別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
さいたま北 -9　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
さいたま北 -9 埼玉県 埼玉第２ 氏名  不動産鑑定士　佐藤　隆   TEL.
鑑定評価額 38,400,000 円  １㎡当たりの価格 233,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 180,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 さいたま市北区宮原町４丁目１６番２外
 ②地積
　(㎡)		 165  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(60,200)

（その他）
高度地区最高20m
地区計画等

1:1.5		 住宅

ＲＣ2		 一般住宅、アパート
等が混在する住宅地
域		 西6m市道 水道、ガス、下水 宮原

530m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    20 ｍ、南    30 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.5 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　　６
ｍ市道		 交通

施設		 宮原駅北東方

530m		 法令

規制		 ２住居
(60,200)
高度地区最高20m
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 宮原駅徒歩圏内の熟成した既成住宅地域で、特段の変動要因はなく当分の間、現状を維持するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    239,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    132,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、主にＪＲ高崎線、東北線およびニューシャトル沿線で概ねさいたま市北区の圏域。需要者は市内又は周
辺市在住の一次取得者が多い。景気は緩やかに回復しており、雇用環境が改善する下で、不動産に対する購入マインド
は底堅い動きが見られる。土地は１５０㎡から１８０㎡程度の規模で３，６００万円から４，４００万円程度、新築戸
建は５，２００万円から６，０００万円程度が取引の中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、さいたま市北区内における市場性に着目した実証的価格である。一方、収益価格は、不動産の収益性に着
目した理論的価格である。周辺には共同住宅も見られるが、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価
格はやや低位に試算された。対象地は自用目的を中心とする住宅地であるため、住宅購入者の意向を反映した比準価格
を標準とし、収益価格を幾分参考として、前年価格からの検討も踏まえて、以上のように鑑定評価額を決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    226,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は、各種政策の効果もあり緩やかに回復
しているが、物価上昇、中東情勢、海外経済
の減速等による下振れリスクにも留意すべき
である。

宮原駅徒歩圏内の熟成した住宅地域であり、
地域要因に特段の変動は見られない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 さいたま北 -9　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６ｋ０２０
５
-42		 さいたま市北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南4m市道、
西4m、角地
工業

(70,200)
b ６ｋ０２０
５
-10		 さいたま市北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東8m市道、
中間画地
１住居
高度地区最高15m
(60,200)
c ６ｋ０２０
８
-27		 さいたま市北区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西4m市道、
中間画地
近商
地区計画等
(100,240)
d ６ｋ０２０
５
-27		 さいたま市北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南4m市道、
中間画地
１住居
高度地区最高20m
(60,160)
e ６ｋ０２０
５
-20		 さいたま市北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北東6m市道、
中間画地
１低専

(50,100)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
212,217  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 110.3]
195,671 		 100
[  81.6]
239,793 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
247,000 
b (　           ) 
206,954  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.5]
201,607 		 100
[  85.3]
236,351 
243,000 
c (　           ) 
193,750  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  96.1]
206,250 		 100
[  91.0]
226,648 
233,000 
d (　           ) 
305,348  		 100
[ 100.0]		 [ 102.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 119.3]
262,092 		 100
[ 112.9]
232,145 
239,000 
e (　           ) 
192,975  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.5]
193,545 		 100
[  85.1]
227,432 
234,000 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.21 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　 +10.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +3.5 環境　　　　 -20.0
画地　　　　  +4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +2.5 環境　　　　 -12.0
画地　　　　  -3.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.27 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 +20.0
画地　　　　 +19.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　   0.0 交通・接近　 -10.5 環境　　　　  -3.0
画地　　　　  +1.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -2.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    239,000 円／㎡]  



さいたま北 -9　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,907,374 
1,034,273 
3,873,101 
2,911,630 
961,471 		 （　0.9770）
939,357 		 （  4.5 -  0.2 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     21,845,512 円　　　　（　    132,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
さいたま北 -9　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 81.11 Ｓ3 222.75
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２住居
高度地区最高20m
地区計画等		 60 ％   200 ％   200 ％   165 ㎡     11.5 m x   15.0 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各戸賃貸面積約３７㎡の小ファミリータイプを中心とした共同住宅 ⑦有効率　  98.7 ％
の理由		 ＰＳなどの内部共用部分を勘案
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
74.25 
98.7 
73.28 
1,830 
134,102 		 2.0  268,204 
1.0  134,102 

 2～ 2		 居宅
74.25 
98.7 
73.28 
1,870 
137,034 		 2.0  274,068 
1.0  137,034 

 3～ 3		 居宅
74.25 
98.7 
73.28 
1,880 
137,766 		 2.0  275,532 
1.0  137,766 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
222.75 
98.7 
219.84 

