鑑定評価書

令和6年1月15日　提出
群馬千代田 -1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

群馬千代田 -1

群馬県

群馬第３

氏名

不動産鑑定士　津久井　伸昭

TEL.

鑑定評価額

8,040,000 円

１㎡当たりの価格

20,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和5年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	邑楽郡千代田町大字赤岩字南権現１００７番２外				②地積　(㎡)	396 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) （その他）
	1:1.2	住宅Ｗ2	一般住宅を中心とした小学校に近い住宅地域	北7.5m町道	水道	篠塚 5.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 50 ｍ、南 300 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 18.0 ｍ、奥行　約　　 22.0 ｍ、規模　　 400 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北　町道７
．５ｍ

交通

施設

篠塚駅南方

5.0km

法令

規制

１中専
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

千代田町の中心部に近い利便性の良い住宅地域で、地域要因の変動要因は特になく当分の間は現状にて推移する
ものと予測する。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 20,300 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 7,260 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は東武小泉線沿線で、館林市郊外及び千代田町、邑楽町周辺の住宅地域の圏域。需要者は同町、邑楽町周辺
に居住する３０代から４０代の勤労者等の１次取得者で、同一需給圏外からの転入者は少ない。景気後退等の影響、公
共機関の大型分譲の影響等により宅地の供給量が多く、土地需要は低迷している。土地の需要は５００万円～７００万
円前後、新築物件は２３００万円前後が需要の中心となっている。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

対象標準地の存する近隣地域は、同町の中心地に近い利便性の良い住宅地域である。当該地域はアパート等の収益物件
は見られるが収益物件としての賃貸市場の熟成度は低く、土地に見合う賃料水準が形成されていないことから、収益価
格は低位に試算された。当該地域は快適性を重視する住宅地域であることから、比準価格を重視し、収益価格を参考に
し、上記のとおり鑑定評価額を決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     20,400 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
■指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　千代田 -2                  　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　     20,300 円／㎡

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口はこの１年はほぼ横這い傾向で推移して
おり、地価下落率はやや縮小傾向で推移して
いる。

千代田町の中心部に近い住宅地であり、小学
校等公共機関に近い利便性の良い住宅地で、
地域要因等の変動要因は特にない。

特に個別的要因の変動要因はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.5 ％

0.0 ％

３　試算価格算定内訳

群馬千代田 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	３３８ -23013	邑楽郡千代田町		建付地	（　）	ほぼ長方形	北4.5m町道、東4.5m、角地		１中専 (70,180)
b	３４９ -23155	邑楽郡千代田町		更地	（　）	不整形	南東5.8m町道、中間画地		２中専都市機能誘導区域 (60,200)
c	３３０ -24028	邑楽郡千代田町		更地	（　）	ほぼ正方形	西8m町道、中間画地		１低専 (50,100)
d	３３０ -23029	邑楽郡千代田町		建付地	（　）	不整形	北西6m町道、中間画地		１中専 (60,200)
e	３４９ -23154	邑楽郡千代田町		建付地	（　）	袋地等	北4m私道、中間画地		１中専 (60,160)

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 19,748	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 103.0]	19,019	100 [ 90.7]	20,969	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	21,000
b	(　 ) 21,800	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ / ]	100 [ 92.7]	23,376	100 [ 97.5]	23,975		24,000
c	(　 ) 20,800	100 [ 100.0]	[ 99.7] 100	100 [ / ]	100 [ 101.0]	20,532	100 [ 101.4]	20,249		20,200
d	(　 ) 17,325	100 [ 100.0]	[ 99.2] 100	100 [ 100.0]	100 [ 80.0]	21,483	100 [ 100.0]	21,483		21,500
e	(　 ) 14,558	100 [ 100.0]	[ 99.4] 100	100 [ 100.0]	100 [ 84.8]	17,064	100 [ 85.0]	20,075		20,100

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 -6.5	環境　　　　 0.0
a	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 +3.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -0.5	環境　　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 -7.3	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +1.0	交通・接近　 -16.0	環境　　　　 +22.0
c	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -2.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.0	環境　　　　 +2.0
d	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 -20.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.04	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -10.5	環境　　　　 0.0
e	正常	％／月 -0.04	画地　　　　 -12.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 20,300 円／㎡]

群馬千代田 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,915,648	680,567	3,235,081	3,089,970	145,111	（　0.9711） 140,917	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	2,875,857 円　　　　（　 7,260 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

群馬千代田 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	135.00	ＬＳ2	270.00
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専	60 ％	200 ％	200 ％	396 ㎡	18.0 m x 22.0 m	前面道路：町道　 7.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

