別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
板倉 -2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
板倉 -2 群馬県 群馬第３ 氏名  不動産鑑定士　坂村　光昭   TEL.
鑑定評価額 8,870,000 円  １㎡当たりの価格 16,800 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 邑楽郡板倉町大字板倉字入之山甲２４１５番１
 ②地積
　(㎡)		 528  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）



(60,180)
台形
1:1		 住宅

Ｗ2		 中規模住宅と農家住
宅が混在する郊外の
住宅地域		 西4.5m町道 水道 板倉東洋大前

5.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   250 ｍ、西   350 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  23.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       530 ㎡程度、形状　台形
④地域的特性 特記

事項		 公共施設に近い既成の住宅地
域		 街

路		 基準方位北　　　４
．５ｍ町道		 交通

施設		 板倉東洋大前駅西方

5.0km		 法令

規制		 １住居
(60,180)
⑤地域要因の将
　来予測		 中心部周辺に位置する一般住宅等が混在する既成住宅地域であり、今後も概ね現状の利用状況を維持しつつ安定
的に推移すると予測する。地価水準については当面は下落傾向で推移すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,800 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　      5,000 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、板倉町及び周辺市町の圏域に位置する住宅地域である。需要者は板倉町及び周辺市町内に居住している
自己所有を目的とした勤労者世帯が中心である。当該地域は、中心部周辺に位置する一般住宅等が混在する既成住宅地
域であるが、町内外の分譲住宅や新興住宅地域との競合もあり需要は低迷している。市場の中心的価格帯は土地は２０
０～３００㎡程度で５００～８５０万円程度、新築住宅の場合２，０００万円未満程度の物件が中心となっている。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 住宅地として利便性が良く周辺には共同住宅も見られるが、賃貸市場では土地価格に見合う賃料水準が形成されていな
いため収益価格はやや低位に試算された。居住の快適性を重視する住宅地域では市場の実勢を反映した比準価格を重視
し、収益価格は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　群馬千代田 -1              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     20,400 円／㎡		 [ 99.5]
100		 100
[100.0]		 100
[121.9]		 [101.0]
100		 16,800 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     17,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 群馬県東部に位置する町の一つで、人口減少
が著しく、高齢化率も高い。公的機関による
板倉ニュータウンの販売は苦戦状態が続いて
いる。

地域要因に格別の変動はないが、町内外の分
譲住宅や新興住宅地域との競合もあり需要は
低迷しており、地価は下落傾向である。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +16.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-1.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 板倉 -2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ３４６

-24050		 邑楽郡板倉町

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東10m町道、
北10m、南6m、
三方路
１低専

(50,80)
b ３４６

-24029		 邑楽郡板倉町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南6.5m町道、
東6m、角地
１低専

(50,80)
c ３３８

-23066		 邑楽郡板倉町

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 台形 北4m未舗装私
道、中間画地
１住居

(60,160)
d ３３６

-24034		 邑楽郡明和町

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 西6m道路、
中間画地
１低専

(40,80)
e ３４９

-24023		 館林市

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南東6m市道、
南4.5m、角地
１低専

(50,80)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
31,900  		 100
[ 100.0]		 [  99.5]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 107.1]
29,636 		 100
[ 168.3]
17,609 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
17,800 
b (　           ) 
22,241  		 100
[ 100.0]		 [  98.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.1]
20,711 		 100
[ 121.5]
17,046 
17,200 
c (　           ) 
16,197  		 100
[ 100.0]		 [  98.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
15,889 		 100
[  97.8]
16,246 
16,400 
d (　           ) 
28,811  		 100
[ 100.0]		 [ 100.0]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
28,526 		 100
[ 164.2]
17,373 
17,500 
e (　           ) 
25,747  		 100
[ 100.0]		 [  99.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  95.9]
26,633 		 100
[ 174.8]
15,236 
15,400 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　 -12.0 環境　　　　 +86.0
画地　　　　  +7.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +24.0
画地　　　　  +6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
0.00 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　 +66.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -7.0 環境　　　　 +90.0
画地　　　　  -4.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     16,800 円／㎡]  



板倉 -2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,324,731 
552,647 
2,772,084 
2,638,800 
133,284 		 （　0.9711）
129,432 		 （  4.9 -  0.0 ）
4.9％  
⑧収益価格 　      2,641,469 円　　　　（　      5,000 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
板倉 -2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 112.62 ＬＳ2 225.24
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居

