令和6年1月10日　提出 甘楽 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   甘楽 5-1 群馬県 群馬第２ 氏名  不動産鑑定士　茂原　太年   TEL.

鑑定評価額 4,430,000 円  １㎡当たりの価格 24,200 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 甘楽郡甘楽町大字福島字中町７２５番１ ②地積 　(㎡) 183   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,200) （その他） 1:3 事務所兼住宅 Ｗ2 小売店舗、併用住宅 等が混在する近隣商 業地域 南西9.7m国道 水道、下水 上州福島 280m (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東   450 ｍ、西    50 ｍ、南    40 ｍ、北    30 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　   8.0 ｍ、奥行　約　　  25.0 ｍ、規模　　       200 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 閉鎖店舗が目立つ、国道沿い の近隣商業地域 街 路 ９．７ｍ国道 交通 施設 上州福島駅南西方 280m 法令 規制 （都） 近商 (80,200) ⑤地域要因の将 　来予測 沿道型の近隣商業地域であるが、郊外店への顧客流出により閉鎖店舗が目立っており、空洞化が進んでいる。商 況に回復の兆しは見えず、地価は下落傾向で推移すると予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 ない (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     24,200 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は、甘楽町域を中心に周辺市町を含む圏域に存する商業地域及び商住混在地域。需要者は地元の小規模事業 主が中心で、同一需給圏外からの需要は殆どないと想定される。市街地北方を通過する国道２５４号バイパスの開通後 、交通量が激減し郊外店に客足を奪われ、空洞化が進んでいる。このため、不動産取引は低迷し、近隣地域での取引は 殆ど見受けられず、市場の中心価格帯は見い出せない状態である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は、同一需給圏内の類似地域等の規範性の高い複数の取引事例から求められた実証的で信頼性の高い価格であ る。また、近隣地域における商業物件の賃貸需要が乏しく、賃貸市場が成立していないため、収益還元法は適用できな かった。よって、実証的で信頼性の高い比準価格を採用し、代表標準地との検討も踏まえて鑑定評価額を上記のとおり 決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　富岡 5-2                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　   0.0 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     35,100 円／㎡ [ 98.0] 100 100 [100.0] 100 [142.3] [100.0] 100 24,200  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     24,500 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 人口減少や少子高齢化等の課題もあるが、近 年は観光産業に注力しており、高崎市に近い 地域を中心に需要の回復傾向が見受けられる 。 中心部の空洞化が顕著であり、街路の拡幅等 も行われているが、商況に回復の兆しは見え ず、土地利用に大きな変化は認められない。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　 +39.5 行政　　　　　　  +2.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％