別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
さいたま北 -14　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
さいたま北 -14 埼玉県 埼玉第２ 氏名  不動産鑑定士　大島　久也   TEL.
鑑定評価額 32,700,000 円  １㎡当たりの価格 207,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 160,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 さいたま市北区日進町２丁目１７８４番２
 ②地積
　(㎡)		 158  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）
高度地区最高20m

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 一般住宅の中にアパ
ート等が見られる住
宅地域		 南5.3m市道 水道、ガス、下水 日進

400m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    55 ｍ、南    25 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 基準方位　北　　５
．３ｍ市道		 交通

施設		 日進駅北方

400m		 法令

規制		 １住居
(60,200)
高度地区最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 ＪＲ川越線日進駅徒歩圏の一般住宅を中心とする熟成した住宅地域である。今後とも住宅地域として安定的に推
移するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    211,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     90,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は高崎線、東北線、川越線及び埼玉新都市交通伊奈線沿線で、概ねさいたま市（旧大宮市）の北部圏域に存
する住宅地域。需要者は、戸建住宅購入目的の個人が中心で、比較的大きな画地は開発業者が建売住宅を目的に購入す
るケースもある。比較的堅調な住宅需要に支えられ、地価は引き続き上昇傾向になった。取引は土地は３０００万円台
、新築の戸建物件は小規模のものが多いが５０００万円前後が需要の中心となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 日進駅徒歩圏でアパート等も介在しているものの賃貸収益目的の土地取引は少なく、自己使用目的での取引が中心であ
る。よって、それらを反映した比準価格を標準として、収益価格を参考に、代表標準地との均衡も考慮し、鑑定評価額
を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　さいたま北 -9              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    226,000 円／㎡		 [103.1]
100		 100
[103.0]		 100
[115.8]		 [106.0]
100		 207,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    201,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は所得及び雇用環境が改善する中で、各
種施策により緩やかに回復の動きが続き、比
較的堅調な住宅需要に支えられ不動産市場は
上昇基調にある。

最寄駅徒歩圏の熟成した住宅地域である。地
域要因に特段の変動はない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +0.5
交通・接近　　　  -1.5
環境　　　　　　 +17.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 さいたま北 -14　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６ｋ０２０
８
-20		 さいたま市北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 東4m市道、
北4m、角地
１住居
高度地区最高15m
(70,160)
b ６ｋ０２０
８
-22		 さいたま市北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南4m市道、
中間画地
１住居
高度地区最高15m
(60,160)
c ６ｋ０２０
８
-9		 さいたま市北区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北4m市道、
中間画地
１住居
高度地区最高20m
(70,160)
d ６ｋ０２０
８
-10		 さいたま市北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東6m市道、
北4m、角地
１住居
高度地区最高20m
(80,200)
e ６ｋ０２０
８
-8		 さいたま市北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南4.5m私道、
中間画地
１中専
高度地区最高15m
(70,180)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
198,746  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.1]
189,567 		 100
[  92.7]
204,495 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +6.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 106.0]
　　　　 100
217,000 
b (　           ) 
209,853  		 100
[ 100.0]		 [ 103.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 125.6]
173,262 		 100
[  87.9]
197,113 
209,000 
c (　           ) 
173,109  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
179,229 		 100
[  88.9]
201,607 
214,000 
d (　           ) 
278,321  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 127.8]
223,223 		 100
[  96.4]
231,559 
245,000 
e (　           ) 
149,208  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.0]
144,000 		 100
[  75.4]
190,981 
202,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.23 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.5 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.23 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.5 環境　　　　  -8.0
画地　　　　 +25.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.5 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +0.5 交通・接近　  +1.0 環境　　　　  -5.0
画地　　　　 +27.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.19 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.5 交通・接近　 -10.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  +6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    211,000 円／㎡]  



さいたま北 -14　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,101,832 
633,259 
2,468,573 
1,836,800 
631,773 		 （　0.9746）
615,726 		 （  4.5 -  0.2 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     14,319,209 円　　　　（　     90,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
さいたま北 -14　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 80.35 ＬＳ2 151.68
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居
高度地区最高20m
 60 ％   200 ％   200 ％   158 ㎡     10.0 m x   16.0 m  前面道路：市道     　   5.3 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２ＤＫ、ファミリータイプ、約３８㎡の２階建共同住宅を想定。 ⑦有効率　  99.5 ％
の理由		 パイプスペ－ス等を考慮して算定した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
75.84 
99.5 
75.44 
1,687 
127,267 		 2.0  254,534 
1.0  127,267 

