別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
さいたま北 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
さいたま北 5-1 埼玉県 埼玉第２ 氏名  不動産鑑定士　立澤　恵理   TEL.
鑑定評価額 129,000,000 円  １㎡当たりの価格 415,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 320,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月12日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 さいたま市北区宮原町３丁目３２３番外
 ②地積
　(㎡)		 310  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）
地区計画等


(90,400)

1:1.5		 店舗、事務所兼住宅

Ｓ3		 店舗、事務所等が建
ち並ぶ商業地域
 西（駅前広場）道路 水道、ガス、下水 宮原

90m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    25 ｍ、南    25 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  20.5 ｍ、規模　　       310 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 （駅前広場）道路 交通

施設		 宮原駅東方

90m		 法令

規制		 商業
(90,400)
防火 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 宮原駅前に店舗や事務所が建ち並ぶ商業地域で、熟成の程度は高く、当面は現状を維持するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    427,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    357,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は概ねさいたま市北区内、大宮区内のＪＲ高崎線、ＪＲ東北線、ＪＲ川越線及び東武野田線の各駅勢圏の商
業地域である。需要者は、県内に営業所等を配置しようとする法人や地元個人事業者が中心である。新型コロナの影響
により、一時的に不動産市況が停滞したが、景気の緩やかな回復基調や、背後人口の増加等の影響もあって、商業地へ
の土地需要は持ち直している。中心価格帯は物件による個別性が大きいが概ね４００千円／㎡台前半程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域及び周辺は、自用の店舗が中心となっており、周辺各駅に比較的近い商業地の取引事例から求められた比準価
格は信頼性を有し説得力が高い。一方、賃貸市場は形成されているものの、成熟の程度はそれほど高くなく、元本価値
に見合った賃料水準は形成されておらず、収益価格はやや低位に求められた。よって、比準価格を標準とし、収益価格
を関連付け、前年価格との検討も踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    403,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は一部に足踏みがみられるが、緩やかな
回復傾向にあり、企業収益や企業の業況判断
の改善がみられる。


宮原駅至近の商業地域で、特別な地域要因の
変動はみられず、一般的要因の影響により、
地価はやや上昇傾向となっている。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 さいたま北 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６ｋ０２０
３
-69		 さいたま市北区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 東11.3m市道、
中間画地
商業
地区計画等
(90,300)
b ６ｋ０２０
５
-64		 さいたま市北区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北西12m市道、
中間画地
２中専
高度地区最高20m
地区計画等
(60,200)
c ６ｋ０３０
１
-76		 さいたま市大宮区

 更地


   
（　          ） 		 台形 西11m県道、
中間画地
近商

(90,200)
d ６ｋ０２０
５
-68		 さいたま市北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東10m市道、
中間画地
１住居
高度地区最高15m
(60,200)
e ６ｋ０３０
１
-24		 さいたま市大宮区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北5.4m市道、
中間画地
商業

(90,324)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
303,622  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
315,767 		 100
[  77.3]
408,495 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
408,000 
b (　           ) 
294,438  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 110.7]
276,617 		 100
[  64.1]
431,540 
432,000 
c (　           ) 
312,700  		 100
[ 100.0]		 [ 105.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  90.0]
367,596 		 100
[  79.4]
462,967 
463,000 
d (　           ) 
292,578  		 100
[ 100.0]		 [ 105.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 102.6]
299,422 		 100
[  61.7]
485,287 
485,000 
e (　           ) 
439,661  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
450,653 		 100
[ 107.7]
418,434 
418,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.21 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.5 交通・接近　  +0.5 環境　　　　 -16.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -0.5 交通・接近　  -9.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　 +10.7 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -27.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.31 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  +6.0
画地　　　　 -10.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -22.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.19 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　 -11.0 環境　　　　  -4.0
画地　　　　  +2.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -27.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.41 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.5 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    427,000 円／㎡]  



さいたま北 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

34,125,491 
7,792,706 
26,332,785 
21,351,000 
4,981,785 		 （　0.9545）
4,755,114 		 （  4.5 -  0.2 ）
4.3％  
⑧収益価格 　    110,584,047 円　　　　（　    357,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
さいたま北 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼事務所 223.98 ＲＣ5 1,020.65
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
 90 ％   400 ％   400 ％   310 ㎡     15.0 m x   20.0 m  前面道路：道路     　       ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階店舗、２階以上を事務所のフロア貸しビルを想定。 ⑦有効率　  97.2 ％
の理由		 共用部分等を考慮。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
204.13 
94.3 
192.43 
3,427 
659,458 		 10.0  6,594,580 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
204.13 
97.9 
199.93 
3,142 
628,180 		 8.0  5,025,440 
0.0  0 

