別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月10日　提出
甘楽 -1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
甘楽 -1 群馬県 群馬第２ 氏名  不動産鑑定士　茂原　太年   TEL.
鑑定評価額 5,780,000 円  １㎡当たりの価格 21,800 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月5日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月1日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 甘楽郡甘楽町大字福島字多井戸根２番７外
 ②地積
　(㎡)		 265  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） １中専
(60,200)

（その他）

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 一般住宅の中に店舗
併用住宅が見られる
住宅地域		 東6.7m町道 水道、下水 上州福島

450m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   120 ｍ、西   120 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　ほぼ長方形
④地域的特性 特記

事項		 国道背後の傾斜地勢を含む既
成住宅地域		 街

路		 基準方位　北、６．
７ｍ町道		 交通

施設		 上州福島駅南東方

450m		 法令

規制		 （都） １中専
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 国道背後の既成住宅地域で、土地利用に大きな変化はなく推移している。人口減少等で需給動向は停滞しており
、地価は引き続き弱含み傾向で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,800 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     12,400 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は、甘楽町を中心に隣接市町の圏域に存する住宅地域である。需要者は、同圏域に在住、在勤する勤労者層
が中心と想定される。当地域は国道背後で最寄駅に近く、交通利便性は比較的良好だが、地元商店街は閉鎖店舗が多い
こと等から需要は弱く、土地取引は低調である。市場の中心価格帯は、土地が８０坪前後で５００～７００万円、新築
戸建住宅が１，６００～２，３００万円程度と考えられる。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 比準価格は、同一需給圏内の類似地域等の規範性の高い複数の取引事例から求められた実証的で信頼性の高い価格であ
る。また収益価格は、近隣地域における賃貸市場の熟成度が低く、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため
、低位に試算されたと考えられる。標準地は住宅地域内にあり、周辺地域の取引動向が価格形成に影響を与えることか
ら、市場性を反映した比準価格を重視して収益価格を参考に止め、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     22,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 人口減少や少子高齢化等の課題もあるが、近
年は観光産業に注力しており、高崎市に近い
地域を中心に需要の回復傾向が見受けられる
。

国道背後の既成住宅地域で、大きな変動要因
は認められない。国道沿いの商況衰退ととも
に、需要は減退傾向にある。


個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 甘楽 -1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２７２

-50142		 甘楽郡甘楽町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 北東3.3m町道
、中間画地
（都） １中専

(60,160)
b ２７２

-50103		 甘楽郡甘楽町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 東3m町道、
中間画地
（都） 準工

(60,200)
c ２７２

-50019		 甘楽郡甘楽町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ台形 東5m町道、
南3.5m、角地
（都） 準工

(60,200)
d ２６０

-20061		 甘楽郡甘楽町

 更地


   
（　          ） 		 長方形 北5m町道、
南4m、二方路
（都） 準工

(70,200)
e ２７２

-50100		 甘楽郡甘楽町

 建付
地

   
（　          ） 		 ほぼ整形 南東4m町道、
北東3.5m、
角地
（都） 

(70,200)
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
11,433  		 100
[ 100.0]		 [  99.2]
100		 100
[  60.0]		 100
[  95.0]
19,897 		 100
[  95.0]
20,944 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
21,400 
b (　           ) 
22,533  		 100
[ 100.0]		 [  98.9]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 100.0]
22,285 		 100
[  98.8]
22,556 
23,000 
c (　           ) 
12,202  		 100
[ 100.0]		 [  98.5]
100		 100
[  70.0]		 100
[  87.5]
19,623 		 100
[  95.1]
20,634 
21,000 
d (　           ) 
19,231  		 100
[ 100.0]		 [  98.6]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 101.0]
18,774 		 100
[  87.2]
21,530 
22,000 
e (　           ) 
18,439  		 100
[ 100.0]		 [  99.4]
100		 100
[ 100.0]		 100
[ 101.5]
18,058 		 100
[  85.7]
21,071 
21,500 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +1.0
画地　　　　  -5.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -5.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  +5.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　  -3.0
画地　　　　 -12.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -1.0 環境　　　　 -11.0
画地　　　　  +1.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e 正常 ％／月  
-0.04 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　  -8.0
画地　　　　  +1.5 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     21,800 円／㎡]  



