別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
さいたま大宮 -3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
さいたま大宮 -3 埼玉県 埼玉第２ 氏名  不動産鑑定士　高橋　隆一   TEL.
鑑定評価額 46,700,000 円  １㎡当たりの価格 283,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 220,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月13日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 さいたま市大宮区土手町１丁目２３９番３
 ②地積
　(㎡)		 165  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）
高度地区最高20m


(60,180)

1:1.5		 事務所兼住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅が多
く社宅等も混在する
住宅地域		 西4.5m市道 水道、ガス、下水 大宮

1.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    45 ｍ、西    25 ｍ、南   110 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  16.4 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない 街

路		 基準方位　北　　４
．５ｍ市道		 交通

施設		 大宮駅北方

1.3km		 法令

規制		 １住居
(60,180)
高度地区最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は中規模一般住宅が多く社宅や共同住宅等も混在する住宅地域を形成する。住宅地として熟成しており
今後とも同様な住環境を維持するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    291,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    171,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ東北線、ＪＲ川越線、東武野田線沿線でさいたま市大宮区及び北区の住宅地域が圏域。需要者は自
己用住宅の建築を目的とする比較的所得の高い個人及びそれらの層に住宅の販売を目的とした不動産業者が中心である
。景気や雇用情勢に底堅さがみられるなか、対象地域の地価も依然上昇基調にて推移している。取引の中心価格帯は、
土地１６５㎡（５０坪）程度では４，０００万円台半ば～後半、新築戸建で６，５００万円前後が需給の中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 本件標準地は中規模一般住宅が多く社宅等も混在する住宅地域である。アパート等については土地価格に見合う賃料水
準が形成されておらず、収益価格は低位に求められた。一方、比準価格は、自己利用目的の取引が中心で、市場の実態
を反映している。よって、本件評価に当たっては比準価格を標準に収益価格を参考とし、近時の不動産市場の趨勢を考
慮の上、前年価格、代表標準地との均衡を図って鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　さいたま大宮 -9            　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    283,000 円／㎡		 [103.2]
100		 100
[100.0]		 100
[106.1]		 [103.0]
100		 284,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    274,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに回復し、個人消費、雇用や所
得環境も改善傾向にあるが、住宅建設はやや
弱含んでおり、当面この傾向が続くものと見
込まれている。

大宮駅勢圏内に位置する住宅地で、売地も少
なく潜在的な需要が高い地域である。最終需
要者は比較的富裕層も多く地価は上昇基調に
ある。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　  +4.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.3 ％  ％
３　試算価格算定内訳 さいたま大宮 -3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６ｋ０３０
３
-26		 さいたま市大宮区

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 南西6.5m市道
、中間画地
１住居
風致地区
(40,200)
b ６ｋ０３０
３
-10		 さいたま市大宮区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南5.4m市道、
西4m、角地
１住居
高度地区最高15m
(80,200)
c ６ｋ０３０
１
-6		 さいたま市大宮区

 更地


   
（　          ） 		 不整形 北6.3m市道、
中間画地
１住居
高度地区最高20m
(60,200)
d ６ｋ０３０
３
-27		 さいたま市大宮区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南4m市道、
中間画地
１住居
風致地区
(40,160)
e ６ｋ０３０
１
-7		 さいたま市大宮区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東4.5m市道
、北西4m、
角地
１低専
風致地区
(50,80)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
241,545  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  85.0]
290,707 		 100
[ 104.2]
278,989 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
287,000 
b (　           ) 
360,443  		 100
[ 100.0]		 [ 101.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 125.6]
289,847 		 100
[  89.1]
325,305 
335,000 
c (　           ) 
360,728  		 100
[ 100.0]		 [ 105.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.3]
420,250 		 100
[ 145.3]
289,229 
298,000 
d (　           ) 
292,495  		 100
[ 100.0]		 [ 101.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.9]
283,015 		 100
[ 102.3]
276,652 
285,000 
e (　           ) 
360,907  		 100
[ 100.0]		 [ 102.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.5]
352,964 		 100
[ 120.7]
292,431 
301,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.5 交通・接近　  +7.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　 -15.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.5 交通・接近　  -2.5 環境　　　　 -10.0
画地　　　　 +25.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.40 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.5 交通・接近　  +4.0 環境　　　　 +35.0
画地　　　　  -9.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  +6.5 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +4.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.36 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.5 環境　　　　 +25.0
画地　　　　  +4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    291,000 円／㎡]  