２ＬＤＫの共同住宅を６戸想定した。

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 1	共同住宅	135.00	100.0	135.00	1,220	164,700	1.0	164,700
							1.0	164,700
2～ 2	共同住宅	135.00	100.0	135.00	1,232	166,320	1.0	166,320
							1.0	166,320
～

～

～

計		270.00	100.0	270.00		331,020		331,020
								331,020

⑨年額支払賃料	331,020 円　×　12ヶ月　＝　 3,972,240 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 270.00 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,972,240 円　　×　　 5.5 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 218,473 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,753,767 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	331,020 円　×　　 94.5 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,128 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 331,020 円　×　　 94.5 ％　　×　　　 0.5075　＝　 158,753 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,915,648 円　　　　（　 9,888 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	３３０　　　　-2403	1,234 ( 1,211)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 95.0]	100 [100.0]	1,299	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,273 円/㎡　月額支払賃料（　 1,220 円/㎡）　基準階 1 F B
b	３４０（賃）　　　　-24012	849 ( 849)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 90.0]	100 [100.0]	943
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

群馬千代田 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	125,100 円	41,700,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	119,167 円	3,972,240　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 19,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 333,600 円	41,700,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	41,700 円	41,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	41,700 円	41,700,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 680,567 円　（　　　　　　 1,719 円／㎡）　　（経費率　　 17.4 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9711

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	41,700,000 円	設計監理料率　 150,000 円／㎡　×　 270.00 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0741	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0603 ×　 45 ％　＋　0.0796 × 35 ％　＋ 0.0957 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,089,970 円（　　　　　 7,803 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,915,648 円
②総費用	680,567 円
③純収益　①－②	3,235,081 円
④建物等に帰属する純収益	3,089,970 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	145,111 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	140,917 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 356 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,875,857 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 7,260 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

群馬千代田 -1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	邑楽郡千代田町大字赤岩字南権現１００７番２	0702000414617-0000
2	邑楽郡千代田町大字赤岩字南権現１００７番３	0702000414618-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考

別記様式第一

鑑定評価書（令和 6 年地価公示）

令和6年1月13日　提出
群馬千代田 -1　宅地-1

標準地番号

都道府県

所属分科会名

住所

群馬千代田 -1

群馬県

群馬第３

氏名

不動産鑑定士　吉澤　雅己

TEL.

鑑定評価額

8,040,000 円

１㎡当たりの価格

20,300 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点	令和6年1月1日	(4)鑑定評価日	令和6年1月10日	(6) 路線価	[令和5年1月] 路線価又は倍率	円／㎡

						1.1 倍
(2)実地調査日	令和5年12月5日	(5)価格の種類	正常価格
					倍率種別

(3)鑑定評価の条件	更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標準地	①所在及び地番並びに「住居表示」等	邑楽郡千代田町大字赤岩字南権現１００７番２外				②地積　(㎡)	396 ( )	⑨法令上の規制等
	③形状	④敷地の利用の現況	⑤周辺の土地の利用　の状況	⑥接面道路の状況	⑦供給処　理施設　状況	⑧主要な交通施設との接　近の状況		１中専 (60,200) （その他）
	1:1.2	住宅Ｗ2	一般住宅を中心とした小学校に近い住宅地域	北7.5m町道	水道	篠塚 5.0km

(2)
近
隣
地
域

①範囲

東 100 ｍ、西 50 ｍ、南 300 ｍ、北 0 ｍ

②標準的使用

低層住宅地

③標準的画地の形状等

間口　約　　 18.0 ｍ、奥行　約　　 22.0 ｍ、規模　　 396 ㎡程度、形状　長方形

④地域的特性

特記

事項

特にない

街

路

基準方位北　　　７
．５ｍ　町道

交通

施設

篠塚駅南方

5.0km

法令

規制

１中専
(60,200)

⑤地域要因の将
　来予測

公共施設に近接し居住環境良好な住宅地域で、当面現状を維持するものと予測する。地価は供給過剰から需要の
弱含みが継続し、当面現状の水準で推移するものと予測される。

(3)最有効使用の判定

低層住宅地

(4)対象標準地の
　個別的要因

方位　　　　　　　　　　　　　　 0.0

(5)鑑定評価の手法
　の適用

取引事例比較法

比準価格　　　　　　　 20,300 円／㎡

収益還元法

収益価格　　　　　　　 5,940 円／㎡

原価法

積算価格　　　　　　　 / 円／㎡

開発法

開発法に
よる価格　　 / 円／㎡

(6)市場の特性

同一需給圏は邑楽郡の各町域内住宅地域及び館林市郊外の住宅地域。需要者の中心は千代田町内及び周辺各町域の居住
者が中心で同一需給圏外からの参入は少ない。宅地供給の増加に対し圏内人口は減少傾向で推移し、高齢化率の増加等
から土地需要はやや低調傾向にある。土地は５００～８００万円程度、新築戸建は２，０００万円前後が取引の中心。