 3～ 3		 事務所
204.13 
97.9 
199.93 
2,856 
571,000 		 6.0  3,426,000 
0.0  0 

 4～ 4		 事務所
204.13 
97.9 
199.93 
2,856 
571,000 		 6.0  3,426,000 
0.0  0 

 5～ 5		 事務所
204.13 
97.9 
199.93 
2,856 
571,000 		 6.0  3,426,000 
0.0  0 

計
1,020.65 
97.2 
992.15 

3,000,638 		 21,898,020 
0 
⑨年額支払賃料      3,000,638 円　×　12ヶ月　＝　      36,007,656 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     992.15 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により担保されている為計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        36,007,656 円　　×　　   5.8 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,088,444 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 33,919,212 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        21,898,020 円　×　　  94.2 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         206,279 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      34,125,491 円　　　　（　       110,082 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６ｋ０２賃０３
　　　　-5		 2,728  
(   2,722) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 93.1]		 100
[100.0]
3,084 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,870 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,856 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ６ｋ０２賃０３
　　　　-6		 2,430  
(   2,420) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
2,693 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
さいたま北 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,980,000 円  　　　　    330,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 1,440,306 円  　　　       36,007,656　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      907,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,805,000 円  　　　　    330,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       330,000 円  　　　　    330,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       330,000 円  　　　　    330,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       7,792,706 円　（　　　　　　        25,138 円／㎡）　　（経費率　　  22.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9545    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 330,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 308,000 円／㎡　×　   1,020.65 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0647     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0477 ×　 40 ％　＋　0.0600 ×  30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 21,351,000 円  
（　　　　　        68,874 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 34,125,491 円      
②総費用 7,792,706 円      
③純収益　①－② 26,332,785 円      
④建物等に帰属する純収益 21,351,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,981,785 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,755,114 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       15,339 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    110,584,047 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     357,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ さいたま北 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　さいたま市北区宮原町三丁目３２３番
 0307000395628-0000
2 　さいたま市北区宮原町三丁目３２４番２
 0307001176196-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
さいたま北 5-1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
さいたま北 5-1 埼玉県 埼玉第２ 氏名  不動産鑑定士　馬場　努   TEL.
鑑定評価額 128,000,000 円  １㎡当たりの価格 414,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 320,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 さいたま市北区宮原町３丁目３２３番外
 ②地積
　(㎡)		 310  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 商業
(80,400)
防火
（その他）
地区計画等


(90,400)

1:1.5		 店舗、事務所兼住宅

Ｓ3		 店舗、事務所等が建
ち並ぶ商業地域
 西（駅前広場）道路 水道、ガス、下水 宮原

90m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    25 ｍ、南    25 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 中層店舗兼事務所地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  21.0 ｍ、規模　　       310 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 （駅前広場）道路 交通

施設		 宮原駅東方

90m		 法令

規制		 商業
(90,400)
防火 
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は店舗、事務所等が建ち並ぶ商業地域である。宮原駅前商業地として熟成しており今後とも同様な商環
境を維持するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 中層店舗兼事務所地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 ない
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    424,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    356,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、ＪＲ高崎線、東北線及び東武野田線沿線で概ねさいたま市北部を中心とした駅に近い商業地域である。
需要者は、法人及び個人投資家、地元不動産業者等が中心である。新型コロナウイルス感染症が収束し、様々な行動制
限が緩和されたことから、飲食店等を中心とした業務需要が回復し、周辺需要はやや強含んでいる。土地の中心価格帯
は㎡当たり４００千円～４５０千円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 対象標準地は、店舗、事務所ビルが建ち並ぶ駅前の商業地域に存する。旧来からの店舗、事務所も多く、賃貸市場がや
や未成熟であることから、賃料収入を原資とした収益価格はやや低位に求められた。一方で、自社所有目的や転売目的
など資産性に着目した取引は多く、比較可能な信頼性ある取引事例を収集しえた。よって、市場の実勢を反映した比準
価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ、前年価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    403,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は、緩やかに回復している。北区内の人
口は増加傾向、取引件数はやや減少傾向で推
移しており、需給動向は強含み傾向にある。


さいたま市内中心部での需給逼迫の影響によ
り、周辺駅へも需要が波及している。テナン
トの入替等も進んでおり、地価は緩やかな上
昇傾向にある。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.7 ％  ％
３　試算価格算定内訳 さいたま北 5-1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６ｋ０２０
３
-69		 さいたま市北区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 ほぼ台形 東11.3m市道、
中間画地
商業
地区計画等
(90,300)
b ６ｋ０３０
１
-74		 さいたま市大宮区

