別記様式第一 鑑定評価書(令和 6 年地価公示)
令和6年1月13日 提出
みどり 5-2 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
みどり 5-2 群馬県 群馬第3 氏名  不動産鑑定士 吉澤 雅己   TEL.
鑑定評価額 24,400,000 円  1㎡当たりの価格 40,700 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)


[令和5年1月]
路線価又は倍率
 円/㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
みどり市大間々町大間々400番11
②地積
 (㎡)
600  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
(都) 
(70,400)

(その他)




1:1.5
店舗兼住宅

S2
飲食店、店舗等が建
ち並ぶ路線商業地域
南12.5m県道 水道、ガス、下水 赤城

1.6km
(2)



①範囲 東   120 m、西   500 m、南    50 m、北   100 m ②標準的使用 低層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口 約    20.0 m、奥行 約    30.0 m、規模         600 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

12.5m県道 交通

施設
赤城駅南東方

1.6km
法令

規制
(都) 
(70,400)


⑤地域要因の将
 来予測
飲食店、店舗等が建ち並ぶ路線商業地域で、店舗等の集積度は比較的高いが商圏は狭く商業基盤に劣る。地価は
需要の弱含みから現状の変動幅で推移するものと予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
 個別的要因
ない
(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            41,500 円/㎡
 収益還元法  収益価格            20,000 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はみどり市及び桐生市の幹線道沿い及び背後の商業地域。需要者は飲食店及び小売店を営む個人または法人
等である。郊外の路線商業地域で地域要因に変動が少ない地域、店舗等の集積度が比較的高く価格水準が相対的に高い
地域で需要はやや回復傾向にあるが、商店街の内・外部要因の問題は継続している。店舗・事務所等への需要業種は様
々で、幹線道沿いに適合しない商業施設等の空洞化も存在し、需要の中心となる価格帯は見出せない状況にある。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
大間々地区内の路線商業地域でショッピングセンターを中心に、事業所、小売店舗等が立地するが自社所有が中心で、
繁華性はやや劣り賃貸市場の成熟の程度は低い。同一需給圏内に存し取引時点も比較的新しく類似性の強い幹線道路沿
い及び背後の事例等を採用し、実需要に適合した類似性を有する事例等規範性の高い査定価格が求められたので、比準
価格を重視し収益価格を比較考量して、代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 桐生 5-7                    ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地        -5.0
[前年代表標準地等の価格]
         35,600 円/㎡
[ 98.9]
100
100
[ 95.0]
100
[ 90.7]
[100.0]
100
40,900 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           41,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
幹線道沿線という地の利や通勤圏としての潜
在的な魅力を有し、需要が安定的に推移して
いるが、過疎地域の指定等市域間でのバラン
ス不均衡が拡大。

店舗の集積度は比較的良好な郊外の路線商業
地だが、価格水準は相対的に高水準にあり商
業基盤の衰退等から、土地需要はやや弱含み
で推移。

個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        -1.0
交通・接近     -6.0
環境        -0.5
行政        -2.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
-0.7 %  %
3 試算価格算定内訳 みどり 5-2 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 347

-23082
みどり市

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 西11m県道、
南1.7m、角地




(都) 

(70,400)
b 330

-23075
みどり市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 西9m県道、
北5m、角地




(都) 

(80,400)
c 342

-24012
太田市

更地


  
(           ) 
不整形 北西10.8m県
道、南5m、
二方路



(都) 
特定用途制限地域
(70,400)
d 327

-24028
太田市

更地


  
(           ) 
長方形 南8m県道、
西5.5m、角地




(都) 

(80,400)
e 327

-24001
桐生市

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 北東9m県道、
中間画地




準工

(60,200)
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
24,078  
100
[ 100.0]
[  98.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 101.0]

23,363 
100
[  56.1]

41,645 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

41,600 
b (            
16,451  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[ 100.0]
100
[  72.1]

22,817 
100
[  55.2]

41,335 

41,300 
c (            
14,772  
100
[ 100.0]
[ 100.0]
100
100
[   /  ]
100
[  72.7]

20,319 
100
[  50.5]

40,236 

40,200 
d (            
22,132  
100
[ 100.0]
[  99.5]
100
100
[   /  ]
100
[ 102.0]

21,590 
100
[  53.1]

40,659 

40,700 
e (            
27,223  
100
[ 100.0]
[  98.9]
100
100
[   /  ]
100
[  90.0]

