別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
さいたま北 -11　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
さいたま北 -11 埼玉県 埼玉第２ 氏名  不動産鑑定士　立澤　恵理   TEL.
鑑定評価額 26,900,000 円  １㎡当たりの価格 168,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 130,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月12日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 さいたま市北区大成町４丁目５８０番４
 ②地積
　(㎡)		 160  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 中小規模住宅、マン
ション等が見られる
住宅地域		 北西4m市道 水道、ガス、下水 日進

1.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    90 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　　４
ｍ市道		 交通

施設		 日進駅南東方

1.1km		 法令

規制		 準工
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 日進駅徒歩圏内の住宅地域で、熟成の程度は比較的高いが、周辺には未利用地等もみられるため、今後も継続し
て住宅地域としての熟成度を高めてゆくものと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    173,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     77,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、主にＪＲ川越線、高崎線、埼玉新都市交通伊奈線沿線等で、概ねさいたま市北区を中心とする住宅地域
。需要者は市内又は周辺市在住の一次取得者層が中心である。駅徒歩圏内に位置し、堅調な住宅需要や大宮駅勢圏等の
中心部等からの需要の流入などにより、地価はやや上昇傾向となっている。土地は１６０㎡程度で２６００万円～３０
００万円前後、新築戸建物件は土地１００㎡前後で３０００万円台後半程度が需要の中心となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 周辺にはアパート等の収益物件も見られるが、元本価格に見合う賃料が収受されていない不動産市場の実態から、収益
価格は低位に求められた。当該地域は、居住の快適性、利便性を重視する住宅地域であるため、エンドユーザーによる
自用目的の取引が大半であり、周辺類似地域に存する取引事例から求めた比準価格の説得力は高いと判断する。よって
、比準価格を重視し、収益価格を参考にし、代表標準地との検討を踏まえて、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　さいたま北 -9              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    226,000 円／㎡		 [103.1]
100		 100
[103.0]		 100
[136.5]		 [101.5]
100		 168,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    164,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は一部に足踏みがみられるが、緩やかな
回復傾向にあり、当区の住宅不動産市場も比
較的堅調に推移している。


駅徒歩圏内の生活利便性が良好な住宅地域に
位置し、一定の需要が認められ、地価はやや
強含みで推移している。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  +9.5
環境　　　　　　 +21.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+2.4 ％  ％
３　試算価格算定内訳 さいたま北 -11　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６ｋ０２０
８
-39		 さいたま市北区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北西4m私道、
中間画地
準工

(70,200)
b ６ｋ０２０
８
-9		 さいたま市北区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 北4m市道、
中間画地
１住居
高度地区最高20m
(70,160)
c ６ｋ０２０
８
-10		 さいたま市北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東6m市道、
北4m、角地
１住居
高度地区最高20m
(80,200)
d ６ｋ０２０
８
-15		 さいたま市北区

 建付
地

   
（　          ） 		 長方形 南5m市道、
中間画地
１中専
高度地区最高15m
(70,200)
e ６ｋ０２０
８
-5		 さいたま市北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北4m市道、
中間画地
１中専
高度地区最高15m
(70,160)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
160,202  		 100
[ 100.0]		 [ 101.6]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  96.4]
168,844 		 100
[  95.9]
176,063 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.5

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.5]
　　　　 100
179,000 
b (　           ) 
173,109  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  99.0]
179,229 		 100
[ 108.5]
165,188 
168,000 
c (　           ) 
278,321  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 127.8]
223,223 		 100
[ 115.9]
192,600 
195,000 
d (　           ) 
174,146  		 100
[ 100.0]		 [ 102.5]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.0]
168,396 		 100
[  96.8]
173,963 
177,000 
e (　           ) 
134,513  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  95.0]
144,000 		 100
[  88.1]
163,451 
166,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +6.5 環境　　　　 -10.0
画地　　　　  +1.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  +8.5 環境　　　　   0.0
画地　　　　  -1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　 +12.5 環境　　　　   0.0
画地　　　　 +27.8 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  +2.0 環境　　　　  -7.0
画地　　　　  +6.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.19 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -11.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    173,000 円／㎡]  



さいたま北 -11　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,288,152 
684,411 
2,603,741 
2,054,400 
549,341 		 （　0.9746）
535,388 		 （  4.5 -  0.2 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     12,450,884 円　　　　（　     77,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
さいたま北 -11　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 87.32 ＬＳ2 169.60
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工