さいたま大宮 -3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地内の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,220,465 
1,063,595 
4,156,870 
2,911,630 
1,245,240 		 （　0.9770）
1,216,599 		 （  4.5 -  0.2 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     28,293,000 円　　　　（　    171,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
さいたま大宮 -3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 81.11 Ｓ3 222.75
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居
高度地区最高20m
 60 ％   200 ％   180 ％   165 ㎡     10.0 m x   16.4 m  前面道路：市道     　   4.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプ、平均専有面積３７㎡程度の居宅６戸を上記のとおり想定した。 ⑦有効率　  98.7 ％
の理由		 ＰＳ等の内部共用部分を勘案。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
74.25 
98.7 
73.28 
1,932 
141,577 		 2.0  283,154 
1.0  141,577 

 2～ 2		 居宅
74.25 
98.7 
73.28 
1,992 
145,974 		 2.0  291,948 
1.0  145,974 

 3～ 3		 居宅
74.25 
98.7 
73.28 
2,012 
147,439 		 2.0  294,878 
1.0  147,439 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
222.75 
98.7 
219.84 

434,990 		 869,980 
434,990 
⑨年額支払賃料        434,990 円　×　12ヶ月　＝　       5,219,880 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     219.84 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて担保されており計上しない。  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,219,880 円　　×　　   4.2 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       219,235 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 5,000,645 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           869,980 円　×　　  95.8 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           8,334 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          434,990 円　×　　  95.8 ％　　×　　　 0.5075　＝　         211,486 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,220,465 円　　　　（　        31,639 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６ｋ０３賃１４
　　　　-9		 2,041  
(   1,957) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]		 100
[105.0]		 100
[100.0]
2,004 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,080 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,992 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ６ｋ０３賃１４
　　　　-4		 2,248  
(   2,156) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[103.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[100.0]
2,183 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
さいたま大宮 -3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 245,500 円  　　　　     49,100,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 208,795 円  　　　        5,219,880　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       93,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      417,300 円  　　　　     49,100,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        49,100 円  　　　　     49,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        49,100 円  　　　　     49,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,063,595 円　（　　　　　　         6,446 円／㎡）　　（経費率　　  20.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9770    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 49,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 210,000 円／㎡　×　     222.75 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0593     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0477 ×　 45 ％　＋　0.0600 ×  40 ％　＋ 0.0920 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,911,630 円  
（　　　　　        17,646 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,220,465 円      
②総費用 1,063,595 円      
③純収益　①－② 4,156,870 円      
④建物等に帰属する純収益 2,911,630 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,245,240 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,216,599 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        7,373 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     28,293,000 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     171,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ さいたま大宮 -3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　さいたま市大宮区土手町一丁目２３９番３
 0307000154763-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
さいたま大宮 -3　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
さいたま大宮 -3 埼玉県 埼玉第２ 氏名  不動産鑑定士　松島　俊輔   TEL.
鑑定評価額 46,500,000 円  １㎡当たりの価格 282,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 220,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月13日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 さいたま市大宮区土手町１丁目２３９番３
 ②地積
　(㎡)		 165  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）
高度地区最高20m


(60,180)

1:1.5		 事務所兼住宅

Ｗ2		 中規模一般住宅が多
く社宅等も混在する
住宅地域		 西4.5m市道 水道、ガス、下水 大宮

1.3km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    45 ｍ、西    25 ｍ、南   110 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  16.4 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特記すべき事項はない 街

路		 基準方位　北　　４
．５ｍ市道		 交通

施設		 大宮駅北方

1.3km		 法令

規制		 １住居
(60,180)
高度地区最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 一般住宅を中心に共同住宅も介在する大宮駅勢圏の熟成度の高い住宅地域で、今後も良好な住環境を維持してい
くものと予測した。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    290,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    155,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ高崎線、東北線、東武野田線、埼玉新都市交通伊奈線沿線で、概ねさいたま市（旧大宮市域）の圏域
に存する住宅地域。需要者は同市居住の最終需要者か建売目的の地元の不動産業者が中心。賃貸から持家、グレードア
ップ指向等の客層が中心で市内からの需要が多い。新型コロナに係る先行き不透明感が弱まり、雇用情勢も底堅く、市
内の不動産市況は堅調に推移している。取引の中心は土地は４，５００万円前後、建物付で６，５００万円前後。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 当地域は一般住宅の中に共同住宅等も介在する地域であるが、その他の収益物件は戸建住宅が転勤等の事情により定期
借家で賃貸されるケースが散見される程度である。そこで本件では、自用目的での取引が中心であることから、比準価
格を標準とし、代表標準地との規準価格と均衡を図って鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　さいたま大宮 -9            　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    283,000 円／㎡		 [103.2]
100		 100
[100.0]		 100
[107.1]		 [103.0]
100		 281,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    274,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 新型コロナに係る先行き不透明感が後退し、
在宅勤務の定着等により土地需要も底堅く推
移し、市内の不動産市況にも影響を与えてい
る。

