900  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  93.5]
919,398 		 100
[  65.8]
1,397,261 
1,400,000 
e (　           ) 
953,953  		 100
[ 100.0]		 [ 110.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,056,026 		 100
[  86.7]
1,218,023 
1,220,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.44 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.5 交通・接近　  +0.5 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.19 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -8.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  -0.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -7.5 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -7.0 交通・接近　  +0.5 環境　　　　  -4.0
画地　　　　 -14.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.5 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -6.5 交通・接近　  +0.5 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  -6.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +2.5 環境　　　　 -11.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,250,000 円／㎡]  



さいたま大宮 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

32,857,181 
11,483,363 
21,373,818 
14,000,000 
7,373,818 		 （　0.9568）
7,055,269 		 （  4.2 -  0.2 ）
4.0％  
⑧収益価格 　    176,381,725 円　　　　（　  1,060,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
さいたま大宮 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼事務所 125.50 Ｓ6 692.40
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   167 ㎡     11.5 m x   14.5 m  前面道路：県道     　  27.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階以上は事務所のフロア貸しビルを想定。 ⑦有効率　  94.5 ％
の理由		 内部共用部分を考慮。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
115.40 
91.4 
105.50 
4,351 
459,031 		 12.0  5,508,372 
0.0  0 

 2～ 6		 事務所
115.40 
95.1 
109.70 
3,626 
397,772 		 8.0  3,182,176 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
692.40 
94.5 
654.00 

2,447,891 		 21,419,252 
0 
⑨年額支払賃料      2,447,891 円　×　12ヶ月　＝　      29,374,692 円 
⑩a共益費（管理費）             600 円／㎡　×　     654.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　       4,708,800 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されている為計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        34,083,492 円　　×　　   4.2 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,431,507 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 32,651,985 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        21,419,252 円　×　　  95.8 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         205,196 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      32,857,181 円　　　　（　       196,750 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６ｋ０３賃０３
　　　　-11		 3,751  
(   3,630) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[107.1]		 100
[100.0]
3,687 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,650 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,626 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ６ｋ０３賃０３
　　　　-12		 3,648  
(   3,630) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[108.9]		 100
[100.0]
3,526 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
さいたま大宮 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,344,000 円  　　　　    224,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 6,475,863 円  　　　       34,083,492　×　　　　  19.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,311,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,904,000 円  　　　　    224,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       224,000 円  　　　　    224,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       224,000 円  　　　　    224,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      11,483,363 円　（　　　　　　        68,763 円／㎡）　　（経費率　　  34.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9568    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 224,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 308,000 円／㎡　×　     692.40 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0625     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0453 ×　 40 ％　＋　0.0579 ×  30 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 14,000,000 円  
（　　　　　        83,832 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 32,857,181 円      
②総費用 11,483,363 円      
③純収益　①－② 21,373,818 円      
④建物等に帰属する純収益 14,000,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 7,373,818 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 7,055,269 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       42,247 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    176,381,725 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,060,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ さいたま大宮 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　さいたま市大宮区大門町三丁目５９番１
 0307000140284-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
さいたま大宮 5-2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
さいたま大宮 5-2 埼玉県 埼玉第２ 氏名  不動産鑑定士　上杉　徳子   TEL.
鑑定評価額 204,000,000 円  １㎡当たりの価格 1,220,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 930,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月12日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 さいたま市大宮区大門町３丁目５９番１
 ②地積
　(㎡)		 167  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
準防
（その他）



(90,400)

1:1.2		 店舗兼事務所

ＲＣ7		 中層の店舗、事務所
等が多い駅前通り商
業地域		 南27m県道 水道、ガス、下水 大宮

500m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    70 ｍ、西    40 ｍ、南    40 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.5 ｍ、奥行　約　　  14.5 ｍ、規模　　       167 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 ２７ｍ県道 交通

施設		 大宮駅東方

500m		 法令

規制		 商業
(90,400)
準防 
⑤地域要因の将
　来予測		 中層店舗兼事務所ビルが建ち並ぶ大宮駅東口駅前通り沿いの商業地域である。同街路沿いでは再開発事業が進行
しつつあるが、近隣地域への波及効果は、現状では、限定的である。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　  1,250,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　  1,040,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、大宮駅、さいたま新都心駅、浦和駅周辺を中心とする商業地域。主な需要者は、法人投資家の他、自社
使用目的の法人、個人等である。駅至近の商業地は売り物件が極めて少なく、希少性から人気が一部の優良物件に集中
する為、高額な取引も散見される。景気は緩やかに回復し、大宮駅東口では再開発ビルの開業や新たな再開発事業計画
決定等の発展期待と相まって、需要は底堅く推移している。土地の中心価格帯は１，２００千円／㎡前後である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 収益価格は不動産の収益性に着目して求められた価格で、大宮駅勢圏の普通商業地域に存する対象標準地においてこの
価格の説得力は高い。典型的な需要者である投資家等は収益に着目して取引を行う一方、周辺の取引価格も考慮に入れ
ながら投資を行うため、市場取引の実態を反映した比準価格の信頼性も高い。以上より、比準価格及び収益価格を相互
に関連付け、前年価格との検討を踏まえて、不動産市場の需給動向にも留意し、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　  1,160,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　さいたま大宮 5-5           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　  1,190,000 円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は、一部に足踏みも見られるが、緩やか
に回復している。企業収益や業況判断も改善
されている。大宮駅西口で２棟の新規大型ビ
ル供給があった。