 60 ％   200 ％   200 ％   160 ㎡     10.0 m x   14.6 m  前面道路：市道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプ、平均専有面積約４２㎡、各階同型、計４戸を想定。 ⑦有効率　  99.5 ％
の理由		 ＰＳ等の内部共用部分を勘案。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
84.80 
99.5 
84.38 
1,599 
134,924 		 2.0  269,848 
1.0  134,924 

 2～ 2		 居宅
84.80 
99.5 
84.38 
1,648 
139,058 		 2.0  278,116 
1.0  139,058 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
169.60 
99.5 
168.76 

273,982 		 547,964 
273,982 
⑨年額支払賃料        273,982 円　×　12ヶ月　＝　       3,287,784 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     168.76 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 敷金等にて充当されているため計上せず  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,287,784 円　　×　　   4.2 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       138,087 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,149,697 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           547,964 円　×　　  95.8 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           5,249 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          273,982 円　×　　  95.8 ％　　×　　　 0.5075　＝　         133,206 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,288,152 円　　　　（　        20,551 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６ｋ０２賃０３
　　　　-3		 1,711  
(   1,640) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 95.0]		 100
[102.0]		 100
[100.0]
1,766 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,720 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,648 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ６ｋ０２賃０３
　　　　-4		 1,390  
(   1,390) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 80.0]		 100
[102.0]		 100
[105.0]
1,622 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
さいたま北 -11　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 160,500 円  　　　　     32,100,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 131,511 円  　　　        3,287,784　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       55,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      272,800 円  　　　　     32,100,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        32,100 円  　　　　     32,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        32,100 円  　　　　     32,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         684,411 円　（　　　　　　         4,278 円／㎡）　　（経費率　　  20.8 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9746    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 32,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 180,000 円／㎡　×　     169.60 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0640     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0528 ×　 45 ％　＋　0.0661 ×  40 ％　＋ 0.0920 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,054,400 円  
（　　　　　        12,840 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,288,152 円      
②総費用 684,411 円      
③純収益　①－② 2,603,741 円      
④建物等に帰属する純収益 2,054,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 549,341 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 535,388 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,346 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     12,450,884 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      77,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ さいたま北 -11　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　さいたま市北区大成町四丁目５８０番４
 0307000035608-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
さいたま北 -11　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
さいたま北 -11 埼玉県 埼玉第２ 氏名  不動産鑑定士　切敷　幸志   TEL.
鑑定評価額 27,000,000 円  １㎡当たりの価格 169,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 130,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 さいたま市北区大成町４丁目５８０番４
 ②地積
　(㎡)		 160  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 準工
(60,200)

（その他）

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 中小規模住宅、マン
ション等が見られる
住宅地域		 北西4m市道 水道、ガス、下水 日進

1.1km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    90 ｍ、西    30 ｍ、南    30 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  10.0 ｍ、奥行　約　　  16.0 ｍ、規模　　       160 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　　４
ｍ市道		 交通

施設		 日進駅南東方

1.1km		 法令

規制		 準工
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 当該地域は中小規模住宅、マンション等が見られる住宅地域を形成している。住宅地として比較的に熟成してい
るが、今後宅地開発や建物の建て替えが進んでいくものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.5
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    174,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     76,200 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ川越線及び埼玉新都市交通伊奈線沿線で、概ねさいたま市の北区に存する住宅地域が圏域である。需
要者は、戸建住宅購入目的の個人及び不動産業者が中心である。鉄道博物館駅の利用も可能で、近くにはスーパ－や店
舗も営業しており、生活利便が良く宅地開発が増えている。中心となる価格帯は土地が㎡当り１６５千円～２１０千円
程度、新築の戸建住宅は規模を小さくして３，１００万円～４，４００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 本件標準地は中小規模住宅、マンション等が見られる住宅地域に存し、アパ－トも見受ける。土地価格が上昇し、土地
価格に見合う賃料が得られず、収益価格はやや安値に試算された。当該地域では自用目的での取引が中心で、収益価格
の相対的信頼性はやや低い。よって、本件評価に当たっては比準価格を標準に収益価格を参考とし、近時の不動産市場
の趨勢を考慮の上、前年価格、代表標準地との均衡を図って鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　さいたま北 -9              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　  +3.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　    226,000 円／㎡		 [103.1]
100		 100
[103.0]		 100
[136.5]		 [101.5]
100		 168,000 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    164,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は政策効果もあって、一部に足踏みも見
られるが緩やかに回復している。建築費が上
昇し建売住宅が値上がりしているが、需要は
底堅い。

