令和6年1月15日　提出 群馬草津 -2　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   群馬草津 -2 群馬県 群馬第２ 氏名  不動産鑑定士　石田　寛   TEL.

鑑定評価額 4,310,000 円  １㎡当たりの価格 17,900 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月11日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率 14,000 円／㎡   倍  (2)実地調査日 令和5年12月4日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 吾妻郡草津町大字草津字谷地向丙２３５番４１ ②地積 　(㎡) 241   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） １中専 (60,200) （その他） 観光地区 1:1.2 住宅 Ｗ3 一般住宅を中心に別 荘等も見受けられる 住宅地域 南東6.3m町道 水道 長野原草津口 14.0km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   130 ｍ、西   190 ｍ、南   150 ｍ、北   110 ｍ ②標準的使用 戸建住宅地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  15.0 ｍ、奥行　約　　  17.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 高台に位置し、一般住宅のほ か別荘等も見られる住宅地域 街 路 基準方位北　　　６ ．３ｍ町道 交通 施設 長野原草津口駅北西方 14.0km 法令 規制 （都） １中専 (60,200) 観光地区 ⑤地域要因の将 　来予測 居住環境は良好であるが、高台地の需要は弱めに推移している。地域要因に特段の変動が見られないため、現状 維持利用が予測される。今後は観光客の入込客数の増加による波及効果が期待される。 (3)最有効使用の判定 戸建住宅地 (4)対象標準地の 　個別的要因 方位　　　　　　　　　　　　　　  +3.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     17,900 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は草津町及び吾妻郡の住宅地域である。需要者の中心は草津町居住者が主体であるが、当該地域では別荘利 用も見受けられ、県外の需要者も若干存する。草津町は人口減少率及び高齢化率が高く、町中心部の利便性が高い地域 であっても、住宅地に対する需要が弱いため、地価は下落傾向が継続している。市場の中心となる価格帯は中古物件で １５００万円以下、新築物件は取引が乏しいことから把握することは困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 当該地域は戸建住宅を中心とした住宅地域であるが、収益用不動産を想定するには一定条件が必要であり、標準地は共 同住宅の建築を想定できる規模には至っていないため収益還元法は不適用とした。一方、比準価格は類似性の高い事例 より比準して求められた実証的かつ客観的な価格である。よって、代表標準地との検討を踏まえ、現実の市場で取引さ れた価格を基礎とした比準価格を採用して上記のとおり鑑定評価額を決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　東吾妻 -1                  　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  +3.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     20,100 円／㎡ [ 99.0] 100 100 [103.0] 100 [111.2] [103.0] 100 17,900  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     18,100 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 全国的に名の知れた温泉を中心とする観光地 であり、観光客入込数が過去最高水準に達す る勢いはあるが、人口減少率は群馬県平均よ り高位。 区画街路が整然とした住宅地であるが、高台 に位置し、立地条件から需給は弱く、地価は 依然下落傾向にある。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  -2.0 交通・接近　　　  +7.0 環境　　　　　　  +6.0 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.1 ％  ％