(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由

町内中心部の住宅地域で、共同住宅も存在するが土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格は低位に
試算された。対象標準地が存する近隣地域は、居住の快適性等を重視する住宅地域であり、隣接町も含め価格水準が類
似する事例、取引時点が比較的新しく代替性の強い時系列的な事例を採用し規範性の高い比準価格が求められたので、
比準価格を重視し収益価格は参考に留め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。

(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討

①□代表標準地　□標準地

②時点

③標準化

④地域要

⑤個別的

⑥対象標準地の規準

⑦
内
訳

標準化補正

　前年標準地番号
　[　　]

　修正

　補正

　因の比
　較

　要因の
　比較

　価格
　　　　（円／㎡）

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
画地　　　　　　

[前年代表標準地等の価格]
　　　　円／㎡

[ ]
100

100
[ ]

[ ]
100

⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況

[一般的要因]

[地域要因]

[個別的要因]

人口動態はここ数年微減少傾向で推移し、高
齢化率は県全体とほぼ同率水準で推移してい
る。地価の下落幅はほぼ横這い傾向で推移。

隣接する区画整然とした住宅団地の人口動態
の推移から、需要動向の回復期待も窺われる
が、限定的で地価は現状の水準で推移。

個別的要因に変動はない。

行政　　　　　　
その他　　　　　

地域要因の比較

街路　　　　　　
交通・接近　　　
環境　　　　　　
行政　　　　　　
その他　　　　　

⑨変動率

年間

半年間
（指定基準地等）

-0.5 ％

0.0 ％

３　試算価格算定内訳

群馬千代田 -1　宅地-2

(1)比準価格算定内訳

NO	①取引事　例番号	②所在及び地番並びに「住居表示」　等	③取引時　点	④類　型	⑤地積　　　　(㎡)	⑥画地の形状	⑦接面道路の　状況	⑧主要交通施　設の状況	⑨法令上の規制　等
a	３３８ -23072	邑楽郡千代田町		建付地	（　）	長方形	南8m県道、中間画地		１住居 (60,200)
b	３４９ -23154	邑楽郡千代田町		建付地	（　）	袋地等	北4m私道、中間画地		１中専 (60,160)
c	３３８ -24027	邑楽郡邑楽町		建付地	（　）	長方形	南6m町道、西6m、角地		１住居 (70,200)
d	３３８ -24025	邑楽郡邑楽町		建付地	（　）	ほぼ長方形	西5m町道、中間画地		１低専 (40,80)
e					（　）

NO	⑩取引価格　　(円／㎡)	⑪事情補　正	⑫時点修　正	⑬建付減価　の補正	⑭標準化　補正	⑮推定価格　　(円／㎡)	⑯地域要因　の比較	⑰標準価格　　(円／㎡)	⑱個別的要因の　比較	⑲査定価格　　(円／㎡)
a	(　 ) 15,147	100 [ 100.0]	[ 98.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 82.4]	18,125	100 [ 100.2]	18,089	街路　　 0.0 交通・　 0.0 接近環境　　 0.0 画地　　 0.0 行政　　 0.0 その他　 0.0 　　　[ 100.0] 　　　　 100	18,100
b	(　 ) 14,558	100 [ 100.0]	[ 98.9] 100	100 [ 100.0]	100 [ 84.8]	16,979	100 [ 82.5]	20,581		20,600
c	(　 ) 26,107	100 [ 100.0]	[ 99.6] 100	100 [ 100.0]	100 [ 106.1]	24,508	100 [ 115.1]	21,293		21,300
d	(　 ) 24,490	100 [ 100.0]	[ 99.5] 100	100 [ 100.0]	100 [ 101.0]	24,126	100 [ 107.7]	22,401		22,400
e	(　 )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]		100 [ ]