 2～ 2		 居宅
75.84 
99.5 
75.44 
1,739 
131,190 		 2.0  262,380 
1.0  131,190 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
151.68 
99.5 
150.88 

258,457 		 516,914 
258,457 
⑨年額支払賃料        258,457 円　×　12ヶ月　＝　       3,101,484 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     150.88 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,101,484 円　　×　　   4.2 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       130,262 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,971,222 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           516,914 円　×　　  95.8 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,952 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          258,457 円　×　　  95.8 ％　　×　　　 0.5075　＝　         125,658 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,101,832 円　　　　（　        19,632 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６ｋ０２賃１２
　　　　-5		 1,436  
(   1,435) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 99.9]		 100
[ 80.0]		 100
[ 99.0]		 100
[ 95.0]
1,910 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,815 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,739 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ６ｋ０２賃１２
　　　　-6		 1,314  
(   1,313) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[103.0]		 100
[ 80.0]		 100
[ 94.1]		 100
[100.0]
1,695 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
さいたま北 -14　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 143,500 円  　　　　     28,700,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 124,059 円  　　　        3,101,484　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       64,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      243,900 円  　　　　     28,700,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        28,700 円  　　　　     28,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        28,700 円  　　　　     28,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         633,259 円　（　　　　　　         4,008 円／㎡）　　（経費率　　  20.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9746    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 28,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 180,000 円／㎡　×　     151.68 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0640     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0528 ×　 45 ％　＋　0.0661 ×  40 ％　＋ 0.0920 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,836,800 円  
（　　　　　        11,625 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,101,832 円      
②総費用 633,259 円      
③純収益　①－② 2,468,573 円      
④建物等に帰属する純収益 1,836,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 631,773 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 615,726 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,897 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     14,319,209 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      90,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ さいたま北 -14　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　さいたま市北区日進町二丁目１７８４番２
 0307000210002-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
さいたま北 -14　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
さいたま北 -14 埼玉県 埼玉第２ 氏名  不動産鑑定士　清岡　明   TEL.
鑑定評価額 32,500,000 円  １㎡当たりの価格 206,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 160,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 さいたま市北区日進町２丁目１７８４番２
 ②地積
　(㎡)		 158  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）
高度地区最高20m

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 一般住宅の中にアパ
ート等が見られる住
宅地域		 南5.3m市道 水道、ガス、下水 日進

400m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    55 ｍ、南    25 ｍ、北    25 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない。 街

路		 基準方位　北　　５
．３ｍ市道		 交通

施設		 日進駅北方

400m		 法令

規制		 １住居
(60,200)
高度地区最高20m
⑤地域要因の将
　来予測		 ＪＲ川越線日進駅最寄の一般住宅を中心とする熟成した住宅地域である。今後とも住宅地域として安定的に推移
するものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +6.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    215,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     90,600 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏の範囲は、ＪＲ高崎線及びＪＲ川越線沿線のさいたま市内住宅地域である。需要者の属性の中心は、さいた
ま市内又は周辺市の居住者である。景気はコロナ禍を脱し正常化し、海外景気の後退、インフレ等の懸念材料は多くあ
るものの堅調に推移しており不動産市場も堅調で、地価は上昇傾向で推移している。北区の中心的需要は、土地で２４
７㎡、４７３０万円程度、新築分譲戸建は土地１０９㎡、建物９９㎡で４０１０万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、取引主体の属性間毎の取引価格の位置及び分散具合により不動産市場を把握し、公示評価の特性を反映さ
せ求めた実証的価格である。収益価格は収益性に着目した理論的価格で、周辺に家族向けのアパート等も見られるが、
大部分は、遊休地利用で土地価格に見合う賃料が収受できておらず低位に試算されている。よって、市場分析し求めた
実証的な比準価格を重視し収益価格を参考として代表標準地との検討を踏まえ鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　さいたま北 -9              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    226,000 円／㎡		 [103.1]
100		 100
[103.0]		 100
[115.8]		 [106.0]
100		 207,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    201,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 北区の人口は増加傾向で推移。景気は、コロ
ナ禍からの回復で高成長、不動産市場も好調
に推移。北区の住宅着工件数は、昨年より減
少。