408,902 		 817,804 
408,902 
⑨年額支払賃料        408,902 円　×　12ヶ月　＝　       4,906,824 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     219.84 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,906,824 円　　×　　   4.2 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       206,087 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,700,737 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           817,804 円　×　　  95.8 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           7,835 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          408,902 円　×　　  95.8 ％　　×　　　 0.5075　＝　         198,802 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,907,374 円　　　　（　        29,742 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６ｋ０２賃０５
　　　　-7		 1,527  
(   1,464) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[103.0]		 100
[100.0]		 100
[ 87.0]		 100
[ 95.0]
1,794 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,952 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,870 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ６ｋ０２賃０５
　　　　-8		 1,758  
(   1,756) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[103.0]		 100
[ 75.0]		 100
[103.0]		 100
[105.0]
2,104 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
さいたま北 -9　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 245,500 円  　　　　     49,100,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 196,273 円  　　　        4,906,824　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       77,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      417,300 円  　　　　     49,100,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        49,100 円  　　　　     49,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        49,100 円  　　　　     49,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,034,273 円　（　　　　　　         6,268 円／㎡）　　（経費率　　  21.1 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9770    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 49,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 210,000 円／㎡　×　     222.75 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0593     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0477 ×　 45 ％　＋　0.0600 ×  40 ％　＋ 0.0920 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,911,630 円  
（　　　　　        17,646 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,907,374 円      
②総費用 1,034,273 円      
③純収益　①－② 3,873,101 円      
④建物等に帰属する純収益 2,911,630 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 961,471 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 939,357 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,693 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     21,845,512 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     132,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ さいたま北 -9　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　さいたま市北区宮原町四丁目１６番２
 0307000396631-0000
2 　さいたま市北区宮原町四丁目１６番１９
 0307000396648-0000
3 　さいたま市北区宮原町四丁目１６番２３
 0307000396652-0000
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
さいたま北 -9　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
さいたま北 -9 埼玉県 埼玉第２ 氏名  不動産鑑定士　高橋　隆一   TEL.
鑑定評価額 38,400,000 円  １㎡当たりの価格 233,000 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		 180,000 円／㎡ 
 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月13日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 さいたま市北区宮原町４丁目１６番２外
 ②地積
　(㎡)		 165  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 ２住居
(60,200)

（その他）
高度地区最高20m
地区計画等

1:1.5		 住宅

ＲＣ2		 一般住宅、アパート
等が混在する住宅地
域		 西6m市道 水道、ガス、下水 宮原

530m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東    30 ｍ、西    20 ｍ、南    30 ｍ、北    20 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  11.5 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       165 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特になし。 街

路		 基準方位　北　　６
ｍ市道		 交通

施設		 宮原駅北東方

530m		 法令

規制		 ２住居
(60,200)
高度地区最高20m
地区計画等
⑤地域要因の将
　来予測		 宮原駅徒歩圏内に位置する熟成度の高い住宅地域である。今後とも概ね同様の土地利用状況にて推移するとみら
れる一方、徐々にではあるが既存住宅の建て替え等を契機とした画地の細分化も進行するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　    240,000 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　    136,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はＪＲ高崎線、川越線沿線等で、概ねさいたま市北区等を中心とする住宅地域。需要者はさいたま市等に居
住する一次取得者等である。景気は徐々に回復しつつあり雇用情勢にも底堅さがみられるなか、利便性と良好な住環境
を両立し得た地域で常に一定の需要層も確保されているため、地価も上昇傾向にて推移している。近隣地域において土
地は約１６０㎡で３，０００万円台後半、新築戸建物件は５，０００万円台程度が取引の中心である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域及び周辺においては自用目的の取引が中心であり、当該住宅地周辺において多数の信頼し得る取引事例を収集
し得た。一方、収益物件については、共同住宅等が散見されるものの、土地価格に見合う賃料水準ではないため収益価
格もやや低位に試算された。よって、市場の実態を反映した比準価格を標準とし、収益価格を参酌しつつ、前年価格と
の均衡等にも留意した結果、鑑定評価額を上記の通り決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　    226,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 景気は緩やかに回復し、個人消費、雇用や所
得環境も改善傾向にあるが、住宅建設はやや
弱含んでおり、当面この傾向が続くものと見
込まれている。

宮原駅徒歩圏内の閑静な住宅地域で利便性と
快適性を両立し得ており、特段の変動要因は
ない。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
+3.1 ％  ％
３　試算価格算定内訳 さいたま北 -9　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ６ｋ０２０
５
-10		 さいたま市北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南東8m市道、
中間画地
１住居
高度地区最高15m
(60,200)
b ６ｋ０２０
５
-42		 さいたま市北区