29,915 
100
[  72.1]

41,491 

41,500 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
-0.18 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近   +9.0 環境     -48.0
画地      +1.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近   +0.5 環境     -44.0
画地     -27.9 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
0.00 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近  -44.0 環境      -9.0
画地     -27.3 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
-0.03 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -3.0 交通・接近  -28.0 環境     -24.0
画地      +2.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
e 正常 %/月  
-0.10 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -2.0 交通・接近   -5.0 環境     -21.0
画地     -10.0 行政       0.0 その他      0.0 行政      -2.0 その他      0.0
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      41,500 円/㎡]  



みどり 5-2 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の宅地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

3,990,402 

711,851 

3,278,551 

2,663,220 

615,331 
( 0.9730
598,717 
  5.0 -  0.0 )
5.0%  
⑧収益価格       11,974,340 円    (      20,000 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
みどり 5-2 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
店舗兼共同住宅 120.00 S2 240.00
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
(都)

70 %   400 %   400 %   600 ㎡     20.0 m x   30.0 m  前面道路:県道        12.5 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 1階店舗(フロアー貸し、約115㎡)、2階住宅(ワンルームタイプ、約38㎡を3戸)を想定、駐車場附置から使用容積率は低位 ⑦有効率  100.0 %
の理由
外階段のため
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 1
店舗
120.00 

100.0 

120.00 

1,408 

168,960 
2.0  337,920 
1.0  168,960 

 2 2
居宅
120.00 

100.0 

120.00 

1,408 

168,960 
1.0  168,960 
1.0  168,960 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


240.00 

100.0 

240.00 


337,920 
506,880 
337,920 
⑨年額支払賃料        337,920 円 × 12ヶ月 =        4,055,040 円 
⑩a共益費(管理費)                 円/㎡ ×      240.00 ㎡ × 12ヶ月 =                0 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入(駐車場使用料等)         円/台 ×      台 × 12ヶ月 +            =                  円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
        4,055,040 円  ×     5.7 %                          
+                    円  ×         % =         231,137 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 3,823,903 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)           506,880 円 ×    94.3 %  ×    1.00 % =            4,780 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(      2 年 )  運用利回り(   1.00 % )                   
          337,920 円 ×    94.3 %  ×    0.5075 =          161,719 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                    3,990,402 円    (          6,651 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a 336(賃・商

    -2411
1,301  
  1,263
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[100.0]

1,301 
対象基準階の
 月額実質賃料
      1,470 円/㎡

 月額支払賃料
(     1,408 円/㎡)


 基準階   1 F     B
b 330
    -2405
2,178  
  2,115
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[100.0]

2,178 
c
    
  
       
100
[     ]
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]

 
みどり 5-2 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 186,500 円           37,300,000 ×       0.5 %
②維持管理費 121,651 円             4,055,040 ×       3.0 %
③公租公課  土地                68,000 円     査定額
 建物               261,100 円           37,300,000 ×    50.0 % ×   14.00 /1000
④損害保険料        37,300 円           37,300,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金        37,300 円           37,300,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                    711,851 円 (               1,186 円/㎡)  (経費率    17.8 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 5.0 %  ⑥g :賃料の変動率  % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 45 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 25 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 0.5 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9730    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 37,300,000 円                          設計監理料率
  151,000 円/㎡ ×      240.00 ㎡ × (100% +   3.00 %)
②元利逓増償還率 0.0714        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0563 ×  40 % + 0.0710 ×  35 % + 0.0963 ×  25 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
2,663,220 円  
(              4,439 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 3,990,402 円      
②総費用 711,851 円      
③純収益 ①-② 3,278,551 円      
④建物等に帰属する純収益 2,663,220 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 615,331 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
598,717 円      

  (                            998 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          5.0 %

                              11,974,340 円


(                        20,000 円/㎡)
4 不動産ID みどり 5-2 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  みどり市大間々町大間々400番11
0703000109292-0000
2  
3  
4  
5  
6  
7  
8  
9  
10  
11  
12  
13  
14  
15  
16  
17  
18  
19  
20  
21  
22  
23  
24  
25  
26  
27  
28  
29  
30  
31  
32  
33  
34  
35  
36  
37  
38  
39  
40  
41  
42  
43  
44  
45  
46  
47  
48  
49  
50  
備考  
別記様式第一 鑑定評価書(令和 6 年地価公示)
令和6年1月15日 提出
みどり 5-2 宅地-1
標準地番号 都道府県 所属分科会名 住所  
みどり 5-2 群馬県 群馬第3 氏名  不動産鑑定士 小池 龍太   TEL.
鑑定評価額 24,400,000 円  1㎡当たりの価格 40,700 円/㎡ 
1 基本的事項
(1)価格時点 令和6年1月1日 (4)鑑定評価日 令和6年1月10日 (6)