甘楽 -1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,073,390 
488,842 
2,584,548 
2,418,220 
166,328 		 （　0.9711）
161,521 		 （  4.9 -  0.0 ）
4.9％  
⑧収益価格 　      3,296,347 円　　　　（　     12,400 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
甘楽 -1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 104.34 ＬＳ2 208.68
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） １中専

 60 ％   200 ％   200 ％   265 ㎡     13.5 m x   19.5 m  前面道路：町道     　   6.7 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプ、平均専有面積約５２㎡で、平面駐車場確保のため使用容積率は小さい。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段のため。
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
104.34 
100.0 
104.34 
1,214 
126,669 		 1.0  126,669 
1.0  126,669 

 2～ 2		 居宅
104.34 
100.0 
104.34 
1,263 
131,781 		 1.0  131,781 
1.0  131,781 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
208.68 
100.0 
208.68 

258,450 		 258,450 
258,450 
⑨年額支払賃料        258,450 円　×　12ヶ月　＝　       3,101,400 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     208.68 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,101,400 円　　×　　   5.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       155,070 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,946,330 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           258,450 円　×　　  95.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,455 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          258,450 円　×　　  95.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         124,605 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,073,390 円　　　　（　        11,598 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２７２（賃）
　　　　-60013		 1,174  
(   1,128) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 96.0]		 100
[ 95.0]		 100
[101.0]
1,275 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,266 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,214 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２７２（賃）
　　　　-60014		 906  
(     906) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 73.0]		 100
[ 98.0]		 100
[101.0]
1,254 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
甘楽 -1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 96,600 円  　　　　     32,200,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 93,042 円  　　　        3,101,400　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　        9,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      225,400 円  　　　　     32,200,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        32,200 円  　　　　     32,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        32,200 円  　　　　     32,200,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         488,842 円　（　　　　　　         1,845 円／㎡）　　（経費率　　  15.9 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 20 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9711    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 32,200,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 150,000 円／㎡　×　     208.68 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0751     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0603 ×　 40 ％　＋　0.0796 ×  40 ％　＋ 0.0957 ×　 20 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,418,220 円  
（　　　　　         9,125 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,073,390 円      
②総費用 488,842 円      
③純収益　①－② 2,584,548 円      
④建物等に帰属する純収益 2,418,220 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 166,328 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 161,521 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          610 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      3,296,347 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      12,400 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 甘楽 -1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　甘楽郡甘楽町大字福島字多井戸根２番７
 0706000098169-0000
2 　甘楽郡甘楽町大字福島字多井戸根２番１０
 0706000098172-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考 　
別記様式第一 鑑定評価書（令和 6 年地価公示）
令和6年1月9日　提出
甘楽 -1　宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
甘楽 -1 群馬県 群馬第２ 氏名  不動産鑑定士　神林　宏明   TEL.
鑑定評価額 5,780,000 円  １㎡当たりの価格 21,800 円／㎡ 
１　基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月9日 (6)
路
線
価		 [令和5年1月]
路線価又は倍率		  円／㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月6日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
２　鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)
標
準
地
 ①所在及び地番並
びに「住居表示」等		 甘楽郡甘楽町大字福島字多井戸根２番７外
 ②地積
　(㎡)		 265  
(           ) 		 ⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
　の状況		 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処
　理施設
　状況		 ⑧主要な交通施設との接
　近の状況		 （都） １中専
(60,200)

（その他）

1:1.5		 住宅

Ｗ2		 一般住宅の中に店舗
併用住宅が見られる
住宅地域		 東6.7m町道 水道、下水 上州福島

450m
(2)
近
隣
地
域		 ①範囲 東   120 ｍ、西   120 ｍ、南    50 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層住宅地
③標準的画地の形状等 間口　約　　  14.0 ｍ、奥行　約　　  18.0 ｍ、規模　　       250 ㎡程度、形状　長方形
④地域的特性 特記