NO	ア事情の　内容	イ月率変　動率	ウ標準化補正の内訳			エ地域要因の比較の内訳
a	正常	％／月 -0.09	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 +2.0	交通・接近　 -6.0	環境　　　　 +4.5
a	正常	％／月 -0.09	画地　　　　 -17.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
b	正常	％／月 -0.08	街路　　　　 -3.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -5.0	交通・接近　 -10.5	環境　　　　 -3.0
b	正常	％／月 -0.08	画地　　　　 -12.6	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
c	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -1.0	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 +18.0
c	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 +6.1	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0
d	正常	％／月 -0.06	街路　　　　 0.0	交通・接近　 0.0	環境　　　　 0.0	街路　　　　 -2.0	交通・接近　 -1.5	環境　　　　 +15.0
d	正常	％／月 -0.06	画地　　　　 +1.0	行政　　　　 0.0	その他　　　 0.0	行政　　　　 -3.0	その他　　　 0.0
e		％／月	街路	交通・接近	環境	街路	交通・接近	環境
e		％／月	画地	行政	その他	行政	その他

オ比準価格決定の理由	[比準価格：　 20,300 円／㎡]

群馬千代田 -1　宅地-3

(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由			既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格

①造成事例番号

②所在及び地番

③素地の取得価格　　　　(円／㎡)	④事情補正	⑤時点修正	⑥素地の補修正後　の価格　　　(円／㎡)	⑦造成工事費　　　(円／㎡)	⑧標準化補正	⑨時点修正	⑩造成工事費の補　修正後の価格　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100			100 [ ]	[ ] 100
⑪付帯費用　　　　(円／㎡)	⑫標準化補正	⑬時点修正	⑭付帯費用の補修　正後の価格　　　(円／㎡)	⑮有効宅地化率で　除した価格　　　(円／㎡)	⑯地域要因の比　較	⑰個別的要因の　比較	⑱再調達原価　　　(円／㎡)
	100 [ ]	[ ] 100		（　％）	100 [ ]	[ ] 100

⑲熟成度修正　　　　　　[ ]/100	⑳積算価格　　　　　　円／㎡
内訳

素
地

事情の
内容

月率変動率

造
成
工
事
費

標準化補正

月率変動率

付
帯
費
用

標準化補正

月率変動率

％／月

地域要因の比較

街路　　　　　　

交通・接近　　　

環境　　　　　

行政　　　　　

その他　　　　

(3)収益価格算定内訳

(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由

■ 直接法	①総収益　　　　　（円）	②総費用　　　　　（円）	③純収益　　　　　（円）	④建物に帰属する純　収益　　　　　（円）	⑤土地に帰属する　純収益　　　　　（円）	⑥未収入期間修正　後の純収益　　　　　（円）	⑦還元利回り　　　　　（r-g）
	3,842,598	670,984	3,171,614	3,052,920	118,694	（　0.9711） 115,264	（ 4.9 - 0.0 ） 4.9％
	⑧収益価格	2,352,327 円　　　　（　 5,940 円／㎡）
	⑨収益価格が試算　できなかった場　合その理由
□　収益還元法が適用　　できない場合その　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ

(4)開発法による価格算定内訳

(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない

開発法を適用する
場合の理由

①収入の現価の総和　　　　　（円）	②支出の現価の総和　　　　　（円）	③投下資本収益率　　　　　（％）	④販売単価（住宅）　　　（円／㎡）	⑤分譲可能床面積　　　　　（㎡）	⑥建築工事費　　（円／㎡）	⑦延床面積　　　　（㎡）

⑧開発法による価格	円　　　　（　円／㎡）

　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ

群馬千代田 -1　宅地-4

(3)-2　想定建物の状況
①用　　途	②建築面積　（㎡）	③構造・階層	④延床面積　　（㎡）
共同住宅	132.48	ＬＳ2	264.96
⑤公法上の規制等

用途地域等	基準建蔽率等	指定容積率	基準容積率等	地積	間口・奥行	前面道路、幅員等
１中専	60 ％	200 ％	200 ％	396 ㎡	18.0 m x 22.0 m	前面道路：町道　 7.5 ｍ特定道路までの距離：ｍ

⑥想定建物の概要

１・２階：住宅（ファミリータイプ、平均約４３㎡を各階３戸）を想定、駐車場附置から使用容積率は低位

⑦有効率　 100.0 ％
の理由

外階段のため

(3)-3　総収益算出内訳

階層	①用途	②床面積　　　　（㎡）	③有効率（％）	④有効面積　　　　（㎡）	⑤１㎡当たり月額支払賃料　　　　　(円)	⑥月額支払賃料　　　　　(円)	⑦a保証金等(月数)	⑧a保証金等　　(円)
							⑦b権利金等(月数)	⑧b権利金等　　(円)
1～ 2	居宅	132.48	100.0	132.48	1,217	161,228	1.0	161,228
							1.0	161,228
～