[令和5年1月]
路線価又は倍率
 円/㎡ 
1.1 倍 
(2)実地調査日 令和5年12月5日 (5)価格の種類 正常価格
倍率種別
(3)鑑定評価の条件 更地としての鑑定評価
2 鑑定評価額の決定の理由の要旨
(1)



①所在及び地番並
びに「住居表示」等
みどり市大間々町大間々400番11
②地積
 (㎡)
600  
(           
⑨法令上の規制等
③形状 ④敷地の利用の現況 ⑤周辺の土地の利用
 の状況
⑥接面道路の状況 ⑦供給処
 理施設
 状況
⑧主要な交通施設との接
 近の状況
(都) 
(70,400)

(その他)




1:1.5
店舗兼住宅

S2
飲食店、店舗等が建
ち並ぶ路線商業地域
南12.5m県道 水道、ガス、下水 赤城

1.6km
(2)



①範囲 東   120 m、西   500 m、南    50 m、北   100 m ②標準的使用 低層店舗住宅併用地
③標準的画地の形状等 間口 約    20.0 m、奥行 約    30.0 m、規模         600 ㎡程度、形状 長方形
④地域的特性 特記

事項
特にない

12.5m県道 交通

施設
赤城駅南東方

1.6km
法令

規制
(都) 
(70,400)


⑤地域要因の将
 来予測
笠懸エリアに開業したショッピングモール等の影響により、顧客流出傾向が継続し、地価は弱含みの状態が継続
すると予測する。
(3)最有効使用の判定 低層店舗住宅併用地 (4)対象標準地の
 個別的要因
ない
(5)鑑定評価の手法
 の適用
 取引事例比較法  比準価格            41,200 円/㎡
 収益還元法  収益価格            20,100 円/㎡
 原価法  積算価格            /      円/㎡
 開発法  開発法に
 よる価格                 /      円/㎡
(6)市場の特性 同一需給圏はみどり市及び周辺市町内の幹線道路及び準幹線道路を中心とする商業地域一帯である。主たる需要者は店
舗併用住宅用地を求める一般法人・個人事業者等である。路線商業地は業種・業態により需要者が求める条件は異なる
ため、立地・規模・画地条件等により取引価格には幅が見られることから、需要の中心価格帯を見出し難い。
(7)試算価格の調整
 ・検証及び鑑定
 評価額の決定の
 理由
県道沿いの路線商業地域ではあるものの、土地価格に見合う賃料水準が形成されていないため収益価格が低位に試算さ
れた。対象標準地の主たる需要者は顧客誘引型の店舗併用住宅用地を求める自己利用目的の一般法人・個人事業者等で
、取引価格の水準を指標に意思決定することが通常であることから、比準価格を重視し、収益価格を比較考量のうえ、
代表標準地との検討を踏まえ、鑑定評価額を上記のとおり決定した。
(8)











①■代表標準地 □標準地 ②時点 ③標準化 ④地域要 ⑤個別的 ⑥対象標準地の規準

標準化補正
 前年標準地番号
 [ 桐生 5-7                    ]
 修正  補正  因の比
 較
 要因の
 比較
 価格
    (円/㎡)
街路         0.0
交通・接近      0.0
環境         0.0
画地        -5.0
[前年代表標準地等の価格]
         35,600 円/㎡
[ 98.1]
100
100
[ 95.0]
100
[ 90.3]
[100.0]
100
40,700 
⑧-1対象標準地の検討
■継続 □新規
前年標準地の価格
           41,000 円/㎡
⑧-2標準地が共通地点(指定基準地等と同一
 地点)である場合の検討
□指定基準地 □基準地
指定基準地等番号
 [                             ]
前年指定基準地等の価格(半年前)
                  円/㎡











[一般的要因]




[地域要因]




