令和6年1月12日　提出 榛東 5-1　宅地-1

標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所   榛東 5-1 群馬県 群馬第１ 氏名  不動産鑑定士　武井　清   TEL.

鑑定評価額 24,100,000 円  １㎡当たりの価格 25,600 円／㎡

１　基本的事項

(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6) 路 線 価 [令和5年1月] 路線価又は倍率  円／㎡  1.1 倍  (2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格 倍率種別 (3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価

２　鑑定評価額の決定の理由の要旨

(1) 標 準 地 ①所在及び地番並 びに「住居表示」等 北群馬郡榛東村大字山子田字坂爪９１８番３外 ②地積 　(㎡) 942   (           )  ⑨法令上の規制等 ③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用 　の状況 ⑥接面道路の状況 ⑦供給処 　理施設 　状況 ⑧主要な交通施設との接 　近の状況 （都） 近商 (80,200) （その他） (90,200) 1:1.5 銀行 Ｓ2 店舗、住宅等が混在 する県道沿いの商業 地域 北西8m県道、三方路 水道、下水 八木原 4.8km (2) 近 隣 地 域 ①範囲 東     0 ｍ、西    50 ｍ、南   100 ｍ、北   350 ｍ ②標準的使用 低層店舗住宅併用地 ③標準的画地の形状等 間口　約　　  20.0 ｍ、奥行　約　　  30.0 ｍ、規模　　       600 ㎡程度、形状　長方形 ④地域的特性 特記 事項 県道沿いに店舗、住宅等が混 在する榛東村の中心商業地で ある。 街 路 ８ｍ県道 交通 施設 八木原駅南西方 4.8km 法令 規制 （都） 近商 (80,200) ⑤地域要因の将 　来予測 店舗、住宅等が混在する県道沿いの商業地域で、村の中心商業地であるが、商業地需要は弱く、特段の地域要因 の変化は見られない。当面は現状維持にて推移し、地価は下落乃至弱含み傾向にて推移するものと予測する。 (3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の 　個別的要因 規模　　　　　　　　　　　　　　  -5.0 三方路　　　　　　　　　　　　　  +5.0 (5)鑑定評価の手法 　の適用  取引事例比較法  比準価格　　　　　　　     25,600 円／㎡  収益還元法  収益価格　　　　　　　     /      円／㎡  原価法  積算価格　　　　　　　     /      円／㎡  開発法  開発法に  よる価格　　               /      円／㎡ (6)市場の特性 同一需給圏は榛東村の商業地域や背後住宅地等であり、周辺市町も含む。主たる需要者層としては店舗、事務所等を目 的とする個人・中小法人が見込まれ、自己住居を目的とする個人も見込まれる。圏内需要は低迷しており、地価は下落 乃至弱含み傾向にて推移している。近隣地域は店舗、住宅等が混在する県道沿いの商業地域で村の中心商業地であるが 、圏内需要と同様に需要は弱い状態が続いている。取引が少ないため、取引の中心価格帯の把握は困難である。 (7)試算価格の調整 　・検証及び鑑定 　評価額の決定の 　理由 比準価格は地域類似性、価格牽連性等の認められる取引事例を採用し、これに補修正を行い、かつ地域要因の比較を行 って求められた実証的かつ客観的な価格である。収益価格については、市場性のある賃貸物件を想定することが困難で あるため適用できなかった。以上より、市場の実態を反映した比準価格を採用して鑑定評価額を上記のとおり決定した 。 (8) 前 年 公 示 価 格 等 か ら の 検 討 ①□代表標準地　□標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準 ⑦ 内 訳 標準化補正 　前年標準地番号 　[　                           　] 　修正 　補正 　因の比 　較 　要因の 　比較 　価格 　　　　（円／㎡） 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       画地　　　　　　       [前年代表標準地等の価格] 　　　　            円／㎡ [     ] 100 100 [     ] 100 [     ] [     ] 100   ⑧-1対象標準地の検討 ■継続　□新規 前年標準地の価格 　　　　　　     25,900 円／㎡ ⑧-2標準地が共通地点（指定基準地等と同一 　地点）である場合の検討 □指定基準地　□基準地 指定基準地等番号 　[　                           　] 前年指定基準地等の価格（半年前） 　　　　　　            円／㎡ ⑩ 価 格 形 成 要 因 の 変 動 状 況 [一般的要因] [地域要因] [個別的要因] 榛東村の人口は横這い、高齢化率は上昇傾向 。土地取引件数は年によって増減があり傾向 把握は難しい。駒寄スマートＩＣに続く県道 整備が進行中。 店舗、住宅等が混在する県道沿いの商業地域 で、村の中心商業地であるが、特筆すべき地 域要因の変化は見られず、現状維持にて推移 している。 個別的要因に変動はない。 行政　　　　　　       その他　　　　　       地域要因の比較 街路　　　　　　       交通・接近　　　       環境　　　　　　       行政　　　　　　       その他　　　　　       ⑨変動率 年間 半年間 （指定基準地等） -1.2 ％  ％