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南4m市道、
西4m、角地
工業

(70,200)
c ６ｋ０２０
８
-27		 さいたま市北区

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南西4m市道、
中間画地
近商
地区計画等
(100,240)
d ６ｋ０２０
８
-23		 さいたま市北区

 建付
地

   
（　          ） 		 不整形 北西4m私道、
中間画地
工業

(60,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
206,954  		 100
[ 100.0]		 [ 101.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 104.5]
201,607 		 100
[  87.4]
230,672 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +3.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 103.0]
　　　　 100
238,000 
b (　           ) 
212,217  		 100
[ 100.0]		 [ 101.7]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 110.3]
195,671 		 100
[  81.6]
239,793 
247,000 
c (　           ) 
193,750  		 100
[ 100.0]		 [ 102.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[  96.1]
206,250 		 100
[  90.0]
229,167 
236,000 
d (　           ) 
113,049  		 100
[ 100.0]		 [ 101.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[  73.1]
156,351 		 100
[  78.3]
199,682 
206,000 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
+0.20 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +3.0 交通・接近　  +3.5 環境　　　　 -18.0
画地　　　　  +4.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
+0.21 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　 +10.3 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
+0.25 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  +2.5 環境　　　　 -13.0
画地　　　　  -3.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  +4.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
+0.21 		 街路　　　　  -5.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　  -5.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -1.5 環境　　　　 -18.0
画地　　　　 -19.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　    240,000 円／㎡]  



さいたま北 -9　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

4,932,876 
1,035,293 
3,897,583 
2,911,630 
985,953 		 （　0.9770）
963,276 		 （  4.5 -  0.2 ）
4.3％  
⑧収益価格 　     22,401,767 円　　　　（　    136,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
さいたま北 -9　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 81.11 Ｓ3 222.75
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
２住居
高度地区最高20m
地区計画等		 60 ％   200 ％   200 ％   165 ㎡     11.5 m x   15.0 m  前面道路：市道     　   6.0 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 各戸賃貸面積約３７㎡の小ファミリータイプを中心とした共同住宅 ⑦有効率　  98.7 ％
の理由		 ＰＳなどの内部共用部分を勘案
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
74.25 
98.7 
73.28 
1,826 
133,809 		 2.0  267,618 
1.0  133,809 

 2～ 2		 居宅
74.25 
98.7 
73.28 
1,882 
137,913 		 2.0  275,826 
1.0  137,913 

 3～ 3		 居宅
74.25 
98.7 
73.28 
1,901 
139,305 		 2.0  278,610 
1.0  139,305 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
222.75 
98.7 
219.84 

411,027 		 822,054 
411,027 
⑨年額支払賃料        411,027 円　×　12ヶ月　＝　       4,932,324 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     219.84 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         4,932,324 円　　×　　   4.2 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       207,158 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,725,166 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           822,054 円　×　　  95.8 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           7,875 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          411,027 円　×　　  95.8 ％　　×　　　 0.5075　＝　         199,835 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       4,932,876 円　　　　（　        29,896 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ６ｋ０２賃０５
　　　　-7		 1,527  
(   1,464) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[103.0]		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[ 95.0]
1,836 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,965 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,882 円/㎡）


　基準階   2 F     B
b ６ｋ０２賃０５
　　　　-8		 1,758  
(   1,756) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[103.0]		 100
[ 75.0]		 100
[103.0]		 100
[105.0]
2,104 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
さいたま北 -9　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 245,500 円  　　　　     49,100,000　×　　　　   0.5 ％
②維持管理費 197,293 円  　　　        4,932,324　×　　　　   4.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       77,000 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      417,300 円  　　　　     49,100,000　×　　  50.0 ％　×　  17.00 /1000
④損害保険料        49,100 円  　　　　     49,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        49,100 円  　　　　     49,100,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　       1,035,293 円　（　　　　　　         6,275 円／㎡）　　（経費率　　  21.0 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.5 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率 0.2 ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 55 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 30 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9770    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 49,100,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 210,000 円／㎡　×　     222.75 ㎡　×　(100% ＋　  5.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0593     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0477 ×　 45 ％　＋　0.0600 ×  40 ％　＋ 0.0920 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,911,630 円  
（　　　　　        17,646 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 4,932,876 円      
②総費用 1,035,293 円      
③純収益　①－② 3,897,583 円      
④建物等に帰属する純収益 2,911,630 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 985,953 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 963,276 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　        5,838 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.3 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　     22,401,767 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　     136,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ さいたま北 -9　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　さいたま市北区宮原町四丁目１６番２
 0307000396631-0000
2 　さいたま市北区宮原町四丁目１６番１９
 0307000396648-0000
3 　さいたま市北区宮原町四丁目１６番２３
 0307000396652-0000
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