[個別的要因]
新型コロナウイルス感染症拡大による一時的
な停滞から徐々に落ち着きを取り戻しつつあ
るものの、未だ弱含み傾向の地域も存し地域
毎に濃淡がある。

県道沿いの路線商業地域であるものの顧客流
失傾向が継続し、需要は弱含みである。



個別的要因に変動はない。


行政         0.0
その他        0.0
地域要因の比較
街路        -1.0
交通・接近     -6.0
環境        -1.0
行政        -2.0
その他        0.0
⑨変動率 年間 半年間
(指定基準地等)
-0.7 %  %
3 試算価格算定内訳 みどり 5-2 宅地-2
(1)比準価格算定内訳
NO ①取引事
 例番号
②所在及び地番並びに「住居表示」
 等
③取引時
 点
④類
 型
⑤地積
    (㎡)
⑥画地
の形状
⑦接面道路の
 状況
⑧主要交通施
 設の状況
⑨法令上の規制
 等
a 350

-24005
みどり市

貸家
建付

  
(           ) 
長方形 西10m県道、
中間画地




(都) 

(70,400)
b 347

-23082
みどり市

更地


  
(           ) 
ほぼ長方形 西11m県道、
南1.7m、角地




(都) 

(70,400)
c 347

-23014
みどり市

建付


  
(           ) 
ほぼ長方形 東10.9m県道、
西5.4m、
二方路



(都) 

(70,400)
d 335

-23116
桐生市

更地


  
(           ) 
不整形 南東18m県道、
北西6m、
二方路



商業

(90,400)
e   
(           ) 
NO ⑩取引価格
  (円/㎡)
⑪事情補
 正
⑫時点修
 正
⑬建付減価
 の補正
⑭標準化
 補正
⑮推定価格
  (円/㎡)
⑯地域要因
 の比較
⑰標準価格
  (円/㎡)
⑱個別的要因の
 比較
⑲査定価格
  (円/㎡)
a (            
26,966  
100
[ 100.0]
[  99.4]
100
100
[ 100.0]
100
[ 100.0]

26,804 
100
[  61.7]

43,442 
街路      0.0

交通・     0.0
接近

環境      0.0

画地      0.0

行政      0.0

その他     0.0

   [ 100.0]
     100

43,400 
b (            
24,078  
100
[ 100.0]
[  98.0]
100
100
[   /  ]
100
[ 101.0]

23,363 
100
[  62.6]

37,321 

37,300 
c (            
17,739  
100
[ 100.0]
[  96.4]
100
100
[  85.0]
100
[  82.4]

24,415 
100
[  62.3]

39,189 

39,200 
d (            
41,293  
100
[ 100.0]
[  97.0]
100
100
[   /  ]
100
[  94.8]

42,251 
100
[  94.1]

44,900 

44,900 
e (            
  
100
[      ]
[      ]
100
100
[      ]
100
[      ]

 
100
[      ]

 

 
NO ア事情の
 内容
イ月率変
 動率
ウ標準化補正の内訳 エ地域要因の比較の内訳
a 正常 %/月  
-0.06 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近  -13.5 環境     -28.0
画地       0.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
b 正常 %/月  
-0.18 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近   +9.0 環境     -42.0
画地      +1.0 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
c 正常 %/月  
-0.17 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      -1.0 交通・接近   +8.5 環境     -42.0
画地     -17.6 行政       0.0 その他      0.0 行政       0.0 その他      0.0
d 正常 %/月  
-0.20 
街路       0.0 交通・接近    0.0 環境       0.0 街路      +2.0 交通・接近   +8.5 環境     -19.0
画地      -5.2 行政       0.0 その他      0.0 行政      +5.0 その他      0.0
e %/月  
 
街路           交通・接近        環境           街路           交通・接近        環境          
画地           行政           その他          行政           その他         
オ比準価格決定の理由 [比準価格:      41,200 円/㎡]  



みどり 5-2 宅地-3
(2)積算価格算定内訳
(2)-1 ■原価法が適用できない場合その理由  既成市街地の土地であり土地の再調達原価の把握が困難であるため。
(2)-2 □造成宅地内等に存し原価法の適用が可能な場合の価格
①造成事例番号   ②所在及び地番  
③素地の取得価格

    (円/㎡)
④事情補正 ⑤時点修正 ⑥素地の補修正後
 の価格
   (円/㎡)
⑦造成工事費

   (円/㎡)
⑧標準化補正 ⑨時点修正 ⑩造成工事費の補
 修正後の価格
   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 