 60 ％   200 ％   180 ％   528 ㎡     23.0 m x   23.0 m  前面道路：町道     　   4.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプ、平均専有面積約５６㎡、平面駐車場確保のため使用容積率小さい。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
112.62 
100.0 
112.62 
1,246 
140,325 		 1.0  140,325 
1.0  140,325 

 2～ 2		 居宅
112.62 
100.0 
112.62 
1,271 
143,140 		 1.0  143,140 
1.0  143,140 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
225.24 
100.0 
225.24 

283,465 		 283,465 
283,465 
⑨年額支払賃料        283,465 円　×　12ヶ月　＝　       3,401,580 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     225.24 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,401,580 円　　×　　   6.3 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       214,300 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,187,280 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           283,465 円　×　　  93.7 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,656 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          283,465 円　×　　  93.7 ％　　×　　　 0.5075　＝　         134,795 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,324,731 円　　　　（　         6,297 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ３４６（賃）
　　　　-24015		 1,516  
(   1,515) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[110.0]		 100
[100.0]
1,621 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,300 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,246 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ３４７（賃）
　　　　-24011		 1,004  
(   1,004) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 85.0]		 100
[ 99.0]		 100
[100.0]
1,193 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
板倉 -2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 108,000 円  　　　　     36,000,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 102,047 円  　　　        3,401,580　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       18,600 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      252,000 円  　　　　     36,000,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        36,000 円  　　　　     36,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        36,000 円  　　　　     36,000,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         552,647 円　（　　　　　　         1,047 円／㎡）　　（経費率　　  16.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9711    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 36,000,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 155,000 円／㎡　×　     225.24 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0733     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0603 ×　 45 ％　＋　0.0796 ×  40 ％　＋ 0.0957 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,638,800 円  
（　　　　　         4,998 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,324,731 円      
②総費用 552,647 円      
③純収益　①－② 2,772,084 円      
④建物等に帰属する純収益 2,638,800 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 133,284 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 129,432 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          245 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      2,641,469 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       5,000 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 板倉 -2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　邑楽郡板倉町大字板倉字入之山甲２４１５番１
 0702005048585-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月15日　提出
板倉 -2　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
板倉 -2 群馬県 群馬第３ 氏名  不動産鑑定士　山田　智久   TEL.
鑑定評価額 8,870,000 円  １㎡当たりの価格 16,800 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 邑楽郡板倉町大字板倉字入之山甲２４１５番１
 ②地積
　(㎡)		 528  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 １住居
(60,200)

（その他）



(60,180)
台形
1:1		 住宅

Ｗ2		 中規模住宅と農家住
宅が混在する郊外の
住宅地域		 西4.5m町道 水道 板倉東洋大前

5.0km
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   250 ｍ、西   350 ｍ、南   100 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  23.0 ｍ、奥行　約　　  23.0 ｍ、規模　　       530 ㎡程度、形状　正方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位　北　　　
４．５ｍ町市道		 交通

施設		 板倉東洋大前駅西方

5.0km		 法令

規制		 １住居
(60,180)
⑤地域要因の将
　来予測		 町内中心部に近い住宅地域であり、格別の変動要因は見られないことから、今後も概ね現状維持にて推移するも
のと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0
形状　　　　　　　　　　　　　　   0.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     16,800 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　      4,880 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は板倉町及び周辺市町の住宅地域。需要者は板倉町及び周辺市町に居住する自己所有を目的とする勤労者世
帯が中心である。当町の中心部及び周辺は衰退傾向にあり、新興住宅地域や周辺市町に存する住宅地との競合もあり、
需要は低迷している。市場の中心となる価格帯は土地は４００万円から７００万円程度、新築の戸建住宅は１，６００
万円から２，０００万円程度である。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 自己使用目的の取引がほとんどであり、同一需給圏内の類似地域等から規範性の高い取引事例を収集できたことから比
準価格の説得力は高いと判断される。一方、アパート等の収益物件も散見されるが、地域の賃貸市場においては土地価
格に見合う賃料を収受し得ないため、収益価格は低位に求められたと思料する。よって、比準価格を重視し、収益価格
は参考に留め、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　群馬千代田 -1              　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　   0.0
交通・接近　　　   0.0
環境　　　　　　   0.0
画地　　　　　　   0.0
[前年代表標準地等の価格]
　　　　     20,400 円／㎡		 [ 99.5]
100		 100
[100.0]		 100
[121.9]		 [101.0]
100		 16,800 
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     17,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 当町は全国的な傾向と同様に、人口減少、高
齢化が進行しており、概して土地需要は停滞
傾向で推移している。