大宮駅東口至近では複数の再開発準備組合が
活動中で、近隣地域周辺でも発展期待性が高
まっているものの、直接的な地域要因の変動
は認められない。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+5.2 ％ +2.5 ％
３　試算価格算定内訳 さいたま大宮 5-2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６ｋ０３０
１
-69		 さいたま市大宮区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 西16m県道、
中間画地
商業

(90,400)
b ６ｋ０３０
１
-22		 さいたま市大宮区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西6.3m市道、
中間画地
商業

(90,378)
c ６ｋ０３０
１
-4		 さいたま市大宮区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 西6.3m市道、
南東7.5m、
角地
商業

(100,400)
d ６ｋ０３０
１
-71		 さいたま市大宮区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 南9.1m市道、
中間画地
商業

(90,400)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
1,112,433  		 100
[ 100.0]		 [ 109.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,220,339 		 100
[ 100.0]
1,220,339 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
1,220,000 
b (　           ) 
963,500  		 100
[ 100.0]		 [ 106.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[  86.0]
1,193,172 		 100
[  89.3]
1,336,139 
1,340,000 
c (　           ) 
801,900  		 100
[ 100.0]		 [ 107.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  93.5]
919,398 		 100
[  67.2]
1,368,152 
1,370,000 
d (　           ) 
953,953  		 100
[ 100.0]		 [ 110.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
1,056,026 		 100
[  88.6]
1,191,903 
1,190,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.44 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.5 交通・接近　  +0.5 環境　　　　   0.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.50 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  +0.5 環境　　　　  -5.0
画地　　　　 -14.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -1.5 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.45 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.5 交通・接近　  +0.5 環境　　　　 -30.0
画地　　　　  -6.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  +2.5 環境　　　　 -10.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　  1,250,000 円／㎡]  



さいたま大宮 5-2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

32,739,948 
11,460,281 
21,279,667 
14,000,000 
7,279,667 		 （　0.9568）
6,965,185 		 （  4.2 -  0.2 ）
4.0％  
⑧収益価格 　    174,129,625 円　　　　（　  1,040,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
さいたま大宮 5-2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼事務所 125.50 Ｓ6 692.40
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 準防

 90 ％   400 ％   400 ％   167 ㎡     11.5 m x   14.5 m  前面道路：県道     　  27.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階を店舗、２階以上を事務所としてフロア貸しする６階建店舗兼事務所ビル ⑦有効率　  94.5 ％
の理由		 エントランス等共用部分を有するため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
115.40 
91.4 
105.50 
4,333 
457,132 		 12.0  5,485,584 
0.0  0 

 2～ 6		 事務所
115.40 
95.1 
109.70 
3,611 
396,127 		 8.0  3,169,016 
0.0  0 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
692.40 
94.5 
654.00 

2,437,767 		 21,330,664 
0 
⑨年額支払賃料      2,437,767 円　×　12ヶ月　＝　      29,253,204 円 
⑩a共益費（管理費）             600 円／㎡　×　     654.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　       4,708,800 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 査定額
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて担保されているので計上せず  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        33,962,004 円　　×　　   4.2 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     1,426,404 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 32,535,600 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        21,330,664 円　×　　  95.8 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         204,348 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      32,739,948 円　　　　（　       196,048 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６ｋ０３賃０５
　　　　-13		 3,437  
(   3,327) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[105.1]		 100
[100.0]
3,442 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    3,635 円/㎡

　月額支払賃料
（　    3,611 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ６ｋ０３賃０３
　　　　-11		 3,751  
(   3,630) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[104.0]		 100
[100.0]
3,797 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
さいたま大宮 5-2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,344,000 円  　　　　    224,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 6,452,781 円  　　　       33,962,004　×　　　　  19.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　    1,311,500 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    1,904,000 円  　　　　    224,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       224,000 円  　　　　    224,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       224,000 円  　　　　    224,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　      11,460,281 円　（　　　　　　        68,624 円／㎡）　　（経費率　　  35.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.2 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9568    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 224,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 308,000 円／㎡　×　     692.40 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0625     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0453 ×　 40 ％　＋　0.0579 ×  30 ％　＋ 0.0901 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 14,000,000 円  
（　　　　　        83,832 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 32,739,948 円      
②総費用 11,460,281 円      
③純収益　①－② 21,279,667 円      
④建物等に帰属する純収益 14,000,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 7,279,667 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 6,965,185 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       41,708 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.0 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    174,129,625 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　   1,040,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ さいたま大宮 5-2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　さいたま市大宮区大門町三丁目５９番１
 0307000140284-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
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備考