大宮駅勢圏の人気が高い住宅地域であるが、
売地が少なく稀少性から土地需要は堅調で、
地価は強含み基調が続いている。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +1.0
交通・接近　　　  +1.0
環境　　　　　　  +5.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 さいたま大宮 -3　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６ｋ０３０
１
-11		 さいたま市大宮区

 更地


   
（　          ） 		 正方形 北西5m市道、
東6.2m、角地
１住居
風致地区
(50,200)
b ６ｋ０３０
１
-58		 さいたま市大宮区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北4.5m市道、
中間画地
１低専
風致地区
(40,80)
c ６ｋ０２０
５
-56		 さいたま市北区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北6m市道、
中間画地
１住居
高度地区最高15m
(60,200)
d ６ｋ０２０
５
-53		 さいたま市北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南6m市道、
中間画地
１低専
風致地区
(40,80)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
278,224  		 100
[ 100.0]		 [ 102.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 102.9]
276,061 		 100
[  99.7]
276,892 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
285,000 
b (　           ) 
408,740  		 100
[ 100.0]		 [ 104.9]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 113.0]
379,441 		 100
[ 135.3]
280,444 
289,000 
c (　           ) 
239,344  		 100
[ 100.0]		 [ 104.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
249,157 		 100
[  85.5]
291,412 
300,000 
d (　           ) 
373,911  		 100
[ 100.0]		 [ 101.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.0]
357,685 		 100
[ 128.3]
278,788 
287,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.23 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -3.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　  +5.0 環境　　　　  -6.0
画地　　　　  +6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.33 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +3.0 環境　　　　 +34.0
画地　　　　 +13.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.23 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -2.5 環境　　　　 -14.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.35 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +3.5 環境　　　　 +24.0
画地　　　　  +6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    290,000 円／㎡]  



さいたま大宮 -3　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地に存し、土地の再調達原価が把握できないため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

5,093,826 
1,058,530 
4,035,296 
2,911,630 
1,123,666 		 （　0.9770）
1,097,822 		 （  4.5 -  0.2 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     25,530,744 円　　　　（　    155,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
さいたま大宮 -3　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 81.11 Ｓ3 222.75
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居
高度地区最高20m
 60 ％   200 ％   180 ％   165 ㎡     10.0 m x   16.4 m  前面道路：市道     　   4.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２ＤＫ（約３７㎡）各階同型、計６戸を想定 ⑦有効率　  98.7 ％
の理由		 ＰＳ等の内部共用部分を勘案。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
74.25 
98.7 
73.28 
1,892 
138,646 		 2.0  277,292 
1.0  138,646 

 2～ 2		 居宅
74.25 
98.7 
73.28 
1,950 
142,896 		 2.0  285,792 
1.0  142,896 

 3～ 3		 居宅
74.25 
98.7 
73.28 
1,950 
142,896 		 2.0  285,792 
1.0  142,896 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
222.75 
98.7 
219.84 

424,438 		 848,876 
424,438 
⑨年額支払賃料        424,438 円　×　12ヶ月　＝　       5,093,256 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     219.84 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金により担保されている為計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         5,093,256 円　　×　　   4.2 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       213,917 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,879,339 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           848,876 円　×　　  95.8 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           8,132 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          424,438 円　×　　  95.8 ％　　×　　　 0.5075　＝　         206,355 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       5,093,826 円　　　　（　        30,872 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６ｋ０２賃１２
　　　　-9		 1,353  
(   1,297) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 99.9]		 100
[ 75.0]		 100
[ 90.0]		 100
[105.0]
1,911 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,036 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,950 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ６ｋ０３賃１２
　　　　-12		 1,995  
(   1,993) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[103.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 98.0]		 100
[105.0]
2,091 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
さいたま大宮 -3　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 245,500 円  　　　　     49,100,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 203,730 円  　　　        5,093,256　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       93,800 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      417,300 円  　　　　     49,100,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        49,100 円  　　　　     49,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        49,100 円  　　　　     49,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,058,530 円　（　　　　　　         6,415 円／㎡）　　（経費率　　  20.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9770    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 49,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 210,000 円／㎡　×　     222.75 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0593     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0477 ×　 45 ％　＋　0.0600 ×  40 ％　＋ 0.0920 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,911,630 円  
（　　　　　        17,646 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 5,093,826 円      
②総費用 1,058,530 円      
③純収益　①－② 4,035,296 円      
④建物等に帰属する純収益 2,911,630 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 1,123,666 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 1,097,822 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        6,653 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     25,530,744 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     155,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ さいたま大宮 -3　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　さいたま市大宮区土手町一丁目２３９番３
 0307000154763-0000
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備考