事項		 特にない 街

路		 基準方位北　　　６
．７ｍ町道		 交通

施設		 上州福島駅南東方

450m		 法令

規制		 （都） １中専
(60,200)
⑤地域要因の将
　来予測		 過疎化等による衰退傾向が顕著な既成住宅地域で、特段の地域変動要因も見られないことから、当面は現状維持
傾向にて推移。地価下落傾向は今後も続くと予測される。
(3)最有効使用の判定 低層住宅地 (4)対象標準地の
　個別的要因		 方位　　　　　　　　　　　　　　  +2.0
(5)鑑定評価の手法
　の適用		  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     21,800 円／㎡
 収益還元法  収益価格　　　　　　　     11,800 円／㎡
 原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡
 開発法  開発法に
 よる価格　　               /      円／㎡
(6)市場の特性 同一需給圏は甘楽町及びその周辺市町村の圏域に存する住宅地域。需要者は、甘楽町及び周辺市町村に居住又は勤務す
る勤労者層が大半で、圏域外からの転入者は少ない。中心部に近い住宅地域であるが、商店街の衰退による利便性低下
等により宅地需要は弱く、土地取引は少ない。土地は２５０㎡程度で５５０万円前後、新築の戸建住宅は２，１００万
円程度の物件が需要の中心。
(7)試算価格の調整
　・検証及び鑑定
　評価額の決定の
　理由		 近隣地域及び周辺類似地域には共同住宅も見られるが、需要の中心は自用目的の住宅で、賃貸物件は少なく賃貸市場が
未成熟のため収益価格はやや低位に試算された。居住の快適性を重視する住宅地域であるため、自己利用目的で取引さ
れた事例から試算され実証性が高いと判断される比準価格を採用し、収益価格を参考とし、鑑定評価額を上記のとおり
決定した。
(8)
前
年
公
示
価
格
等
か
ら
の
検
討		 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦
内
訳		 標準化補正
　前年標準地番号
　[　                           　]		 　修正 　補正 　因の比
　較		 　要因の
　比較		 　価格
　　　　（円／㎡）		 街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
画地　　　　　　      
[前年代表標準地等の価格]
　　　　            円／㎡		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 [     ]
100		  
⑧-1対象標準地の検討
■継続　□新規
前年標準地の価格
　　　　　　     22,000 円／㎡
⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一
　地点）である場合の検討
□指定基準地　□基準地
指定基準地等番号
　[　                           　]
前年指定基準地等の価格（半年前）
　　　　　　            円／㎡		 ⑩
価
格
形
成
要
因
の
変
動
状
況		 [一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]		 甘楽郡東部の町。人口減少が進んでおり、既
成商業地の衰退が顕著。観光産業の振興、発
展に重点をおいている。


国道背後の既成住宅地域で、地域に特段の変
動要因は見られず、旧来からの商業地の衰退
と共に、宅地需要は減少し、地価は弱含みで
推移している。

個別的要因に変動はない。


 行政　　　　　　      
その他　　　　　      
地域要因の比較
街路　　　　　　      
交通・接近　　　      
環境　　　　　　      
行政　　　　　　      
その他　　　　　      
⑨変動率 年間 半年間
（指定基準地等）
-0.9 ％  ％
３　試算価格算定内訳 甘楽 -1　宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
　例番号		 ②所在及び地番並びに「住居表示」
　等		 ③取引時
　点		 ④類
　型		 ⑤地積
　　　　(㎡)		 ⑥画地
の形状		 ⑦接面道路の
　状況		 ⑧主要交通施
　設の状況		 ⑨法令上の規制
　等
a ２７２

