令和6年1月12日　提出 みなかみ -1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   みなかみ -1 群馬県 群馬第１ 氏名  不動産鑑定士　保坂　充勇   TEL.

鑑定評価額 5,140,000 円  １㎡当たりの価格 21,500 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月7日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 利根郡みなかみ町月夜野字蟹枠３２７９番３ ②地積 　(㎡) 239   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １低専 (40,80) （その他） 1:1 住宅 Ｗ1 一般住宅の中に空地 もある区画整理済の 住宅地域 北東6m町道 水道、ガス、下水 後閑 1.4km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    30 ｍ、南    80 ｍ、北    40 ｍ ②標準的使用 低層住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.2 ｍ、奥行　約　　  15.7 ｍ、規模　　       239 ㎡程度、形状　正方形 ④地域的特性 特記 事項 区画整然とした住環境にやや 優れた地域。 街 路 基準方位　北　　６ ｍ町道 交通 施設 後閑駅北西方 1.4km 法令 規制 （都） １低専 (40,80) ⑤地域要因の将 　来予測 近隣地域内には一般住宅のほか農地や空地が多く介在するが土地需要の長期低迷により建物新築等の動きは少な い。今後も農地等の宅地化はあまり進まず、当分の間、現状を維持すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +1.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,500 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏はみなかみ町及びその周辺市町村に存する住宅地域である。主な需要者はみなかみ町内に居住又は通勤する 個人で、同一需給圏外からの転入者は少ない。第一種低層住居専用地域の指定がされた区画整然とした住宅地域であり 、居住環境は良好であるが、地域内には一般住宅のほか農地や遊休地も多く見られ、住宅地としての熟成度は上がらな い。土地は２５０㎡程度で６００万円程度、新築戸建物件は２，０００万円程度の物件が需要の中心となっている。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 周辺には低層の共同住宅も見られるが最有効使用が低層住宅地で自用目的での需要が中心となり、収益目的での取引は 少なく、また、画地規模が小さく競争力のある賃貸用の共同住宅の想定が困難であるため収益価格は試算しない。居住 の快適性を重視する住宅地域では、自己使用目的での取引が中心で市場性を指標として価格が決定されることが一般的 である。このため、市場性を反映した比準価格を採用して、鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     22,200 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] みなかみ町の人口は、対前年比－２％と大き く減少しており、高齢化率も令和４年１０月 ４２％と高くなっている。 特に変動なし。 特に変動なし。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -3.2 ％  ％