 更地


   
（　          ） 		 長方形 東11m県道、
中間画地
商業

(90,400)
c ６ｋ０３０
１
-75		 さいたま市大宮区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 台形 南13m市道、
北東6.4m、
角地
近商

(100,200)
d ６ｋ０３０
１
-24		 さいたま市大宮区

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 長方形 北5.4m市道、
中間画地
商業

(90,324)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
303,622  		 100
[ 100.0]		 [ 104.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
315,767 		 100
[  77.7]
406,393 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　    0.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 100.0]
　　　　 100
406,000 
b (　           ) 
555,900  		 100
[ 100.0]		 [ 106.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
589,254 		 100
[ 127.4]
462,523 
463,000 
c (　           ) 
357,982  		 100
[ 100.0]		 [ 107.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.9]
379,624 		 100
[  91.1]
416,711 
417,000 
d (　           ) 
439,661  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
450,653 		 100
[ 110.2]
408,941 
409,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.21 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +0.5 環境　　　　 -16.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -8.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.32 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -9.0 環境　　　　 +40.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.26 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -8.0 環境　　　　 +27.0
画地　　　　  +0.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -22.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.41 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +19.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -6.5 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    424,000 円／㎡]  



さいたま北 5-1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

34,114,199 
7,792,230 
26,321,969 
21,351,000 
4,970,969 		 （　0.9545）
4,744,790 		 （  4.5 -  0.2 ）
4.3％  
⑧収益価格 　    110,343,953 円　　　　（　    356,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
さいたま北 5-1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
中層店舗兼事務所 223.98 ＲＣ5 1,020.65
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
商業 防火
地区計画等
 90 ％   400 ％   400 ％   310 ㎡     15.0 m x   20.0 m  前面道路：道路     　       ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 １階を店舗、２階～５階を事務所のフロア貸しビルを想定した。 ⑦有効率　  97.2 ％
の理由		 共用部分等を考慮して算定した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 店舗
204.13 
94.3 
192.43 
3,426 
659,265 		 10.0  6,592,650 
0.0  0 

 2～ 2		 事務所
204.13 
97.9 
199.93 
3,141 
627,980 		 8.0  5,023,840 
0.0  0 

 3～ 3		 事務所
204.13 
97.9 
199.93 
2,855 
570,800 		 6.0  3,424,800 
0.0  0 

 4～ 4		 事務所
204.13 
97.9 
199.93 
2,855 
570,800 		 6.0  3,424,800 
0.0  0 

 5～ 5		 事務所
204.13 
97.9 
199.93 
2,855 
570,800 		 6.0  3,424,800 
0.0  0 

計
1,020.65 
97.2 
992.15 

2,999,645 		 21,890,890 
0 
⑨年額支払賃料      2,999,645 円　×　12ヶ月　＝　      35,995,740 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     992.15 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等により十分担保されており計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		        35,995,740 円　　×　　   5.8 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　     2,087,753 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 33,907,987 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）        21,890,890 円　×　　  94.2 ％　　×　　  1.00 ％　＝　         206,212 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　       年 ）　　運用利回り（　       ％ ）                   
                  円　×　　       ％　　×　　　       　＝　                 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　      34,114,199 円　　　　（　       110,046 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６ｋ０２賃０３
　　　　-5		 2,728  
(   2,722) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 95.1]		 100
[100.0]
3,020 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    2,869 円/㎡

　月額支払賃料
（　    2,855 円/㎡）


　基準階   3 F     B
b ６ｋ０２賃０３
　　　　-6		 2,430  
(   2,420) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 97.0]		 100
[100.0]
2,637 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
さいたま北 5-1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 1,980,000 円  　　　　    330,000,000　×　　　　   0.6 ％
②維持管理費 1,439,830 円  　　　       35,995,740　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　      907,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　    2,805,000 円  　　　　    330,000,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料       330,000 円  　　　　    330,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金       330,000 円  　　　　    330,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       7,792,230 円　（　　　　　　        25,136 円／㎡）　　（経費率　　  22.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 30 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 30 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 1.0 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9545    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 330,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 308,000 円／㎡　×　   1,020.65 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0647     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0477 ×　 40 ％　＋　0.0600 ×  30 ％　＋ 0.0920 ×　 30 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 21,351,000 円  
（　　　　　        68,874 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 34,114,199 円      
②総費用 7,792,230 円      
③純収益　①－② 26,321,969 円      
④建物等に帰属する純収益 21,351,000 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 4,970,969 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 4,744,790 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       15,306 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　    110,343,953 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     356,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ さいたま北 5-1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　さいたま市北区宮原町三丁目３２３番
 0307000395628-0000
2 　さいたま市北区宮原町三丁目３２４番２
 0307001176196-0000
3 　
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備考