-60071		 富岡市

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 北4.8m市道、
中間画地
（都） 

(70,200)
b ２６０

-20090		 甘楽郡甘楽町

 更地


   
（　          ） 		 不整形 南5m私道、
中間画地
（都） 

(70,200)
c ２６０

-20109		 甘楽郡甘楽町

 更地


   
（　          ） 		 ほぼ長方形 東5m町道、
中間画地
（都） 

(70,200)
d ２７２

-60061		 甘楽郡甘楽町

 更地


   
（　          ） 		 不整形 東4m町道、
中間画地
（都） １中専

(60,160)
e   
（　          ） 
NO ⑩取引価格
　　(円／㎡)		 ⑪事情補
　正		 ⑫時点修
　正		 ⑬建付減価
　の補正		 ⑭標準化
　補正		 ⑮推定価格
　　(円／㎡)		 ⑯地域要因
　の比較		 ⑰標準価格
　　(円／㎡)		 ⑱個別的要因の
　比較		 ⑲査定価格
　　(円／㎡)
a (　           ) 
27,336  		 100
[ 100.0]		 [  99.3]
100		 100
[   /  ]		 100
[ 100.0]
27,145 		 100
[ 127.9]
21,224 		 街路　　    0.0

交通・　    0.0
接近

環境　　    0.0

画地　　   +2.0

行政　　    0.0

その他　    0.0

　　　[ 102.0]
　　　　 100
21,600 
b (　           ) 
15,047  		 100
[ 100.0]		 [  98.8]
100		 100
[   /  ]		 100
[  91.6]
16,230 		 100
[  80.8]
20,087 
20,500 
c (　           ) 
23,977  		 100
[ 100.0]		 [  99.2]
100		 100
[   /  ]		 100
[  96.0]
24,776 		 100
[ 116.9]
21,194 
21,600 
d (　           ) 
15,133  		 100
[ 100.0]		 [  99.7]
100		 100
[   /  ]		 100
[  92.1]
16,382 		 100
[  71.3]
22,976 
23,400 
e (　           ) 
  		 100
[      ]		 [      ]
100		 100
[      ]		 100
[      ]
 		 100
[      ]
 
 
NO ア事情の
　内容		 イ月率変
　動率		 ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 ％／月  
-0.14 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +36.0
画地　　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
b 正常 ％／月  
-0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -2.0 交通・接近　  -3.0 環境　　　　 -15.0
画地　　　　  -8.4 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
c 正常 ％／月  
-0.17 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -1.0 交通・接近　  -4.0 環境　　　　 +23.0
画地　　　　  -4.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
d 正常 ％／月  
-0.08 		 街路　　　　   0.0 交通・接近　   0.0 環境　　　　   0.0 街路　　　　  -3.0 交通・接近　  -2.0 環境　　　　 -25.0
画地　　　　  -7.9 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0 行政　　　　   0.0 その他　　　   0.0
e ％／月  
 		 街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　       街路　　　　       交通・接近　       環境　　　　      
画地　　　　       行政　　　　       その他　　　       行政　　　　       その他　　　      
オ比準価格決定の理由 [比準価格：　     21,800 円／㎡]  



甘楽 -1　宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1　■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり、土地の再調達原価の把握が困難であるため
(2)-2　□造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

　　　　(円／㎡)		 ④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
　の価格
　　　(円／㎡)		 ⑦造成工事費

　　　(円／㎡)		 ⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
　修正後の価格
　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
 		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑪付帯費用

　　　　(円／㎡)		 ⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
　正後の価格
　　　(円／㎡)		 ⑮有効宅地化率で
　除した価格
　　　(円／㎡)		 ⑯地域要因の比
　較		 ⑰個別的要因の
　比較		 ⑱再調達原価

　　　(円／㎡)

 		 100
[      ]		 [      ]
100
 		 （　       ％） 
  		 100
[      ]		 [      ]
100
 
⑲熟成度修正　　　　　　[      ]/100 ⑳積算価格　　　　　　            円／㎡
内訳
素
地		 事情の
内容		 月率変動率 造
成
工
事
費		 標準化補正 月率変動率 付
帯
費
用		 標準化補正 月率変動率
％／月  
 
　　　　
　　　　
　　　　		 ％／月  
 
　　　
　　　
　　　		 ％／月  
 
地域要因の比較 街路　　　　　　 交通・接近　　　 環境　　　　　 行政　　　　　 その他　　　　
(3)収益価格算定内訳
(3)-1　収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由
■
直
接
法		 ①総収益

　　　　　（円）		 ②総費用

　　　　　（円）		 ③純収益

　　　　　（円）		 ④建物に帰属する純
　収益
　　　　　（円）		 ⑤土地に帰属する
　純収益
　　　　　（円）		 ⑥未収入期間修正
　後の純収益
　　　　　（円）		 ⑦還元利回り