町内中心部に近い住宅地域であり、街路、環
境、行政的要因等の地域要因に変動はない。



個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
地域要因の比較
街路　　　　　　  +3.0
交通・接近　　　  +2.0
環境　　　　　　 +16.0
行政　　　　　　   0.0
その他　　　　　   0.0
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-1.2 ％  ％
３　試算価格算定内訳 板倉 -2　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ３３８

-23066		 邑楽郡板倉町

 貸家
建付
地
   
（　          ） 		 台形 北4m未舗装私
道、中間画地
１住居

(60,160)
b ３４６

-24029		 邑楽郡板倉町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 南6.5m町道、
東6m、角地
１低専

(50,80)
c ３４７

-24052		 邑楽郡板倉町

 更地


   
（　          ） 		 長方形 南10m町道、
中間画地
１低専

(40,80)
d ３４６

-24051		 邑楽郡板倉町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ長方形 南5m町道、
中間画地
｢調区｣ 

(70,200)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
16,197  		 100
[ 100.0]		 [  98.1]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
15,889 		 100
[  97.8]
16,246 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +1.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 101.0]
　　　　 100
16,400 
b (　           ) 
22,241  		 100
[ 100.0]		 [  98.8]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 106.1]
20,711 		 100
[ 119.5]
17,331 
17,500 
c (　           ) 
30,500  		 100
[ 100.0]		 [  99.1]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 103.0]
29,345 		 100
[ 160.6]
18,272 
18,500 
d (　           ) 
13,062  		 100
[ 100.0]		 [  99.3]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 103.0]
12,593 		 100
[  77.7]
16,207 
16,400 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -4.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.13 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +2.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 +22.0
画地　　　　  +6.1 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +6.0 交通・接近　 -16.0 環境　　　　 +86.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　  -3.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.15 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  +1.0 交通・接近　 -14.5 環境　　　　   0.0
画地　　　　  +3.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　 -10.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     16,800 円／㎡]  



板倉 -2　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,618,462 
600,315 
3,018,147 
2,888,020 
130,127 		 （　0.9711）
126,366 		 （  4.9 -  0.0 ）
4.9％  
⑧収益価格 　      2,578,898 円　　　　（　      4,880 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
板倉 -2　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 127.52 ＬＳ2 255.04
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
１住居

 60 ％   200 ％   180 ％   528 ㎡     23.0 m x   23.0 m  前面道路：町道     　   4.5 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプ、賃貸面積約４２．５㎡×６戸。平面駐車場確保のため使用容積率が小さい。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
127.52 
100.0 
127.52 
1,220 
155,574 		 1.0  155,574 
1.0  155,574 

 2～ 2		 居宅
127.52 
100.0 
127.52 
1,244 
158,635 		 1.0  158,635 
1.0  158,635 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
255.04 
100.0 
255.04 

314,209 		 314,209 
314,209 
⑨年額支払賃料        314,209 円　×　12ヶ月　＝　       3,770,508 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     255.04 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,770,508 円　　×　　   8.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       301,641 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,468,867 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           314,209 円　×　　  92.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,891 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          314,209 円　×　　  92.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         146,704 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,618,462 円　　　　（　         6,853 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a （貸）３３８
　　　　-9		 1,095  
(   1,095) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 75.0]		 100
[110.0]		 100
[102.0]
1,301 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,273 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,220 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ３３６（賃・住
）
　　　　-2405		 1,311  
(   1,257) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[100.0]		 100
[110.0]		 100
[102.0]
1,168 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
板倉 -2　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 118,200 円  　　　　     39,400,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 113,115 円  　　　        3,770,508　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　       14,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      275,800 円  　　　　     39,400,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        39,400 円  　　　　     39,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        39,400 円  　　　　     39,400,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         600,315 円　（　　　　　　         1,137 円／㎡）　　（経費率　　  16.6 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9711    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 39,400,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 150,000 円／㎡　×　     255.04 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0733     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0603 ×　 45 ％　＋　0.0796 ×  40 ％　＋ 0.0957 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,888,020 円  
（　　　　　         5,470 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,618,462 円      
②総費用 600,315 円      
③純収益　①－② 3,018,147 円      
④建物等に帰属する純収益 2,888,020 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 130,127 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 126,366 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          239 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      2,578,898 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　       4,880 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 板倉 -2　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　邑楽郡板倉町大字板倉字入之山甲２４１５番１
 0702005048585-0000
2 　
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考