～

～

～

計		264.96	100.0	264.96		322,456		322,456
								322,456

⑨年額支払賃料	322,456 円　×　12ヶ月　＝　 3,869,472 円
⑩a共益費（管理費）	円／㎡　×　 264.96 ㎡　×　12ヶ月　＝　 0 円
⑩b共益費（管理費）の算出根拠	賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）	円／台　×　台　×　12ヶ月　＋　　＝　円

⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額）

保証金等にて充当

円

⑬空室等による損失相当額 (⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))	3,869,472 円　　×　　 4.8 ％＋　　　円　　×　　％　＝　　 185,735 円
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬	3,683,737 円
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）	322,456 円　×　　 95.2 ％　　×　　 1.00 ％　＝　 3,070 円
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後）	償却年数（　 2 年）　　運用利回り（　 1.00 ％） 322,456 円　×　　 95.2 ％　　×　　　 0.5075　＝　 155,791 円
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）	円　×　　％　　×　　％　＝　　円
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰	3,842,598 円　　　　（　 9,704 円／㎡）

(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料

NO	①事例番号	②事例の実際　実質賃料　　(円／㎡)	③事情補　正	④時点修　正	⑤標準化　補正	⑥建物格　差修正	⑦地域要　因の比較	⑧基準階　格差修正	⑨査定実質賃料　(円／㎡)	⑩標準地基準階の賃料
a	３３０　　　　-2403	1,234 ( 1,211)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	1,452	対象基準階の　月額実質賃料　　 1,270 円/㎡　月額支払賃料（　 1,217 円/㎡）　基準階 1 F B
b	３４０（賃）　　　　-24012	849 ( 849)	100 [100.0]	[100.0] 100	100 [100.0]	100 [100.0]	100 [ 85.0]	100 [100.0]	999
c		( )	100 [ ]	[ ] 100	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]	100 [ ]

群馬千代田 -1　宅地-5

(3)-5　総費用算出内訳
項　目	実額相当額	算　出　根　拠
①修繕費	123,600 円	41,200,000　×　　　　 0.3 ％
②維持管理費	116,084 円	3,869,472　×　　　　 3.0 ％
③公租公課	土地　　　　　　　　　 19,300 円	査定額
	建物　　　　　　　　　 329,600 円	41,200,000　×　　 50.0 ％　×　 16.00 /1000
④損害保険料	41,200 円	41,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金	41,200 円	41,200,000　×　　　　 0.10 ％
⑥その他費用	円

⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　 670,984 円　（　　　　　　 1,694 円／㎡）　　（経費率　　 17.5 ％）

(3)-6　基本利率等

①ｒ：基本利率

4.9 ％

⑥ｇ：賃料の変動率

％

②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格)

45 ％

⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数

35 年

③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格)

35 ％

⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数

20 年

④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格)

20 ％

⑨ｎc：設備の経済的耐用年数

15 年

⑤ｍ：未収入期間

0.5 年

⑩α：未収入期間を考慮した修正率

0.9711

(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目	査　定　額	算　出　根　拠
①建物等の初期投資額	41,200,000 円	設計監理料率　 151,000 円／㎡　×　 264.96 ㎡　×　(100% ＋　 3.00 ％)
②元利逓増償還率	0.0741	躯体部分　　　　　　　仕上部分　　　　　　設備部分　 0.0603 ×　 45 ％　＋　0.0796 × 35 ％　＋ 0.0957 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益　　　　　　　　①×②	3,052,920 円（　　　　　 7,709 円／㎡）

(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益	3,842,598 円
②総費用	670,984 円
③純収益　①－②	3,171,614 円
④建物等に帰属する純収益	3,052,920 円
⑤土地に帰属する純収益　③－④	118,694 円
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益　　　　　⑤×α	115,264 円　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 291 円／㎡）

(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　 4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　 2,352,327 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　 5,940 円／㎡）

４　不動産ＩＤ

群馬千代田 -1　宅地-7

NO	所在及び地番	不動産ＩＤ
1	邑楽郡千代田町大字赤岩字南権現１００７番２	0702000414617-0000
2	邑楽郡千代田町大字赤岩字南権現１００７番３	0702000414618-0000
3
4
5
6
7
8
9
10
11
12
13
14
15
16
17
18
19
20
21
22
23
24
25
26
27
28
29
30
31
32
33
34
35
36
37
38
39
40
41
42
43
44
45
46
47
48
49
50

備考