　　　　　（r-g）

3,032,450 
492,179 
2,540,271 
2,382,250 
158,021 		 （　0.9711）
153,454 		 （  4.9 -  0.0 ）
4.9％  
⑧収益価格 　      3,131,714 円　　　　（　     11,800 円／㎡）
⑨収益価格が試算
　できなかった場
　合その理由

□　収益還元法が適用
　　できない場合その
　　理由

　　以下、収益還元法適用の場合は、宅地－４　(3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1　開発法の適用　□　する　■　しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

　　　　　（円）		 ②支出の現価の総和

　　　　　（円）		 ③投下資本収益率

　　　　　（％）		 ④販売単価（住宅）

　　　（円／㎡）		 ⑤分譲可能床面積

　　　　　（㎡）		 ⑥建築工事費

　　（円／㎡）		 ⑦延床面積

　　　　（㎡）

 
 
 
 
 
 
 
⑧開発法による価格 　　                      円　　　　（　                      円／㎡）
　　以下、開発法適用の場合は、宅地－６　(4)-2へ
甘楽 -1　宅地-4
(3)-2　想定建物の状況
①用　　途 ②建築面積　（㎡） ③構造・階層 ④延床面積　　（㎡）
共同住宅 104.34 ＬＳ2 208.68
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
（都） １中専

 60 ％   200 ％   200 ％   265 ㎡     13.5 m x   19.5 m  前面道路：町道     　   6.7 ｍ 
特定道路までの距離：        ｍ 
⑥想定建物の概要 ファミリータイプ平均専有面積約５０㎡、駐車場確保のため使用容積率は低い。 ⑦有効率　 100.0 ％
の理由		 外階段の為
(3)-3　総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

　　　　（㎡）		 ③有効率
（％）		 ④有効面積

　　　　（㎡）		 ⑤１㎡当たり月額
支払賃料
　　　　　(円)		 ⑥月額支払賃料

　　　　　(円)		 ⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等　　(円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等　　(円)

 1～ 1		 居宅
104.34 
100.0 
104.34 
1,211 
126,356 		 1.0  126,356 
1.0  126,356 

 2～ 2		 居宅
104.34 
100.0 
104.34 
1,259 
131,364 		 1.0  131,364 
1.0  131,364 

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

  ～  
 
 
 
 
 		    
   

計
208.68 
100.0 
208.68 

257,720 		 257,720 
257,720 
⑨年額支払賃料        257,720 円　×　12ヶ月　＝　       3,092,640 円 
⑩a共益費（管理費）                 円／㎡　×　     208.68 ㎡　×　12ヶ月　＝　               0 円 
⑩b共益費（管理費）の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入（駐車場使用料等）         円／台　×　     台　×　12ヶ月　＋　          　＝　                 円 
⑫貸倒れ損失（算出根拠、金額） 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))		         3,092,640 円　　×　　   6.0 ％                          
＋　　　                 円　　×　　       ％　＝　　       185,558 円 
⑭以上計　⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 2,907,082 円 
⑮保証金等の運用益（空室損失考慮後）           257,720 円　×　　  94.0 ％　　×　　  1.00 ％　＝　           2,423 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額（空室損失考慮後） 償却年数（　     2 年 ）　　運用利回り（　  1.00 ％ ）                   
          257,720 円　×　　  94.0 ％　　×　　　 0.5075　＝　         122,945 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益（空室損失考慮後）            円　×　　       ％　　×　　       ％　＝　　               円 
⑱総収益　　　⑭+⑮+⑯+⑰ 　　　　　　　　　　　　       3,032,450 円　　　　（　        11,443 円／㎡ ）
(3)-4　１㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠　　　　　（　）内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
　実質賃料
　　(円／㎡)		 ③事情補
　正		 ④時点修
　正		 ⑤標準化
　補正		 ⑥建物格
　差修正		 ⑦地域要
　因の比較		 ⑧基準階
　格差修正		 ⑨査定実質賃料
　(円／㎡)		 ⑩標準地基準階の賃料
a ２７０（賃）
　　　　-2411		 969  
(     968) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 88.0]		 100
[102.0]
1,199 		 対象基準階の
　月額実質賃料
　　    1,263 円/㎡

