令和6年1月15日　提出 玉村 -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   玉村 -1 群馬県 群馬第１ 氏名  不動産鑑定士　片柳　華絵   TEL.

鑑定評価額 8,700,000 円  １㎡当たりの価格 36,100 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月8日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 佐波郡玉村町大字下新田字布留坡１５８番２ ②地積 　(㎡) 241   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 ２中専 (60,200) （その他） (60,180) 1:2 住宅 Ｗ2 一般住宅を中心とし た既成住宅地域 東4.5m町道 水道、下水 新町 4.7km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   140 ｍ、西   200 ｍ、南   200 ｍ、北    10 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  12.0 ｍ、奥行　約　　  20.0 ｍ、規模　　       240 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 公共施設に近い中心部の住宅 地域 街 路 基準方位北　　　４ ．５ｍ町道 交通 施設 新町駅北方 4.7km 法令 規制 ２中専 (60,180) ⑤地域要因の将 　来予測 土地利用状況に大きな変動は見られず現状を維持していくと見込まれる。小学校や役場、店舗など生活便益施設 に近く居住環境は良好で地価は安定的に推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     36,100 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、玉村町の住宅地域で、需要者の中心は、玉村町及び周辺市に在住又は勤務している居住を目的とした１ 次取得者である。玉村町は、東毛広域幹線道路や高崎玉村スマートＩＣなどにより、交通利便性が良好で、地価の割安 感から需要は安定的である。市場に於ける中心価格帯は、標準画地規模の土地で、８００～９００万円前後、新築住宅 が、２，５００～３，０００万円程度である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 標準地が存する近隣地域は、周辺には共同住宅も見られるが、対象標準地の画地規模が小さく競争力のある共同住宅の 建築を想定することが困難であるため、収益価格の試算を断念した。当地域は、居住の快適性を重視する住宅地域で自 己利用を目的とする取引が中心となり、市場性を重視した取引価格水準を指標に価格は決定されることが一般的である 。以上から実証的な比準価格を採用し、代表標準地との検討を踏まえ、上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　玉村 -2                    　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     32,900 円／㎡ [100.0] 100 100 [103.0] 100 [ 91.5] [103.0] 100 36,000  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     36,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 群馬県人口と同様に玉村町も減少傾向にある 。道路交通網のアクセスが良好なため需要は 安定的。高崎玉村スマートＩＣ周辺に観光集 客施設建設予定。 小学校や町役場などの公共施設に近く生活利 便性が良好な住宅地域で、地域要因に大きな 変動は見られない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +2.0 交通・接近　　　  -3.0 環境　　　　　　  -7.5 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） 0.0 ％  ％