令和6年1月15日　提出 さいたま西 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   さいたま西 -2 埼玉県 埼玉第２ 氏名  不動産鑑定士　清岡　明   TEL.

鑑定評価額 38,700,000 円  １㎡当たりの価格 43,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 さいたま市西区大字二ツ宮字後谷７５８番１ ②地積 　(㎡) 893   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (60,200) （その他） (60,160) 1.2:1 住宅 Ｗ1 農地の中に一般住宅 、農家住宅が多い住 宅地域 北東4m市道 水道、下水 指扇 2.5km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   115 ｍ、西    50 ｍ、南    90 ｍ、北    60 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  35.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       900 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 市街化調整区域内の住宅地域 。 街 路 ４ｍ市道 交通 施設 指扇駅南東方 2.5km 法令 規制 ｢調区｣  (60,160) ⑤地域要因の将 　来予測 周囲に農地が広がるなか、農家住宅や一般住宅等が見られる住宅地域である。市街化調整区域に存するため開発 が抑制されており、当分の間、現状を維持するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     43,300 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、さいたま市西区の市街化調整区域全域。需要の中心は、大規模地は開発業者、法人事業者等で、小規模 地は当該地域に地縁を有する者等である。周辺では小規模住宅の分譲も見られるが、調整区域への宅地化の外縁圧力は 著しく低下しており開発素地となる農家住宅への需要は低下している。調整区域内の土地は利用の制約が多く、需要者 が限定されるので、取引に事情が含まれることも多く、需要の中心価格帯を見い出すのは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同一需給圏内の取引事例を採用し、規模の格差等を考慮に入れ、地域要因の比較を慎重に行い試算してお り、規範性は高い。一方、近隣地域は市街化調整区域内で、農家住宅、一般住宅が中心で、周辺にアパート等の収益物 件はほぼ見受けられず、賃貸市場が未成熟な地域であるため、収益価格の試算は断念した。以上により、比準価格を標 準とし、価格形成要因の変動及び前年価格との均衡にも留意して、鑑定評価額を上記のとおり決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     43,300 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 市街化調整区域への宅地利用の外延圧力は、 低下し、減少傾向で推移している。 地域要因に格別の変動の要因はない。 個別的要因の変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％