　月額支払賃料
（　    1,211 円/㎡）


　基準階   1 F     B
b ２７０（賃）
　　　　-2410		 1,031  
(   1,030) 		 100
[100.0]		 [100.0]
100		 100
[100.0]		 100
[ 90.0]		 100
[ 88.0]		 100
[102.0]
1,276 
c
　　　　		   
(        ) 		 100
[     ]		 [     ]
100		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]		 100
[     ]
 
甘楽 -1　宅地-5
(3)-5　総費用算出内訳
項　目 実額相当額 算　出　根　拠
①修繕費 97,500 円  　　　　     32,500,000　×　　　　   0.3 ％
②維持管理費 92,779 円  　　　        3,092,640　×　　　　   3.0 ％
③公租公課  土地　　　　　　　　　        9,400 円  　　　査定額
 建物　　　　　　　　　      227,500 円  　　　　     32,500,000　×　　  50.0 ％　×　  14.00 /1000
④損害保険料        32,500 円  　　　　     32,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑤建物等の取壊費用の積立金        32,500 円  　　　　     32,500,000　×　　　　  0.10 ％
⑥その他費用               円  　　　特になし
⑦総費用

　①～⑥

　　　　　　　　　　　         492,179 円　（　　　　　　         1,857 円／㎡）　　（経費率　　  16.2 ％）
(3)-6　基本利率等
①ｒ：基本利率 4.9 ％  ⑥ｇ ：賃料の変動率  ％ 
②ａ：躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 45 ％  ⑦ｎa：躯体の経済的耐用年数 35 年 
③ｂ：仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 40 ％  ⑧ｎb：仕上の経済的耐用年数 20 年 
④ｃ：設備割合(設備価格÷建物等価格) 15 ％  ⑨ｎc：設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤ｍ：未収入期間 0.5 年  ⑩α ：未収入期間を考慮した修正率 0.9711    
(3)-7　建物等に帰属する純収益
項　　目 査　定　額 算　出　根　拠
①建物等の初期投資額 32,500,000 円   　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　設計監理料率
　 151,000 円／㎡　×　     208.68 ㎡　×　(100% ＋　  3.00 ％)
②元利逓増償還率 0.0733     　　　躯体部分　　　　　　　 仕上部分　　　　　　 設備部分
　 0.0603 ×　 45 ％　＋　0.0796 ×  40 ％　＋ 0.0957 ×　 15 ％
③建物等に帰属する純収益
　　　　　　　　①×②		 2,382,250 円  
（　　　　　         8,990 円／㎡）
(3)-8　土地に帰属する純収益
①総収益 3,032,450 円      
②総費用 492,179 円      
③純収益　①－② 2,540,271 円      
④建物等に帰属する純収益 2,382,250 円      
⑤土地に帰属する純収益　③－④ 158,021 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

　　　　　⑤×α		 153,454 円      

　　（　　　　　　　　　　　　　　　　　　          579 円／㎡）
(3)-9土地の収益価格　　　　　還元利回り(r-g)　　　　　　　   4.9 ％

　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　　      3,131,714 円

（　　　　　　　　　　　　　　　　　　      11,800 円／㎡）
４　不動産ＩＤ 甘楽 -1　宅地-7
NO 　所在及び地番 　　不動産ＩＤ
1 　甘楽郡甘楽町大字福島字多井戸根２番７
 0706000098169-0000
2 　甘楽郡甘楽町大字福島字多井戸根２番１０
 0706000098172-0000
3 　
4 　
5 　
6 　
7 　
8 　
9 　
10 　
11 　
12 　
13 　
14 　
15 　
16 　
17 　
18 　
19 　
20 　
21 　
22 　
23 　
24 　
25 　
26 　
27 　
28 　
29 　
30 　
31 　
32 　
33 　
34 　
35 　
36 　
37 　
38 　
39 　
40 　
41 　
42 　
43 　
44 　
45 　
46 　
47 　
48 　
49 　
50 　
備考