令和6年1月15日　提出 吉岡 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   吉岡 5-1 群馬県 群馬第１ 氏名  不動産鑑定士　石川　直美   TEL.

鑑定評価額 32,500,000 円  １㎡当たりの価格 33,700 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北群馬郡吉岡町大字下野田字愛倉７１５番３ ②地積 　(㎡) 963   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） ２中専 (60,200) （その他） 不整形 1:1.2 店舗 Ｓ2 店舗、事務所等が多 い幹線沿いの路線商 業地域 東8m町道、北側道 水道、下水 八木原 2.2km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東    50 ｍ、西    20 ｍ、南   200 ｍ、北   100 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  25.0 ｍ、奥行　約　　  35.0 ｍ、規模　　       880 ㎡程度、形状　ほぼ長方形 ④地域的特性 特記 事項 吉岡町中心部の商業地域。 街 路 ８ｍ町道 交通 施設 八木原駅南西方 2.2km 法令 規制 （都） ２中専 (60,200) ⑤地域要因の将 　来予測 店舗、事務所等が建ち並ぶ旧来の路線商業地域である。商業施設が大久保地区に集中しているため、今後さらな る繁華性の衰退が予測され、地価の下落傾向は続くと予測される。 (3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 二方路　　　　　　　　　　　　　  +2.0 形状　　　　　　　　　　　　　　  -2.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     33,700 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は吉岡町全般の既成商業地域及び幹線道路及びその背後の商業地域。需要者の中心は吉岡町及び周辺市町村 の中規模法人または個人等である。幹線道路沿いの事務所系商業地では空室率、賃料水準に改善傾向が見受けられ、周 辺市と比較した相対的な割安感もあり需要は増加傾向にあるが、利便性の劣る地域の地価は相対的に需要が弱く地価は いまだ下落傾向に有る。市場の中心となる価格帯には幅があり見出せない。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は類似地域において利便性が同等な価格牽連性の有る取引事例を収集し比準を行い求められた価格であり、実 証的な価格といえる。収益価格については商況の衰退が顕著な沿道地域であり市場性のある賃貸物件を想定することが 困難であるため採用していない。以上より信頼性の有る取引事例により求められた比準価格を採用し、代表標準地との 検討を踏まえ鑑定評価額を上記の通り決定した。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①■代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　榛東 5-1                   　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　   0.0 交通・接近　　　   0.0 環境　　　　　　   0.0 画地　　　　　　  -0.2 [前年代表標準地等の価格] 　　　　     25,900 円／㎡ [ 98.8] 100 100 [ 99.8] 100 [ 76.8] [100.0] 100 33,400  ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     33,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 景気は回復傾向に有るが不確定要素も存在す る。商業地は利便性により需給動向が不透明 で劣る地域の地価は下落傾向に有る。 近隣地域の地域要因の変動は特に無いが繁華 性の劣る地域での需要はやや弱く、地価は下 落傾向に有る。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　   0.0 その他　　　　　   0.0 地域要因の比較 街路　　　　　　  +1.0 交通・接近　　　  -1.0 環境　　　　　　 -24.0 行政　　　　　　  +1.0 その他　　　　　   0.0 ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -0.6 ％  ％