地域要因に格別の変動の要因はない。




個別的要因に変動は見られない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +0.5
交通・接近　　　  -1.5
環境　　　　　　 +17.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.5 ％  ％
３　試算価格算定内訳 さいたま北 -14　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６ｋ０２０
８
-8		 さいたま市北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南4.5m私道、
中間画地
１中専
高度地区最高15m
(70,180)
b ６ｋ０２０
８
-22		 さいたま市北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南4m市道、
中間画地
１住居
高度地区最高15m
(60,160)
c ６ｋ０２０
８
-13		 さいたま市北区

 建付
地

   
（　          ） 		 袋地等 西4.5m市道、
中間画地
１中専
高度地区最高15m
(70,180)
d ６ｋ０２０
８
-20		 さいたま市北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ正方形 東4m市道、
北4m、角地
１住居
高度地区最高15m
(70,160)
e ６ｋ０２０
８
-5		 さいたま市北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北4m市道、
中間画地
１中専
高度地区最高15m
(70,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
149,208  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.0]
144,000 		 100
[  71.8]
200,557 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +6.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 106.0]
　　　　 100
213,000 
b (　           ) 
209,853  		 100
[ 100.0]		 [ 103.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 125.6]
173,262 		 100
[  84.1]
206,019 
218,000 
c (　           ) 
121,202  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  75.0]
165,643 		 100
[  78.4]
211,279 
224,000 
d (　           ) 
198,746  		 100
[ 100.0]		 [ 101.2]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.1]
189,567 		 100
[  87.9]
215,662 
229,000 
e (　           ) 
134,513  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
144,000 		 100
[  72.4]
198,895 
211,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.19 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.5 交通・接近　 -10.0 環境　　　　 -19.0
画地　　　　  +6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.23 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.5 環境　　　　 -12.0
画地　　　　 +25.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.5 交通・接近　  -8.5 環境　　　　 -13.0
画地　　　　 -25.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.23 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -2.5 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  +6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.19 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　 -11.0 環境　　　　 -17.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    215,000 円／㎡]  



さいたま北 -14　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,101,832 
633,259 
2,468,573 
1,836,800 
631,773 		 （　0.9746）
615,726 		 （  4.5 -  0.2 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     14,319,209 円　　　　（　     90,600 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
さいたま北 -14　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 80.35 ＬＳ2 151.68
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居
高度地区最高20m
 60 ％   200 ％   200 ％   158 ㎡     10.0 m x   16.0 m  前面道路：市道     　   5.3 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ２ＤＫ（戸当り面積約３８㎡、各階同型、計４戸）を想定。 ⑦有効率　  99.5 ％
の理由		 ＰＳ等の内部共用部分を勘案した。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
75.84 
99.5 
75.44 
1,687 
127,267 		 2.0  254,534 
1.0  127,267 

 2～ 2		 居宅
75.84 
99.5 
75.44 
1,739 
131,190 		 2.0  262,380 
1.0  131,190 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
151.68 
99.5 
150.88 

258,457 		 516,914 
258,457 
⑨年額支払賃料        258,457 円　×　12ヶ月　＝　       3,101,484 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     150.88 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,101,484 円　　×　　   4.2 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       130,262 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,971,222 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           516,914 円　×　　  95.8 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           4,952 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          258,457 円　×　　  95.8 ％　　×　　　 0.5075　＝　         125,658 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,101,832 円　　　　（　        19,632 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６ｋ０２賃１２
　　　　-5		 1,436  
(   1,435) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 99.9]		 100
[ 80.0]		 100
[ 95.0]		 100
[ 95.0]
1,991 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,815 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,739 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ６ｋ０２賃１２
　　　　-6		 1,314  
(   1,313) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[103.0]		 100
[ 80.0]		 100
[ 95.0]		 100
[100.0]
1,679 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
さいたま北 -14　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 143,500 円  　　　　     28,700,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 124,059 円  　　　        3,101,484　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       64,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      243,900 円  　　　　     28,700,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        28,700 円  　　　　     28,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        28,700 円  　　　　     28,700,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         633,259 円　（　　　　　　         4,008 円／㎡）　　（経費率　　  20.4 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9746    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 28,700,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 180,000 円／㎡　×　     151.68 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0640     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0528 ×　 45 ％　＋　0.0661 ×  40 ％　＋ 0.0920 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 1,836,800 円  
（　　　　　        11,625 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,101,832 円      
②総費用 633,259 円      
③純収益　①－② 2,468,573 円      
④建物等に帰属する純収益 1,836,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 631,773 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 615,726 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,897 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     14,319,209 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      90,600 円／㎡）
４　不動産ＩＤ さいたま北 -14　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　さいたま市北区日進町二丁目１７８４番２
 0307000210002-0000
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