 
100
[      ]
[      ]
100

 
⑪付帯費用

    (円/㎡)
⑫標準化補正 ⑬時点修正 ⑭付帯費用の補修
 正後の価格
   (円/㎡)
⑮有効宅地化率で
 除した価格
   (円/㎡)
⑯地域要因の比
 較
⑰個別的要因の
 比較
⑱再調達原価

   (円/㎡)

 
100
[      ]
[      ]
100

 
(        %) 
  
100
[      ]
[      ]
100

 
⑲熟成度修正      [      ]/100 ⑳積算価格                  円/㎡
内訳

事情の
内容
月率変動率



標準化補正 月率変動率


標準化補正 月率変動率
%/月  
 

    

    

    
%/月  
 

   

   

   
%/月  
 
地域要因の比較 街路       交通・接近    環境      行政      その他    
(3)収益価格算定内訳
(3)-1 収益還元法(直接法)の適用又は収益還元法が適用できない場合の理由



①総収益

     (円)
②総費用

     (円)
③純収益

     (円)
④建物に帰属する純
 収益
     (円)
⑤土地に帰属する
 純収益
     (円)
⑥未収入期間修正
 後の純収益
     (円)
⑦還元利回り

     (r-g)

4,322,836 

717,194 

3,605,642 

2,984,520 

621,122 
( 0.9730
604,352 
  5.0 -  0.0 )
5.0%  
⑧収益価格       12,087,040 円    (      20,100 円/㎡)
⑨収益価格が試算
 できなかった場
 合その理由


□ 収益還元法が適用
  できない場合その
  理由


  以下、収益還元法適用の場合は、宅地-4 (3)-2へ
(4)開発法による価格算定内訳
(4)-1 開発法の適用 □ する ■ しない 開発法を適用する
場合の理由
①収入の現価の総和

     (円)
②支出の現価の総和

     (円)
③投下資本収益率

     (%)
④販売単価(住宅)

   (円/㎡)
⑤分譲可能床面積

     (㎡)
⑥建築工事費

  (円/㎡)
⑦延床面積

    (㎡)

 

 

 

 

 

 

 
⑧開発法による価格                         円    (                       円/㎡)
  以下、開発法適用の場合は、宅地-6 (4)-2へ
みどり 5-2 宅地-4
(3)-2 想定建物の状況
①用  途 ②建築面積 (㎡) ③構造・階層 ④延床面積  (㎡)
店舗・共同住宅 119.22 S2 238.44
⑤公法上の規制等
用途地域等 基準建蔽率等 指定容積率 基準容積率等 地積 間口・奥行 前面道路、幅員等
(都)

70 %   400 %   400 %   600 ㎡     20.0 m x   30.0 m  前面道路:県道        12.5 m 
特定道路までの距離:        m 
⑥想定建物の概要 1階フロア貸店舗、2階40㎡程度のディンクス向け住戸を想定。低層建物を想定し、駐車場確保のため使用容積率は低い。 ⑦有効率  100.0 %
の理由
外階段のため。
(3)-3 総収益算出内訳
階層 ①用途 ②床面積

    (㎡)
③有効率
(%)
④有効面積

    (㎡)
⑤1㎡当たり月額
支払賃料
     (円)
⑥月額支払賃料

     (円)
⑦a保証金等(月数) ⑧a保証金等  (円)
⑦b権利金等(月数) ⑧b権利金等  (円)

 1 1
店舗
119.22 

100.0 

119.22 

1,703 

203,032 
2.0  406,064 
1.0  203,032 

 2 2
居宅
119.22 

100.0 

119.22 

1,419 

169,173 
1.0  169,173 
1.0  169,173 

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   

    

 

 

 

 

 
   
   