日進駅徒歩圏で、生活利便性がよく、且つ、
鉄道博物館駅利用も可能。当該地域の需要も
増えており、地価は上昇した。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  +9.5
環境　　　　　　 +21.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.0 ％  ％
３　試算価格算定内訳 さいたま北 -11　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６ｋ０２０
８
-11		 さいたま市北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西8m市道、
中間画地
近商

(90,200)
b ６ｋ０２０
８
-36		 さいたま市北区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西16m国道、
中間画地
準工

(60,200)
c ６ｋ０２０
８
-34		 さいたま市北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北4m市道、
中間画地
準工

(60,200)
d ６ｋ０２０
８
-32		 さいたま市北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西4m私道、
中間画地
１住居
高度地区最高15m
(60,160)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
206,000  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  93.0]
225,935 		 100
[ 130.7]
172,865 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.5

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.5]
　　　　 100
175,000 
b (　           ) 
263,804  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 148.0]
181,811 		 100
[ 106.6]
170,554 
173,000 
c (　           ) 
235,328  		 100
[ 100.0]		 [ 102.0]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 122.0]
196,750 		 100
[ 116.0]
169,612 
172,000 
d (　           ) 
155,320  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.5]
151,307 		 100
[  86.9]
174,116 
177,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +5.0 交通・接近　 +13.0 環境　　　　  +8.0
画地　　　　  -7.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +2.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +8.5 交通・接近　  +4.0 環境　　　　  -5.5
画地　　　　 +48.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 +10.5 環境　　　　  +5.0
画地　　　　 +22.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　  -2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　  -5.5 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  +6.6 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    174,000 円／㎡]  



さいたま北 -11　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,275,995 
683,925 
2,592,070 
2,054,400 
537,670 		 （　0.9746）
524,013 		 （  4.5 -  0.2 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     12,186,349 円　　　　（　     76,200 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
さいたま北 -11　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 87.32 ＬＳ2 169.60
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
準工

 60 ％   200 ％   200 ％   160 ㎡     10.0 m x   14.6 m  前面道路：市道     　   4.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリ－タイプで平均専有面積４２㎡程度の居宅４戸を上記のとおり想定した。 ⑦有効率　  99.5 ％
の理由		 ＰＳ等の内部共用部分を勘案。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
84.80 
99.5 
84.38 
1,593 
134,417 		 2.0  268,834 
1.0  134,417 

 2～ 2		 居宅
84.80 
99.5 
84.38 
1,642 
138,552 		 2.0  277,104 
1.0  138,552 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
169.60 
99.5 
168.76 

272,969 		 545,938 
272,969 
⑨年額支払賃料        272,969 円　×　12ヶ月　＝　       3,275,628 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     168.76 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて担保されており計上しない  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,275,628 円　　×　　   4.2 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       137,576 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,138,052 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           545,938 円　×　　  95.8 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           5,230 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          272,969 円　×　　  95.8 ％　　×　　　 0.5075　＝　         132,713 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,275,995 円　　　　（　        20,475 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６ｋ０２賃０８
　　　　-19		 1,952  
(   1,952) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[103.0]		 100
[100.0]		 100
[104.0]		 100
[100.0]
1,822 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,714 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,642 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ６ｋ０２賃０１
　　　　-2		 1,418  
(   1,417) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[ 99.9]		 100
[ 75.0]		 100
[110.0]		 100
[105.0]
1,639 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
さいたま北 -11　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 160,500 円  　　　　     32,100,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 131,025 円  　　　        3,275,628　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       55,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      272,800 円  　　　　     32,100,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        32,100 円  　　　　     32,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        32,100 円  　　　　     32,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特にない
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         683,925 円　（　　　　　　         4,275 円／㎡）　　（経費率　　  20.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 40 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 25 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9746    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 32,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 180,000 円／㎡　×　     169.60 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0640     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0528 ×　 45 ％　＋　0.0661 ×  40 ％　＋ 0.0920 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,054,400 円  
（　　　　　        12,840 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,275,995 円      
②総費用 683,925 円      
③純収益　①－② 2,592,070 円      
④建物等に帰属する純収益 2,054,400 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 537,670 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 524,013 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        3,275 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     12,186,349 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      76,200 円／㎡）
４　不動産ＩＤ さいたま北 -11　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　さいたま市北区大成町四丁目５８０番４
 0307000035608-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
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備考