令和6年1月15日　提出 群馬千代田 -3　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   群馬千代田 -3 群馬県 群馬第３ 氏名  不動産鑑定士　津久井　伸昭   TEL.

鑑定評価額 5,160,000 円  １㎡当たりの価格 14,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 邑楽郡千代田町大字福島字トウカ西５９１番１外 ②地積 　(㎡) 346   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ｢調区｣  (70,200) （その他） 1.5:1 住宅 Ｗ2 農家住宅、中規模一 般住宅等が混在する 住宅地域 北東4.2m町道 水道 篠塚 3.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   900 ｍ、西   600 ｍ、南   350 ｍ、北   700 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  21.0 ｍ、奥行　約　　  15.0 ｍ、規模　　       320 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 特にない 街 路 基準方位北　町道４ ．２ｍ 交通 施設 篠塚駅南西方 3.7km 法令 規制 ｢調区｣  (70,200) ⑤地域要因の将 　来予測 千代田町の郊外の市街化調整区域内の住宅地域で、地域要因の変動要因等は特になく当分の間は現状にて推移す るものと予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     14,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は東武小泉線沿線で、千代田町及び邑楽町周辺の住宅地域の圏域。需要者は千代田町、大泉町等に居住する ３０代から４０代の勤労者等の１次取得者で、同一需給圏外からの転入者は少ない。当該地域は中心部から離れた利便 性の劣る市街化調整区域で、市街化区域の大規模分譲等により市街化区域の宅地の供給量が多ことによる影響等により 、土地需要は低調である。土地の需要は５００万円前後、新築物件は２０００万円前後が需要の中心である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 対象標準地の存する地域は、市街化調整区域内の農家住宅、一般住宅の混在する住宅地域である。当該地域はアパート 等の収益物件はほとんど存在しないことから、賃料水準の把握が困難であり、収益還元法の適用は行わない。したがっ て、近隣地域の状況等を考慮し、当該地域は市街化調整区域内の住宅地域であることから、比準価格によって、収益価 格は採用せず、代表標準地との検討を踏まえ上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　館林 -11                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +2.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     21,400 円／㎡ [ 99.5] 100 100 [102.0] 100 [141.3] [101.0] 100 14,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     15,000 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口はこの１年はほぼ横這い傾向で推移して おり、地価下落率はやや縮小傾向で推移して いる。 千代田町の市街化調整区域内の住宅地であり 、小学校等公共機関からの利便性は劣る地域 で、地域要因等の変動要因は特にない。 特に個別的要因の変動要因はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  +1.0 環境　　　　　　 +38.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.7 ％  ％