238.44 

100.0 

238.44 


372,205 
575,237 
372,205 
⑨年額支払賃料        372,205 円 × 12ヶ月 =        4,466,460 円 
⑩a共益費(管理費)                 円/㎡ ×      238.44 ㎡ × 12ヶ月 =                0 円 
⑩b共益費(管理費)の算出根拠 賃料に含む
⑪その他の収入(駐車場使用料等)         円/台 ×      台 × 12ヶ月 +            =                  円 
⑫貸倒れ損失(算出根拠、金額) 保証金等にて充当  円 
⑬空室等による損失相当額
(⑨+⑩a)x空室率A(%)+(⑪x空室率B(%))
        4,466,460 円  ×     6.0 %                          
+                    円  ×         % =         267,988 円 
⑭以上計 ⑨+⑩a+⑪-⑫-⑬ 4,198,472 円 
⑮保証金等の運用益(空室損失考慮後)           575,237 円 ×    94.0 %  ×    1.00 % =            5,407 円 
⑯権利金等の運用益及び償却額(空室損失考慮後) 償却年数(      3 年 )  運用利回り(   1.00 % )                   
          372,205 円 ×    94.0 %  ×    0.3400 =          118,957 円 
⑰その他の収入に係る保証金等の運用益(空室損失考慮後)            円 ×         %  ×         % =                 円 
⑱総収益   ⑭+⑮+⑯+⑰                    4,322,836 円    (          7,205 円/㎡ )
(3)-4 1㎡当たりの月額支払賃料の算出根拠     ( )内は支払賃料
NO ①事例番号 ②事例の実際
 実質賃料
  (円/㎡)
③事情補
 正
④時点修
 正
⑤標準化
 補正
⑥建物格
 差修正
⑦地域要
 因の比較
⑧基準階
 格差修正
⑨査定実質賃料
 (円/㎡)
⑩標準地基準階の賃料
a 340(賃)
    -24010
1,090  
  1,090
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[ 99.0]
100
[ 74.0]
100
[100.0]

1,488 
対象基準階の
 月額実質賃料
      1,460 円/㎡

 月額支払賃料
(     1,419 円/㎡)


 基準階   2 F     B
b 336(賃・住

    -2404
1,114  
  1,068
100
[100.0]
[100.0]
100
100
[100.0]
100
[100.0]
100
[ 78.0]
100
[100.0]

1,428 
c
    
  
       
100
[     ]
[     ]
100
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]
100
[     ]

 
みどり 5-2 宅地-5
(3)-5 総費用算出内訳
項 目 実額相当額 算 出 根 拠
①修繕費 167,200 円           41,800,000 ×       0.4 %
②維持管理費 133,994 円             4,466,460 ×       3.0 %
③公租公課  土地                39,800 円     査定額
 建物               292,600 円           41,800,000 ×    50.0 % ×   14.00 /1000
④損害保険料        41,800 円           41,800,000 ×      0.10 %
⑤建物等の取壊費用の積立金        41,800 円           41,800,000 ×      0.10 %
⑥その他費用               円     
⑦総費用

 ①~⑥


                    717,194 円 (               1,195 円/㎡)  (経費率    16.6 %)
(3)-6 基本利率等
①r:基本利率 5.0 %  ⑥g :賃料の変動率  % 
②a:躯体割合(躯体価格÷建物等価格) 40 %  ⑦na:躯体の経済的耐用年数 45 年 
③b:仕上割合(仕上価格÷建物等価格) 35 %  ⑧nb:仕上の経済的耐用年数 25 年 
④c:設備割合(設備価格÷建物等価格) 25 %  ⑨nc:設備の経済的耐用年数 15 年 
⑤m:未収入期間 0.5 年  ⑩α :未収入期間を考慮した修正率 0.9730    
(3)-7 建物等に帰属する純収益
項  目 査 定 額 算 出 根 拠
①建物等の初期投資額 41,800,000 円                          設計監理料率
  170,000 円/㎡ ×      238.44 ㎡ × (100% +   3.00 %)
②元利逓増償還率 0.0714        躯体部分        仕上部分       設備部分
  0.0563 ×  40 % + 0.0710 ×  35 % + 0.0963 ×  25 %
③建物等に帰属する純収益
        ①×②
2,984,520 円  
(              4,974 円/㎡)
(3)-8 土地に帰属する純収益
①総収益 4,322,836 円      
②総費用 717,194 円      
③純収益 ①-② 3,605,642 円      
④建物等に帰属する純収益 2,984,520 円      
⑤土地に帰属する純収益 ③-④ 621,122 円      
⑥未収入期間を考慮した土地に帰属する純収益

     ⑤×α
604,352 円      

  (                          1,007 円/㎡)
(3)-9土地の収益価格     還元利回り(r-g)          5.0 %

                              12,087,040 円


(                        20,100 円/㎡)
4 不動産ID みどり 5-2 宅地-7
NO  所在及び地番   不動産ID
1  みどり市大間々町大間々400番11
0703000109292-0000
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備考